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中國租賃住房市場：投資潛力與價值洞察。作為房地產領域的重要組成部分，中國租賃住房市場從最初計劃經濟時代的單 一福利分配到如今社會主義市場經濟體系下多元化、市場化運作的轉變，深刻 映射了中國房地產發展模式的變革軌跡與社會變遷的脈絡。 自 2015 年政府倡導“建立多種渠道、發展租賃市場”以來，至 2021 年，一 系列促進行業發展、推進資產證券化以及實時減稅降負等利好政策密集出臺， 特別是將保障性租賃住房納入基礎設施公募 REITs 試點行業政策的推出，有力 地推動了住房租賃行業完成商業閉環。自此，我國租賃住房市場步入新的階段， 形成了保障性租賃住房與市場化租賃住房雙軌并行的政策框架。伴隨著各類專 業化機構及租賃住房運營商的踴躍參與，市場產品結構進一步細分，形成了包 括青年公寓、租賃式社區、高端公寓和宿舍型公寓等多元化產品形態。

公募 REITs 的推出及已上市保租房公募 REITs 項目在二級市場的優異表現推動 投資市場對于租賃住房的關注度持續上升。自 2020 年至 2023 年期間，中國 租賃住房市場的大宗交易活動呈現出蓬勃發展的態勢，交易量與交易額均實現 了快速增長。據統計，租賃住房投資額占總大宗交易額的比例，在這四年間實 現了跨越式的提升，由 2020 年的 2% 迅速攀升至 2023 年的 9%，彰顯了市 場對租賃住房投資價值的高度認可與信心。根據戴德梁行 2024 年最新的調研 結果，長租公寓/ 服務式公寓已成為北京和上海投資人最關注的資產類型之一。

展望未來，租賃住房有望吸引更多投資市場的目光與資本注入，成為投資領域 的熱點。2024 年 7 月，國家發展改革委發布了《關于全面推動基礎設施領域 不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，將底層資產由保障 性租賃住房擴容至租賃住房。預計隨著市場化租賃住房常態化發行的推進、城 鎮化水平的提升、流動人口的增長以及結合租賃住房所擁有的穩定、穿越周期 特征，展現出廣闊的發展空間與潛力，值得投資者深入探索與布局。