固定收益專題：擴(kuò)募在即的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs.pdf

固定收益專題：擴(kuò)募在即的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。我國(guó)已有紅土鹽田港 REIT、中金普洛斯 REIT 兩只物流園 REITs 上市，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 出租率較高，租戶質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較好，受疫情沖擊較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，上市以來(lái)價(jià)格、分 紅表現(xiàn)較好。同時(shí)，9 月 27 日晚間，滬深交易所發(fā)布首批 5 單公募 REITs 擬擴(kuò)募公告，倉(cāng)儲(chǔ) 物流的兩只 REITs 均在首次擴(kuò)募的名單中，又為其帶來(lái)了收益增長(zhǎng)空間。

倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)業(yè)態(tài)介紹：倉(cāng)儲(chǔ)物流是物流中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在發(fā)改委 958 號(hào)文中，對(duì)于倉(cāng) 儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施 REIT 的申報(bào)要求中相關(guān)的界定為，“應(yīng)為面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取 費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專業(yè)倉(cāng)庫(kù)。”順應(yīng)全球化趨勢(shì)以及電商的發(fā)展，全國(guó) 倉(cāng)儲(chǔ)物流快速發(fā)展，已形成了五大物流地產(chǎn)區(qū)域布局。但截至 2021 年底，人均倉(cāng)儲(chǔ)面積跟 其他國(guó)家相比還有明顯差距，高標(biāo)庫(kù)占比仍然較低，相較海外的人均面積差距仍大，市場(chǎng)拓 展空間較大。區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)狀依然明顯。華東、華南需求旺盛，其中上海、深圳、廣州 等地供不應(yīng)求；西南供給過(guò)剩，需求不足。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)呈一超多強(qiáng)格局， 主要參與者包括物流地產(chǎn)商、地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)等。目前我國(guó)儲(chǔ)備 REITs 的主 要是國(guó)內(nèi)外專業(yè)的物流地產(chǎn)商，以及其他擁有較多倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的相關(guān)國(guó)企，比如鹽田港、 廣州港、招商局等。

中金普洛斯 REITs 項(xiàng)目和紅土鹽田港 REITs 項(xiàng)目作為我國(guó)首批發(fā)售的倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITS，底 層資產(chǎn)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地段，整體出租率較高，且項(xiàng)目屬于高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)，整體資質(zhì)較好。從二 級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 上市以來(lái)走勢(shì)和整體 REITs 一致，REITs 市場(chǎng)有同漲同跌的 特性，截至 9 月 26 日，兩只倉(cāng)儲(chǔ)物流類 REITs 實(shí)現(xiàn)平均 42.5%的收益率，是收益最高的基礎(chǔ) 資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品，收益穩(wěn)定性也較好。從分紅情況來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流類 REITs 在上市以后表 現(xiàn)良好，累計(jì)可供現(xiàn)金分派率均超 4.6%。從經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)方面來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流的兩單 REITs 出 租率受疫情影響較小，租金穩(wěn)中有升，營(yíng)業(yè)收入韌性較強(qiáng)。

當(dāng)前關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 的原因主要有以下三點(diǎn)：一是物流資產(chǎn)整體表現(xiàn)優(yōu)異，投資收益 較高，仲量聯(lián)行的物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，全國(guó)主要城市物流地產(chǎn)投資收益領(lǐng)先于辦公樓投 資收益率和 5 年期國(guó)債收益率，海外倉(cāng)儲(chǔ)物流類 REITs 相對(duì)其他類別 REITs 長(zhǎng)期收益率領(lǐng)先； 二是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從美國(guó)的 REITs 市場(chǎng)來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流類 REITs 在 2020 年疫情期間收益 率表現(xiàn)突出，美國(guó) 2020 年 REITs 市場(chǎng)的整體總收益率為-5.12%，而倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 收益率約 12.91%，僅次于數(shù)據(jù)中心；今年二季度疫情影響下，而倉(cāng)儲(chǔ)物流類收益回報(bào)優(yōu)于其他各類資 產(chǎn)。今年 2 季度倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 實(shí)現(xiàn)平均 6.08%的收益，表現(xiàn)最佳；三是擴(kuò)募路徑清晰，倉(cāng)儲(chǔ) 物流資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化較強(qiáng)，項(xiàng)目模式、運(yùn)營(yíng)模式、租戶類別范圍相對(duì)比較固定，對(duì)于專業(yè)物流地 產(chǎn)商，旗下的倉(cāng)儲(chǔ)物流儲(chǔ)備資產(chǎn)也較為豐富，擴(kuò)募路徑清晰，擴(kuò)募能力更強(qiáng)。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái) 看，美國(guó)市場(chǎng)中倉(cāng)儲(chǔ)物流類 REITs 平均擴(kuò)募次數(shù)高于均值。鑒于擬擴(kuò)募 REITs 已上市部分上市 以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)均有較好漲幅，當(dāng)前擬擴(kuò)募的新資產(chǎn)現(xiàn)金分派率高于當(dāng)前已上市部分，從而擴(kuò) 募可以提升整體項(xiàng)目現(xiàn)金分派率。