保租房即保障房專題報告：保租房特點、格局及展望.pdf

保租房即保障房專題報告：保租房特點、格局及展望。保租房潛在需求旺盛，短期供需仍將偏緊。從供給端來看，“十四五”全國計劃籌建保租房近900萬套（間），預計可解 決2600多萬人住房問題，2021-2023年已完成計劃的64%；但從需求端來看，根據七普測算城市租非廉租房人口達1.2億人， 按青年人占比29%估算，對應約3461萬人，疊加新市民租房需求，遠大于保租房供應。同時若按三億新市民、21.8%租非廉 租房比例估算對應超6500萬人，亦遠大于供應，預計短期保租房供需仍將維持偏緊格局。

低租金及低地價保障出租率和回報率，穩定性優于其它收租資產。由于各地普遍要求保租房租金低于市場租金、疊加更多 長租公寓納保提升管理品質，保租房出租率維持高位，2023年主要上市保租房REITs底層資產出租率普遍超90%。同時多數 保租房獲地成本較低，如上海2021-2023年租賃用地地價僅為宅地1/3，測算租賃用地出租項目IRR遠高于商品住宅類。從上 市保障房REITS來看，2023年普遍現金流分派率高于4%，遠高于核心城市不到2%的租金回報率。

金融支持政策持續加碼，REITs打通“投融管退”全鏈條。2023年央行推出千億“租賃住房貸款支持計劃”，用于支持市 場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，2024年央行及國家金融監督管理總局進一步出臺金融支持住房租賃市場發展 的17項意見。2022年5月19日，保障性租賃住房納入REITs試點范圍，目前已有5只保租房REITs上市，占上市REITs總市值的 8.2%。憑借穩定較高的出租率和現金流分派率，5家保障房REITs上市以來平均漲幅為12.3%，遠好于其它REITs。