倉儲物流基礎設施分類及發(fā)展空間如何？

根據(jù)建設標準，倉儲物流基礎設施可分為高標倉和普通倉；根據(jù)倉儲貨物性質(zhì)，倉儲物 流基礎設施分為保稅倉庫與非保稅倉庫。

1、高標倉VS普通倉

我國現(xiàn)代化倉儲業(yè)起步較晚，大部分倉儲設施類型仍是普通倉以普通倉為代表的常規(guī)倉 儲物流設施僅能滿足基本的倉儲需求，但隨著社會發(fā)展的需要，普通倉功能性不強、結(jié) 構(gòu)不合理、存儲品類有限等缺陷顯現(xiàn)，同時增加了物流營成本和安全隱患。

相比之下，高標倉具有先進完善的建筑結(jié)構(gòu)，充分利用計算機、自動化等技術(shù)和物流信 息規(guī)劃系統(tǒng)，實現(xiàn)物流規(guī)模化效應、提高工作效率和準確性，從而減少了倉儲成本。具 體來看，高標準物流倉儲和普通物流倉儲的區(qū)別體現(xiàn)在多個方面，包括建筑本體、消防 設施、溫度控制、監(jiān)控系統(tǒng)、通風系統(tǒng)等等。高標倉可以大幅提升效率，同時降低倉儲 成本，根據(jù)中國倉儲協(xié)會調(diào)研，以 20 年為測算期，使用高標倉的投入成本，比使用傳統(tǒng) 倉的成本降低約 20%，高標倉的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲的 10％，庫存 SKU 能夠達 到傳統(tǒng)倉儲的 10 倍，搜索清點貨物時間比傳統(tǒng)人工方式減少 95％。

2、保稅倉VS非保稅倉

在倉儲物流業(yè)中，按倉儲貨物性質(zhì)的不同，可將倉庫分為保稅倉庫與非保稅倉庫。根據(jù) 海關(guān)總署的定義，保稅倉庫是指經(jīng)海關(guān)批準設立的專門存放保稅貨物及其他未辦結(jié)海關(guān) 手續(xù)貨物的倉庫，因此基礎設施項目為保稅倉。儲存于保稅倉庫內(nèi)的進口貨物經(jīng)批準可 在倉庫內(nèi)進行改裝、分級、抽樣、混合和再加工等，這些貨物如再出口則免繳關(guān)稅，如 進入國內(nèi)市場則須繳關(guān)稅。 保稅倉庫與非保稅倉庫有如下的區(qū)別： 1）保稅倉庫及其所有的貨物受海關(guān)的監(jiān)督管理； 2）保稅倉庫多分布于重要港區(qū)及保稅區(qū)內(nèi)，主要面向跨境商貿(mào)，與進出口貿(mào)易發(fā)展緊密 相連。 3）保稅倉庫具備報關(guān)費用成本低、時間短，享有稅收優(yōu)惠等特點，有利于降低企業(yè)成本， 縮短進口資金占用時間，提高企業(yè)經(jīng)營效率。

從倉庫類型梯度上，普通高標準倉庫由于通用性更好，折現(xiàn)率低于保稅倉。同時，運營 情況還會受到影響進出口貿(mào)易以及保稅保稅區(qū)內(nèi)保稅政策的影響。

3、高標庫需求充足，發(fā)展空間廣闊

總量方面，自 21 世紀初以來，中國物流地產(chǎn)市場就呈現(xiàn)出了乘數(shù)增長的態(tài)勢，且區(qū)域方 面也從上海、深圳等逐漸發(fā)展至經(jīng)濟發(fā)達，人口眾多，交通便利的全國多個地區(qū)。其中 三大經(jīng)濟圈是物流地產(chǎn)最主要的項目分布地。長三角地區(qū)以上海為中心，包括周邊的昆 山、蘇州、無錫、太倉、常熟、南京、嘉興、杭州等地；珠三角地區(qū)以廣州、深圳為中 心，包括了周邊的東莞、惠州、佛山等地；環(huán)渤海地區(qū)以北京、天津為中心，包括周邊 的廊坊、保定、青島、濟南、大連等地；此外，西南地區(qū)的重慶、成都，中部地區(qū)的鄭 州、武漢等地，也是中國重要的人口聚集區(qū)和交通樞紐，具有一定規(guī)模的物流地產(chǎn)企業(yè) 紛紛在此五大區(qū)域布局。

但截至到 21 年底，目前整體的人均仍然較其他國家有明顯的差距。另外，高標庫的數(shù) 量及面積雖在提高，但高標庫占比仍然較低，相較海外的人均面積差距仍大。根據(jù)CBRE 世邦魏理仕資料顯示，目前中國人均倉面積為0.4 ㎡/人，不足美國的十三分之一；人均 高標倉面積為 0.1 ㎡/人，僅為美國的十二分之一。根據(jù)仲量聯(lián)行報告顯示：2018-2020三年間，我國倉儲行業(yè)發(fā)展速度較快，2020 年高標 倉面積達到3.45億平方米，增速達9.52%；橫向來看，我國高標倉占比仍然較低，截至2020年，高標倉占比僅為30%，仍有較大發(fā)展空間。

新供給方面，物流土地供應有限。由于整體物流土地出讓相較其他類型，土地出讓金較 少，同時帶動的稅收較低，近幾年在土地資源快速消耗的情況下，物流土地供給較為有 限。我國城市建設用地面積中，倉儲物流用地占比較低且呈下滑趨勢。需求方面，居民消費升級下電商以及快遞行業(yè)的發(fā)展將持續(xù)推動倉儲物流需求的釋放， 同時對倉儲物流尤其是高標庫有了更多且更高的要求。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，我國近年實物商 品網(wǎng)上零售額不斷增加，電商滲透率呈上升趨勢，2021 年電商滲透率達 25%。根據(jù)聯(lián) 合國貿(mào)發(fā)組織數(shù)據(jù)，2021 年我國電商滲透率高于英國、美國等大部分國家，僅次于韓國。