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REITs行業專題報告：首批保障性租賃住房REITs成色幾何？保障性租賃住房：乘借東風?，F階段，我國住房市場租售比遠低于國際標 準，住房出售和租賃市場發展不平衡。考慮到“房住不炒”以及“服務新 市民”的政策背景，租賃住房市場料將迎來較大的發展機遇，而保租房或 成為發展重點。鑒于保租房和公募 REITs 的適配性較高，以發行公募 REITs 的形式盤活相關資產、擴大保租房投資成為一套極具吸引力的解決方案。

首批保障性租賃住房 REITs 成色幾何？

一、 底層資產位于一、二線城市的就業集中區域。兩單 REITs 的保租房項 目均選址于一、二線城市中生活配套設施完善的就業集中區域，底層 資產質量有保障。

二、 政府配租的模式下，保租房出租率水平較高，且在散點疫情擾動下保 持穩定。多維度來看：（1）紅土深圳保租房 REIT 的企業和個人租戶 占比相對均衡；中金廈門保租房 REIT 以個人為主要承租人；（2）政 府配租的模式以及“供不應求”的市場結構或在一定程度上淡化租戶 集中度的潛在風險；（3）租約結構方面，紅土深圳保租房 REIT 的租 約結構相對分散，而中金廈門保租房 REIT 的租約集中度較高。

三、 理性看待租金定價和漲幅限制，保證出租率或是保租房 REITs 盈利能 力提升的重點。綜上來看，租金定價和漲幅的限制對于保租房項目而 言并非單純的利好或利空。這一限制確有可能影響保租房 REIT 的收入 彈性，但租金“漲幅受限”并不等同于“不漲”，疊加高出租率的支 撐，保租房 REITs 項目仍有望維持較高的盈利能力。

四、 可擴募項目儲備充足。兩單保租房 REITs 的原始權益人作為當地重要 的保租房籌建和建設主體，均儲備了充足的候選項目以供擴募，這將 有利于保租房 REITs 未來的持續經營。

五、 估值所用折現率與產業園區類 REITs 類似。兩單保租房 REITs 均采用 收益法進行底層資產價值評估，其中紅土深圳保租房 REIT 項目所使用 的折現率為 6%，與其他一線城市產業園區類 REIT 相似。資產估值方 面，紅土深圳保租房 REIT 項目估值 11.58 億元，中金廈門保租房 REIT 項目估值 12.14 億元。