REITs未來展望分析

低利率時代，在政策支持與結構優化中尋找 配置價值。

1. 制度展望：政策優化持續推進，制度環境逐步完善

擴募機制常態化持續提升了 REITs 市場擴容效率和資產流轉能力。2025 年深交所 推行“首發+擴募”雙輪驅動，審批周期縮短至數月，資產類型拓展至數據中心、養老設 施等新興領域，優質項目儲備不斷充實。這種機制改革不僅提升了原始權益人資產盤活 和資金循環利用的積極性，也為長期資金帶來了更多穩定配置機會。值得關注的是，擴 募審核節奏和資產納入標準持續優化，有望助力 REITs 形成更加豐富、動態的產品池， 滿足多樣化投資需求。隨著監管持續完善和市場主體積極響應，擴募常態化將成為行業 規模擴張和產品結構升級的持久動力。 稅收政策持續優化是推動 REITs 市場高質量擴容的關鍵動力。當前稅收遞延政策 主要覆蓋發行和資產重組環節，但運營和退出環節缺乏細則，導致部分產品全周期稅負 較高，影響分紅率和投資吸引力。由于稅制尚未貫穿全生命周期，部分原始權益人和長 期資金配置積極性有限。若能借鑒成熟市場經驗，推進企業所得稅、土地增值稅、分紅 稅等全周期減免，將有效提升產品凈回報，激發行業長期資金活力，助推市場良性擴容。 當前稅收中性原則已被廣泛認可，市場普遍預期稅收紅利有望在未來逐步兌現。

2. 產品展望：資產類型加速擴容，運營能力成為核心

資產類型加速多元化推動 REITs 市場容量擴展與風險分散。2025 年以來，數據中 心、風電、消費基礎設施等新興資產增長迅速，底層資產結構已擴展至十類以上。傳統 的交通基建和產業園區仍為市場主力，但新資產的涌現不僅豐富了投資組合，也提升了 行業成長性和抗周期能力。政策支持和項目創新帶動更多資金關注新興資產，預計未來 資產類型結構將更加均衡，市場活力和成長空間同步提升。 市場分層與結構優化有效提升了 REITs 對多元資金的吸引力和適配度。當前市場 已初步形成成熟期、成長期和培育期三層結構，成熟型 REITs 以穩定現金流吸引險資與 養老金，成長期與創新型 REITs 則滿足成長型、主題型資金需求。部分龍頭項目積極推 進跨境資產整合與海外布局，探索國際化發展路徑。結構分層不僅提升了資源配置效率， 也有助于緩解行業擴容中的結構性風險。隨著監管、產品與資金三方持續互動，分層格 局將成為行業穩健擴容和多元創新的基礎框架。 運營能力提升正在成為 REITs 產品核心價值和競爭力的關鍵。2025 年，管理人普 遍加強數字化管理，如 AI 客流預測、能耗監控和智能租金策略全面提升資產運營效率和利潤空間。ESG 理念逐步融入運營全過程，部分項目通過碳排放追蹤和節能措施降低 運營成本、增強投資吸引力。面對部分園區 REITs 空置率波動，龍頭管理人實施彈性租 金和靈活招商，有效提升出租率和收益水平。隨著運營管理能力持續升級，投資者對于 高運營效率、高管理水平 REITs 的偏好日益明顯。

3. 資金展望：長期資金持續擴容，流動性與配置能力同步提升

資金結構優化和長期資金占比提升為 REITs 市場提供了堅實基礎。2024 年以來， 養老金、年金等長期資金持續流入。平準基金設立和外資通過 QFII、RQFII 渠道的增配， 進一步豐富了資金來源。消費類 REITs 因分紅能力突出和成長性強，持倉占比持續上升。 資金結構優化增強了市場定價理性和配置穩定性，也有助于市場對沖短期波動風險。多 元資金的深度參與，將推動 REITs 市場規模穩步擴張，行業基礎更加堅實。 流動性提升和金融工具創新推動 REITs 市場活躍度持續走高。衍生品創新和 REITs 納入滬深港通標的，為境內外投資者提供了更多配置和風險管理工具。活躍的二級市場 流動性不僅提升了產品吸引力，也為長期資金提供了更便捷的進出通道。未來隨著市場 機制不斷完善，預計流動性和工具體系還將持續豐富，市場參與度和活躍度有望進一步 提升。 REITs 的收益優勢和抗周期屬性鞏固了其長期配置的市場地位。2025 年初至今， 中國經濟持續處于低利率區間，傳統固定收益類資產的回報水平下行，10 年期國債收益 率一度跌破 1.6%。在此背景下，保險、銀行理財資金等機構投資者對具有穩定現金流的 優質資產的配置需求上升。高質量資產的稀缺性推動資金尋求新的投資載體。REITs 憑 借優秀的分派能力在當前市場環境下展現出突出的收益優勢。未來，隨著資金結構持續 優化和市場規模擴大，REITs 有望進一步鞏固其長期配置資產的地位。

4. 市場展望：宏觀背景下的板塊表現分化

當前宏觀環境下，利率、經濟、政策、消費等因素共同作用，形成了對 REITs 市場 的支撐。利率持續下行，降低了 REITs 的融資成本，提升了其作為高股息資產的吸引力； 經濟增速保持穩健，推動了寫字樓、物流倉儲等底層資產的出租率和現金流；低通脹環 境為貨幣政策提供空間，降低了 REITs 的運營成本，進一步支持了其分紅穩定性；消費 復蘇推動了消費類 REITs 的表現，資產受益于零售額增長和政策刺激。 消費基礎設施板塊表現最為強勁，前景持續向好。年初至今（截至 2025 年 7 月 4 日，下同），該板塊漲幅高達 40.19%，在所有板塊中表現最佳，盡管過去一周（2025 年 6 月 29 日至 2025 年 7 月 4 日，下同）僅上漲 1.26%，該板塊換手率較去年同期提高， 顯示出市場交投活躍，資金流動性良好。自誕生以來，消費基礎設施板塊的優異表現主要得益于消費環境的持續改善和政策刺激的進一步落地，預計將繼續保持領先表現，并 維持強勁的增長勢頭。 保障性租賃住房板塊受政策支持推動，增長潛力可期。年初至今，該板塊上漲 19.65%，過去一周上漲 0.72%，表現穩健。該板塊的區間日均換手率較去年有所改善。 供給側，2025 年央行設立 3000 億保障性住房再貸款，推動商品房收儲提速政策層面的 支持力度持續；需求側，一線城市租賃缺口持續。疊加 REITs 納入社保投資范圍，租賃 住房板塊增長潛力可觀，配置吸引力強。

能源基礎設施板塊表現穩健。年初至今，該板塊漲幅為 16.41%，在所有板塊中排名 較低，過去一周漲幅 0.98%。不過因為該板塊此前在震蕩中表現較為堅韌，所以其整體 震蕩走高，換手率為市場平均水平（去年同期較高是因為華夏特變電工新能源 REIT 的 上市）。雖然傳統能源投資放緩，但新能源轉型提供支撐，隨著和技術進步的加速，能 源基礎設施板塊有望吸引更多資金關注。 園區基礎設施板塊短期表現溫和，長期依賴政策支持。年初至今，漲幅為 19.13%， 過去一周上漲 0.996%，均為中位數水平。板塊自二月開始走平，反映出市場活躍度仍待 提升。換手率較去年同期有所提升，但增幅有限。園區基礎設施板塊的成長邏輯依賴于 政府對高新技術產業的政策扶持，尤其是科技園區的擴建和創新型企業的加速入駐。盡 管短期內表現平淡，如果政策支持持續加碼，該板塊有望維持穩步增長。 倉儲物流板塊表現突出，市場認可度高。年初至今，漲幅為 25.74%，位居所有板塊 第二。過去一周，盡管未領漲市場，該板塊上漲 0.602%，延續了年初至今的上漲趨勢， 顯示出較高的市場認可度。換手率方面，過去三個月的日均水平較去年同期水平基本持 平，為市場中位數水平。倉儲物流板塊的增長潛力來源于電商行業的持續發展和供應鏈 的逐步修復，2025 年 5 月社會消費品零售總額累計值 203,171 億人民幣元，同比增長 6.4%，支撐物流需求。雖然歷史表現一般，但隨著物流智能化和自動化水平的提升，該 板塊有望進一步受益于行業升級帶來的長期增長機會。 交通基礎設施板塊表現相對平穩，短期內缺乏明顯上漲支撐。年初至今，該板塊漲 幅為 17.95%，過去一周漲幅為 1.33%，在所有板塊中波動幅度較小，呈現慢漲慢跌的運 行特征。換手率方面，過去三個月的日均水平與去年同期基本持平，資金流動性未見明 顯提升。2025 年 1-5 月道路運輸業固定資產投資累計同比下滑 0.9%，缺乏強勁的催化 因素，短期內該板塊可能維持震蕩格局。 生態環保、市政設施和水利設施這三個板塊未在本次分析中詳細展開，主要原因是 數據樣本過少，故未進行分析。

由于 REITs 各板塊樣本數量均較少，板塊內部的分化水平不容忽視，需要額外關 注單只基金的具體表現。底層資產質量通常只能通過定期披露信息獲得，但市場指標如 漲跌幅和日均換手率能在以較高的頻率反映出基金的市場表現和資金流動情況。截至 2025 年 7 月 4 日，已上市的 66 只 REITs 中，有 53 只過去一周收盤價上漲，13 只下跌， 日均換手率均值為 0.8%。