保利發(fā)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)布局情況如何？

中心城市+城市群深耕，合理控制投資節(jié)奏，提升優(yōu)質(zhì)新貨占比。

1.銷售：堅(jiān)持“中心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略，銷售排名躍居行業(yè)第一

公司銷售長(zhǎng)期優(yōu)于行業(yè)水平，市占率穩(wěn)步提升，具有穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)和領(lǐng)先的品牌信用。公司絕大多數(shù)年份 的銷售增速都不低于行業(yè)水平，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和領(lǐng)先的品牌，市占率在行業(yè)下行期實(shí)現(xiàn)了持續(xù)提升，銷售 排名躍居行業(yè)第一。銷售金額市占率從 2021 年的 2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，體現(xiàn)了公司穿越周期的 穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力。公司作為全國(guó)化布局的頭部房企，在市場(chǎng)深度調(diào)整下行和房企信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的形勢(shì)下，積極 適應(yīng)市場(chǎng)變化，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了銷售均價(jià)的持續(xù)提升。2024H1 簽約銷售金額 1733.36 億元，同比增 速為-26.8%；簽約銷售面積 954.25 萬(wàn)平，同比增速為-31.0%；銷售均價(jià)為 18164.63元/平，同比增速為 6.1%。

公司堅(jiān)持“中心城市+城市群”的城市深耕戰(zhàn)略，高能級(jí)城市與核心城市群銷售面積占比持續(xù)提升。根據(jù)公 司 2024 中報(bào)的披露，公司 2024H1 在確定性強(qiáng)的核心 38 城銷售金額占比近 9 成，珠三角及長(zhǎng)三角銷售金額 占比近 6 成。報(bào)告期內(nèi)，38 個(gè)核心城市中，32 個(gè)城市市占率排名前五，11 個(gè)城市市占率排名第一，廣州、 佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等 8 個(gè)城市占有率突破 15%，城市深耕戰(zhàn)略效果顯著。

2.拿地：合理控制投資節(jié)奏，拿地聚焦高能級(jí)城市和核心都市圈

市場(chǎng)下行，銷售承壓之下，公司合理控制投資節(jié)奏，堅(jiān)持“中心城市+城市群”的城市深耕戰(zhàn)略，拿地更加 聚焦高能級(jí)城市和核心都市圈。2024H1，公司拿地強(qiáng)度(新拓項(xiàng)目總地價(jià)/簽約金額)大幅下降至 7.3%。降低 拿地強(qiáng)度的同時(shí)，新增項(xiàng)目的權(quán)益占比顯著提升。投資更加聚焦高能級(jí)城市，2024M1-M9 高能級(jí)城市拿地 權(quán)益金額占比高達(dá) 95.5%，拿地均價(jià)顯著提升的同時(shí)溢價(jià)率明顯降低。

3.土儲(chǔ)：持續(xù)壓降土儲(chǔ)規(guī)模，在建項(xiàng)目中高能級(jí)城市占比持續(xù)提升

公司加大力度消化庫(kù)存，持續(xù)壓降土儲(chǔ)規(guī)模，積極開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，在建項(xiàng)目中高能級(jí)城市占比持續(xù)提升。從 土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，可以看出公司從 2022 年開(kāi)始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕戰(zhàn)略。2021 年以來(lái)，市場(chǎng)持 續(xù)下行，行業(yè)區(qū)域分化加劇，低線城市的市場(chǎng)面臨更大的壓力。公司一方面大力消化庫(kù)存，土儲(chǔ)面積自 2021 年開(kāi)始持續(xù)下降；一方面積極拓展和開(kāi)發(fā)優(yōu)化土儲(chǔ)，在建面積中高能級(jí)城市占比持續(xù)提升。

4. 開(kāi)發(fā)：積極提升優(yōu)質(zhì)新貨占比，已售待結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中高能級(jí)城市占比持續(xù)提升

雖然公司持續(xù)壓降土儲(chǔ)規(guī)模，但受到市場(chǎng)下行的影響，去化周期依然有所上升。我們用未售土儲(chǔ)面積除以過(guò) 去 12 個(gè)月的銷售面積，衡量土地儲(chǔ)備的去化周期。2024H1 期末，未售土儲(chǔ)的去化周期為 6.7 年，較 2023 年底的 6.1 年有所上升。 面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的改變，公司積極提升優(yōu)質(zhì)新貨占比，新開(kāi)工項(xiàng)目中高能級(jí)城市占比明顯提升。2024H1 期末， 本年新開(kāi)工面積占本年在建面積的比例為 8.5%，較 2023H1 的 5.6%有所提升。2022 年以來(lái)，新開(kāi)工項(xiàng)目 中高能級(jí)城市占比持續(xù)提升，2024H1 期末，高能級(jí)城市本年新開(kāi)工面積占比為 67.4%。

通過(guò)持續(xù)的優(yōu)化銷售與土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，公司已售待結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中高能級(jí)城市占比顯著提升。2024H1 期末，簽約未 結(jié)轉(zhuǎn)面積 4086 萬(wàn)平，同比增速為 18.9%，對(duì)結(jié)算收入仍將形成穩(wěn)定的支撐。2021 年之前獲取的低均價(jià)項(xiàng)目 正陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，2024H1 期末，高能級(jí)城市簽約未結(jié)轉(zhuǎn)面積占比為 68.5%，較 2023 年的 65.4%進(jìn)一步提升。 對(duì)于存量的低能級(jí)或者難去化的土地資源，公司在 2024 中報(bào)表示，正積極響應(yīng)存量土地盤(pán)活政策，在全國(guó) 多個(gè)城市開(kāi)展存量土地的調(diào)規(guī)、置換工作。