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REITs專題報告：大類資產配置方興未艾，冉冉升起新興市場。

滬深 REITs 市場初具規模，且市場空間廣闊

政策支持下，發行節奏加速：截止 H125 末，滬深上市REITs 共68只，總市值 2055 億元（流通市值 959 億元），H1 日均成交6.23 億元。2024年以來，新“國九條”提出 REITs 高質量發展、發改委明確“REITs 常態化發行”，市政基礎設施、城市更新項目、數據中心等優質資產接連上市。

參考海外，我國 REITs 市場空間廣闊：利率下行，券商等金融機構加倉REITs。若我國公募 REITs 達到美國的 170 只，單只市值升至亞洲平均水平，我國 REITs 市場總市值將升至目前的 10.99 倍（RMB2.2 萬億元）。

REITs 具有獨特的資產屬性

兼具債性與股性：債券屬性主要體現在強制分紅且支付率較高；權益屬性體現在收益高度依賴底層資產運營，底層資產價值是產權類REITs估值的重要組成，以及市場情緒影響下升貼水的變動。

超長久期：與美國 REITs 公司制不同，我國REITs 以契約型封閉式基金為主，并設有較長固定期限（10-99 年）。超長久期帶來政策轉向、復雜運營風險、估值難度大等多方面挑戰，也帶來更高的波動率。

底層資產多種多樣：滬深 REITs 底層資產類型已逐漸豐富，涵蓋交通、能源、市政、園區、消費、倉儲、保租房、IDC 等，目前各類型的上市數量和市值結構較均衡。不同資產類型運營表現、可分配金額完成度、市場表現均差異較大。最近一年，消費和保租房類市場表現較好，交通和園區類偏弱。

REITs 估值方法探討

估值方法多樣：收益法（DCF）是底層資產估值的核心方法，PNAV、PFFO、IRR 和現金分派率是投資者常用的相對估值指標。我們認為PNAV適用于所有類型；PFFO 適用于產權類 REITs 橫向比較；考慮經營權類“本息攤還”的特點，短期決策中現金分派率比較重要。