房地產行業-保障性租賃住房REITs深度報告：優質資產，是需求和政策催化出的金融創新.pdf

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時間：2023/04/20
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保障性租賃住房REITs深度報告：優質資產，是需求和政策催化出的金融創新。保障性租賃住房是一個需求推動的行業。2021 年中國約有 2 億租賃住房人口，其中約 88%的租賃人口依靠家庭閑置住房整租（18%）或分租（80%）解決在大城市的居住問題。但中國租賃人口僅代表的是短暫的過渡性需求且長期租房意愿不足，導致了租客對租金價格更為敏感（普遍將租金收入比控制在 25%內）。根據測算，保障性租賃住房需求人口高達 5,717 萬人，而中國在“十四五”期間共籌劃 829 萬套，遠不能滿足需求。且保障性租賃住房價格低于周邊競品，契合了中國租賃市場最核心的需求，是整租和分租最優先的替代品。

保障性租賃住房 C-REITs 是政策驅動的金融創新。2021 年 6 月，發改委首次提出將 REITs 試點范圍擴展到保障性租賃住房行業，為保租房 REITs 打下了堅實的政策基礎。2022 年 11-12 月，證監會提出要打造保租房 REITs 板塊并常態化發行，落實了“租售并舉”的行業定位，補齊了保租房“募投管退”閉環的最后一塊拼圖。2023 年 2 月 24 日，人民銀行、銀保監會就《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》公開征求意見。征求意見給參與租賃住房建設的各方（建設方、銀行、購買租賃住房的團體）均提出了有效的融資方式，并建立健全住房租賃金融支持體系，提高社會資本參與租賃住房市場的積極性。

基礎設施項目公司經營情況穩中向好。保障性租賃住房的運營模式是住房出租并收取租金，業務核心是租金價格及出租率，長期看租金收繳率和租約穩定性。靜態來看，項目公司出租率非常高，普遍能達到 95%以上。一線城市核心地區的租金普遍達到 60 元/月/平方的水平。動態來看，緊張的供求關系與企業整租的模式穩固了租約關系，進而保證了出租率的長期穩定。目前，深圳安居 REITs、廈門安居 REITs 和京保 REITs 所持物業的租約多為 2-3 年期，短期內租金收入穩定。不過，保租房租金水平漲幅存在限制，對項目公司成長性形成制約。

保障性租賃住房 C-REITs 目前的綜合收益主要來源于資本利得。深圳安居 REIT、廈門安居 REIT、京保 REIT 和華潤有巢 REIT2022 年綜合收益率分別為 17%、15%、19%和 15%，其中資本利得率分別占 12%、11%、 14%和 10%，低于其他不動產 C-REITs。分紅收益主要來源于經營收入。鑒于基礎設施運營穩定，預計未來兩年保租房 REITs 的分紅收益率（以募集資金為基準）均處于 4%的水平。目前保租房 REITs 相對于發行價的溢價率處于 10-15%的區間內，雖較上市初期有所下降，但溢價的存在仍說明其基金份額存在稀缺性。