金融產品行業深度報告：低利率時代REITs的配置價值，制度、市場與展望.pdf

金融產品行業深度報告：低利率時代REITs的配置價值，制度、市場與展望。

REITs 基礎概念：產品架構與中外差異

發展背景：自 2021 年起，中國公募 REITs 通過“公募基金+ABS 專項 計劃”雙層架構推動基礎設施資產證券化，提升流動性，助力地方政府 債務結構優化。

市場特征：當前試點資產涵蓋收費公路、產業園區、保障性租賃住房等 13 類，分為產權類和特許經營權類，前者側重租金和增值收益，后者依 賴收費權現金流。

中外差異：中國 REITs 偏重政策目標和流動性保障，未來有望借鑒國際 經驗，逐步放寬資產類型限制，推動市場化發展。

REITs 發展回顧：政策筑基下的市場擴容與結構演進

底層資產：底層資產類型持續豐富，2024 年新增水利設施、市政管網 等，2025 年數據中心 REITs 項目即將落地。目前，資產篩選邏輯逐漸從 政策兜底向現金流質量導向轉變。

市場規模：發行規模呈波動性變化，2023 年受宏觀經濟和資金面收緊影 響，發行回落；2024 年市場再度反彈，資產質量要求上升。

發行機制：REITs 發行采用“戰略配售+網下詢價+公眾發售模式”，戰 略配售市場均值達72.2%，增強了項目穩定性但限制了二級市場流動性。

風險收益：REITs 具有介于股債之間的風險與收益特征，疊加獨特的低 相關性優勢，使其成為大類資產配置中具有吸引力的選擇。

分紅情況：受政策強制分紅機制的推動，公募 REITs 具有較強的分紅能 力，部分產品通過跨期調配實現了超額分紅，但不同產品之間的分紅穩 定性差異較大。

投資者結構：公募已形成多元化的投資者結構，保險公司、公募基金和 券商構成主要投資力量，各自依據風險偏好進行差異化配置。在低利率 背景和政策支持下，長期資金流入將進一步增長

REITs 未來展望：低利率時代，在政策支持與結構優化中尋找配置價值

制度展望：擴募機制常態化提升市場擴容效率；稅收政策優化將進一步 提升產品凈回報，吸引長期資金。

產品展望：資產類型多元化加速，2025 年數據中心、風電等新興資產涌 現，推動市場擴展與風險分散；分層結構提升了市場吸引力，并緩解了 擴容中的結構性風險；運營能力或成為產品新亮點。

資金展望：長期資金流入持續，險資和養老金持倉比例上升，資金結構 優化增強了市場穩定性；流動性提升和金融工具創新推動了市場活躍 度；收益優勢和抗周期性增加配置價值。

市場展望：低利率環境支持 REITs 作為高息資產；消費基礎設施和保障 性租賃住房表現突出，倉儲物流板塊增長潛力強；隨著政策支持加強， 預計各板塊表現將更符合底層資產邏輯，市場成長空間持續擴展。