保利發(fā)展發(fā)展歷程、股權(quán)結(jié)構(gòu)及財務(wù)分析

以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，從廣州走向全國的央企開發(fā)商。

1.發(fā)展歷程：從廣州走向全國，歷經(jīng)四大發(fā)展階段

保利發(fā)展控股成立于 1992 年，歷經(jīng)四個主要發(fā)展階段： 1) 創(chuàng)業(yè)起步、夯實(shí)基礎(chǔ)（1992-2002）：1992 年，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立；1995 年，公司開發(fā)保利 紅棉花園，明確地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)；1998 年，公司開發(fā)保利花園，打造國家首個康居示范小區(qū)。 2) 布局全國、資本運(yùn)作（2002-2010）：2002 年，公司完成股份制改革，啟動“三個為主，兩個結(jié)合”及“大 十字布局”戰(zhàn)略；2006 年，公司在上交所上市，更名為“保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司”；2005 年至 2010 年，公司陸續(xù)組建了高爾夫、會展、商業(yè)、基金等專業(yè)公司，并收購重工院設(shè)計院。 3) 深耕主業(yè)、多元發(fā)展（2010-2016）：2010 年，公司提出五年內(nèi)“再造一個保利"的目標(biāo)；2012 年，公司 成為第二家銷售業(yè)績過千億的房企；2014 年，公司先后進(jìn)入澳、英、美等國家；2005 年至 2010 年， 公司進(jìn)入養(yǎng)老、教育等多個領(lǐng)域，基本完成產(chǎn)業(yè)鏈上下游的布局。 4) 戰(zhàn)略升級、發(fā)展改革（2016-至今）：2016 年，提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略；2018 年，公司更名為“保利發(fā) 展控股集團(tuán)"；2019 年，保利物業(yè)上市；2020 年，公司銷售額突破 5000 億規(guī)模；2021 年，證券簡稱 由保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展。

2.股權(quán)結(jié)構(gòu)：央企控股，股權(quán)穩(wěn)定

截至 2024 年中報，公司實(shí)控人為隸屬于國務(wù)院國資委的中國保利集團(tuán)有限公司，合計持股 40.71%，歷年 來持股變動不大，股權(quán)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。公司作為大型中央企業(yè)中國保利集團(tuán)控股的房地產(chǎn)上市公司，信用優(yōu) 質(zhì)的地產(chǎn)央企是公司領(lǐng)先的品牌符號。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)信用體系重構(gòu)的當(dāng)下，強(qiáng)大的品牌信用進(jìn)一步提升 了市場對于公司的信賴度與認(rèn)可度，使公司在市場競爭中具備更強(qiáng)的比較優(yōu)勢。

3.財務(wù)概況：營收微降利潤承壓，保持穩(wěn)健資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

營收微降利潤承壓，毛利率呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。2024Q1-Q3，公司營收 1827.7 億元，同比增速為-5.0%；公司毛 利率 15.9%，低于 2023 年同期 19.4%的水平，但與 2023 年全年水平基本一致。同時受結(jié)算毛利率較低和 權(quán)益占比下降的影響，歸母凈利潤為 78.1 億元，同比增速為-41.2%。

持續(xù)加強(qiáng)費(fèi)用管控，資產(chǎn)減值損失計提顯著減少。在行業(yè)利潤率普遍下行的情況下，公司持續(xù)加強(qiáng)各項費(fèi)用 管控，銷售管理研發(fā)費(fèi)率保持低位。在 2023 年大幅計提資產(chǎn)減值后，2024 Q1-Q3 資產(chǎn)減值損失計提顯著 減少。

前期低毛利項目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，預(yù)收款對營業(yè)收入覆蓋倍數(shù)有所下降。2024Q3 期末，公司預(yù)收款項及 合同負(fù)債對營收的覆蓋倍數(shù)為 2.0，較 2023 同期的 2.3 有所降低。前期拿地的低毛利項目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期， 隨著新售高毛利項目占比的提升，有望對沖后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率下行壓力。 受到盈利下行和縮表之下權(quán)益乘數(shù)下降的影響，公司 ROE 水平承壓下行。2024 Q1-Q3，公司的年化 ROE 為 3.3%，較 2023 年全年的 6.1%有所降低。

公司負(fù)債水平合理，保持穩(wěn)健資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。2024Q3 期末，公司剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為 65.5%，較 2023Q3 期末的 66.3%有所降低；凈負(fù)債率為 66.0%，較 2023 年末的 61.2%有所升高；扣除受限資金的現(xiàn) 金短債比為 1.99，與 2023 年末的水平基本持平；三條紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔安全水平。