為什么選擇倉儲物流REITs？

倉儲物流類 REITs 具有較強的抗疫情能力。

1、物流資產整體表現優異

物流資產整體表現優異，投資收益較高。據世邦魏理仕統計數據顯示，北京、上海等一 線城市的物流地產投資凈回報率在 6%-8%，遠高于商業地產 4%-5%和住宅地產 2%-3% 的回報率。截至 2020 年三季度，全球主要城市包括上海、東京，物流地產投資收益回報 在 3.5-5%，整體領先于辦公樓投資收益率 2.59%-5%和 5 年期國債收益率-0.11%- 3.01%，展現出較好的收益表現，并吸引了大量國家主權基金、養老基金及保險資金等 長期資本入局。

越來越多投資者入局物流地產。中國物流地產占大宗物業投資的比重從 2019 年的 5%大 幅上升到 2020 年的 14%。從海外經驗來看，海外倉儲物流類 REITs 相對其他類別 REITs 長期回報領先。從美國 REITs 市場上看，截至 2022 年 8 月 31 日，工業物流與自助倉庫類 REITs 的規模分別位 列 REITs 資產的第四和第六名，是美國 REITs 市場上的主流品種。同時，倉儲物流類別 的 REITs 長期收益率表現良好，根據美國 REIT 協會統計，1994 至 2021 年美國工業物 流 REITs 年均復合收益率 15.75%，自助倉庫 REITs 年均復合收益率 18.83%，均處于前 列。

2、抗風險能力較強

從美國的 REITs 市場來看，倉儲物流類 REITs 具有較強的抗疫情能力。2020 年疫情期 間，倉儲物流類 REITs 在市場普遍收益率不佳的情況下依然表現突出，甚至成為全球表 現最優異的基礎資產之一。美國 2020 年 REITs 市場的整體總收益率為-5.12%，而工業 物流 REITs 約 12.17%、自助倉庫 REITs 約 12.91%，僅次于數據中心，遙遙領先于其他 類別 REITs 并保持正收益，體現了在疫情影響下良好的韌性。

從我國首批公募 REITs 上市至今的經驗來看，倉儲物流類 REITs 的抗風險能力凸顯。 今年二季度疫情影響下，而倉儲物流類收益回報優于其他各類資產。今年 2 季度倉儲物 流 REITs 實現平均 6.08%的收益，表現最佳，回報高于產業園區、生態環保、高速公路 類 REITs。總體而言，所有類別中倉儲物流類 REITs 表現出了較強的抗風險能力。

3、擴募路徑清晰

9 月 27 日晚間，滬深交易所發布首批 5 單公募 REITs 擬擴募公告，倉儲物流的兩只 REITs 均在首次擴募的名單中，是首次發行的公募 REITs 中唯一全部參與首次擴募的底層資產， 這本身與倉儲物流類資產的特性的相關的，倉儲物流類產品整體擴募能力較強。 倉儲物流 REITs 基礎資產相對標準化程度高，擴募路徑清晰。作為產權類 REITs，倉儲 物流資產標準化較強，項目模式、運營模式、租戶類別范圍相對比較固定，對于專業物 流地產商，旗下的倉儲物流儲備資產也較為豐富，擴募路徑清晰，擴募能力更強。

相比而言，特許經營權 REITs 的擴募資產在具體項目性質上可能與原有資產不同，生態 環保 REITs 的項目多樣性較強，項目的業務穩定性、運營和盈利能力是新納入資產的考 核重點；高速公路REITs可供擴募資產呈現出地域性和全國性的特點。各單產業園區REIT 的原始權益人持有項目地域性強，考慮到大部分持有項目與原有底層資產位于同一園區 或同一城市，底層資產質量有保障，但區域集中度較高。 從海外經驗來看，美國市場中倉儲物流類 REITs 平均擴募次數高于均值。擴募是海外實 現 REITs 市場規模增長的重要方式。若采用“擴募次數/存續數量”觀察不同資產類型 REITs 的擴募能力，從 2000 年至 2021 年美國 REITs 市場平均每只 REIT 基金擴募 8.3 次，其中倉儲物流類 REITs 平均擴募 9 次，位列第四，高于平均值。

首批擬擴募 REITs 已上市部分上市以來二級市場均有較好漲幅，當前擬擴募的新資產 現金分派率高于當前已上市部分，從而擴募可以提升整體項目現金分派率。目前根據 5 單首發擴募項目已披露的擬擴募說明書，擬擴募項目的現金分配率均高于擴募前基金的 凈現金流分派率的預測值。