房地產行業專題研究：保租房REITs，地產新模式的開始.pdf

房地產行業專題研究：保租房REITs，地產新模式的開始。2022 年 8 月 15 日至 16 日，首批 3 支保障性租賃住房 REITs 將完成發行。 保障性租賃住房憑借土地端成本優勢以及稅收優惠支持，能夠解決傳統租賃 房租售比、流動性低的兩大痛點。而保障性租賃住房 REITs 打通了不動產管 理“投融管退”周期中的退出環節，形成“REITs 發行—募集資金—轉投資 —二次擴募—再投資”的良性循環模式，政策支持、資產優質、成長穩定性 強化其長期配置價值。我們認為利好擁有長租公寓和優質商業不動產、具備 不動產管理能力的企業，如招商蛇口、萬科、新城控股、華潤置地、龍湖集 團、碧桂園、旭輝控股集團等。

政策風口：中央支持政策不斷加碼，地方政府紛紛響應

2021 年 6 月 29 日，發改委發布“958 號文”，將能源基礎設施，保障性租 賃住房等行業范圍納入公募 REITs 試點范圍。2022 年 5 月 25 日，國務院 出臺《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，指出推動基礎設施 REITs 健康發展，重點盤活保障性租賃住房等領域基礎設施；5 月 27 日， 證監會、發改委聯合發布文件指出，保障性租賃住房發行基礎設施 REITs， 有利于盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進形 成投融資良性循環，上海、廣東、浙江等地方政府也紛紛積極動作。

資產優質：坐擁優質底層資產，平均評估增值率達 27%

紅土深圳安居 REIT、中金廈門安居 REIT 及華夏北京保障房 REIT 評估價值 較賬面價值溢價分別為 24.8%、11.6%、51.9%。3 支 REITs 的底層資產均 分別位于深圳、廈門、北京，且都處于核心區域，成熟的產業配套、較低的 租售比強化這些城市中優質保障性租賃住房需求的穩定性和持續性，這也是 底層資產能夠長期穩定運營的重要基礎。截至 2022Q1 末，3 支保租房 REITs 底層資產綜合出租率分別達到 98.7%、99.3%與 94.7%，已經達到成熟運營 的狀態，募集說明書中預計上市次年 EBITDA 利潤率分別為 84.5%、76.2%、 72.6%，高于其它行業型 REITs。

認購火爆：網下認購倍數均逾百倍，平均增值率約 8%

3 支保租房 REITs 共募集資金約 38 億元，其中紅土深圳安居 REIT、中金廈 門安居 REIT 及華夏北京保障房 REIT 分別募集資金 12.4、13.0 及 12.6 億 元，較評估價值分別增值 7.3%、7.1%及 9.0%。戰略配售占比均值 61%， 彰顯投資者認可度。網下認購倍數均值 119 倍，遠超首批上市公募 REITs 的 5-15 倍，主要是因為保租房 REITs 具有使用期限長、收入成長穩定性高、 底層資產流動性強、擴募空間大的優點。根據紅土深圳安居 REIT 募集說明 書披露，深圳安居集團尚有 4 個合計投資 54 億元的在建項目作為該 REIT 的可擴募資產儲備。

資產優質、穩定派息為熱度支點，政策加持、未來空間強化市場持續性

整體而言，保租房 REITs 首次啟航的火熱基于兩大支點：1. 資產優質，均 位于核心城市核心區域，EBITDA 利潤率占優；2. 穩定派息。4%以上的穩 定派息率在市場利率下行環境下優勢凸顯。持續性角度我們認為有兩大推 力：1. 政策持續加持；2.未來規模空間可觀（截至 2022H1 末 TOP30 運營 商管理體量已突破 100 萬間）。對于不動產運營而言，有利于降低企業杠桿 率，激發存量盤活的潛能。我們認為利好擁有長租公寓和優質商業不動產、 具備不動產管理能力的企業，如招商蛇口、萬科、新城控股、華潤置地、龍 湖集團、碧桂園、旭輝控股集團等。