2026年二季度中國商業地產各細分市場的供需變化及投資熱點有哪些？

2026年第二季度，中國商業地產各細分市場呈現出不同的供需特征與投資趨勢。在辦公樓市場，需求邊際復蘇趨勢深化，凈吸納量環比增長。科技互聯網企業重回需求引擎榜首，尤其是人工智能及其上下游企業擴張動能強勁，新租面積顯著增長。金融業增量交易回暖，量化基金等新設機構活躍，推動增量交易占比提升。制造業連續三個季度超越專業服務業，成為第三大需求來源，3C電子和機器人搬遷需求活躍。供應方面，新增供應同比回落，主要集中在核心拓展區和新興商務區。全國辦公樓空置率保持穩定，租金指數環比下探，但累計降幅較去年同期收窄，顯示租金壓力有所緩解。

零售物業市場供需同比略有下滑，空置率環比微降，主要城市表現穩中有降。品牌策略轉向整合門店以強化旗艦店投資，導致項目表現二八分化。購物中心首層租金指數環比小幅下降。業態方面，餐飲多元化拓店活躍度最高，咖啡茶飲及高性價比品牌持續擴張。女裝、運動和潮玩業態支撐了近四成的零售占比，本土及國際品牌在多城開設新店，選址范圍從核心商圈向非核心商圈延伸，體驗式消費和IP聯名成為重要驅動力。

倉儲物流市場凈吸納量環比大幅上升，主要得益于第三方物流新租面積占比的提升以及零售批發行業的活躍需求。華南區域因租金快速下跌，激活了第三方物流和零售業租戶的升級搬遷和整合擴張需求，凈吸納量創下近期新高。新增供應區域分化明顯，華南貢獻了大部分供應，而華東和華北供應進入下降通道。全國空置率環同比均下降，華東地區空置率三年來首次降至20%以下。租金方面，華南跌幅擴大，但華東跌幅顯著收窄，呈現初步筑底跡象，中西部部分城市租金止跌企穩。

物業投資市場交易活躍，上半年累計交易金額刷新歷史同期最高水平。企業買家和機構投資者意向強烈，投資型交易額連續兩個季度上漲。新經濟資產中，數據中心交易金額顯著，主要源于算力布局需求；物流廠房交易也因華東基本面企穩而活躍。零售物業交易額占比可觀，機構收購萬達資產包及開發商布局資產證券化賽道是主要亮點。辦公樓交易額環比上升，京滬甲級辦公樓受企業買家推動創近兩年新高。資產證券化方面，商業不動產REIT獲批數量及規模創試點以來單季紀錄，底層資產類型豐富，顯示出資本市場對優質存量資產的認可。各資產類型資本化率高位企穩，市場預期趨于穩定。