保利發展戰略規劃及管理如何？

前瞻的戰略規劃指引公司方向，穩健的經營管理護航公司發展。

1.戰略：前瞻的戰略規劃和卓越的經營水準助力公司穿越周期

公司具有前瞻的戰略規劃能力及卓越的經營調整能力。公司牢牢地把握住中國城鎮化進程及行業發展機遇， 在成立之初即前瞻性地確立了以房地產開發為主業，堅持普通住宅開發和核心城市深耕。自 2002 年初次制 定《十年發展規劃綱要》以來，公司始終準確把握了中國經濟及房地產行業的發展方向和行業特點。同時， 公司能夠根據行業具體情況，及時調整經營策略，確保戰略規劃得到順利的貫徹實施。正確的戰略方向結合 卓越的經營水準，助力公司穿越多輪周期，實現了長期可持續的發展。

從戰略規劃來看，公司始終保持戰略方向的與時俱進，展示出了前瞻的戰略規劃水準，成功引領了公司的長 期穩健發展。自 2002 年以來，公司的戰略方向主要經歷了 3 次變遷： 2002-2009：公司于 2002 年制定《十年發展規劃綱要》，確立了“三個為主，兩個結合”及“大十字布局” 戰略。2002 年，商品房市場尚處于發展前期，隨著城鎮化進程持續加快和國民經濟快速增長，商品房銷售 快速增長。在此背景下，公司開始了全國化布局，以核心城市廣州、北京、上海為發展重點，拓展其他發展 潛力較大的區域性經濟中心城市，夯實和完善公司全國戰略布局的指導思想。到 2009 年，公司實現房簽約 金額 433.82 億元，成為國內唯一在北京、上海、廣州三大中心城市均排名銷售額前三位的房地產龍頭企業。 2010-2015：公司于 2010 年編制了《2011-2015 年發展規劃》，確立“三個為主，三個結合”的戰略。2009 年，在寬松的貨幣政策和巨大的剛性需求作用下，房地產市場實現了較快發展，包括房地產成交量、成交額 和房地產開發投資額等多項指標均創下歷史新高。在此背景下，公司判斷 2010 年房地產投資對經濟的拉動 作用依然巨大，宏觀經濟恢復快速增長、城市化進程加速、通脹預期、加大土地供應、保障性住房比重增加 等均支持行業繼續保持平穩較快發展。于是公司適時的升級了戰略，將主要布局城市升級為省會及中心城市， 并逐步向二三線城市輻射，確立了“三個為主，三個結合”的戰略方針。到 2012 年，公司成為第二家銷售 業績過千億的房企，2015 年公司銷售金額提升至 1541 億元。

2016-至今：公司于 2016 年提出“一主兩翼”的戰略布局；在十三五規劃中段，公司針對行業新特點，對“一 主兩翼”戰略進行了優化升級。2016 年，房地產市場銷售再創新高，但在“房住不炒”和“三四線去庫存” 的雙重政策訴求下，大量行政手段的應用將使房地產市場變得更加不確定。在此背景下，公司判斷，隨著調 控的深入和行業資金的改變，行業未來的生產、經營模式有可能隨之發生轉變，此時具備多元化綜合開發能 力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。于是公司適時的升級了戰略，提出以房地 產開發經營為主，房地產金融和社區消費為翼的“一主兩翼”業務板塊布局，逐步構建多元的利潤增長模式。

從戰略執行來看，公司能夠根據復雜多變的宏觀經濟形勢和行業環境適時調整經營策略，及時的把握機遇和 預判風險，確保中長期戰略規劃的平穩高效落地，實現了長期領先于市場水平的增長。 從公司在市場低谷中，不僅能夠積極有為的面對市場并保持經營穩健，也能及時發現市場機遇和研判行業風 險。例如： 1）2008 年，金融危機導致全球經濟進入衰退周期，全國房地產成交量急劇萎縮。但公司積極面對市場變化， 采取靈活有效的措施，突破困局，依然取得顯著優于市場的經營業績。在行業低谷之中，公司判斷，2009 年在國家加大固定資產投資、大力刺激消費和寬松貨幣政策的影響下，房地產市場不會再出現快速、大幅度 的價格下跌，成交量也會相對穩定，市場可能出現相對的平衡。于是，公司提出 2009 年要密切關注市場調 整期的各種發展機遇，變挑戰為機遇。

2）2014 年，房地產市場整體規模呈現高位回落的態勢，商品房銷售量價同比均出現下降。但面對市場回落， 公司主動出擊、積極拼搶市場，依然實現了銷售業績的逆勢增長。在行業低谷之中，公司判斷，2015 年隨著 支持政策的落地、流動性改善及商品房庫存水平的降低，市場將重新進入平穩增長。于是，公司提出 2015 年要繼續堅持以發展為主題，實現企業持續平穩健康發展。 3）2021 年，銷售市場雖然整體穩中有升，但增速已是多年新低，房地產銷售壓力加大。隨著按揭降速、預 售資金監管收緊，企業資金端的弱平衡被打破，房企暴雷事件頻發，加重購房者觀望情緒，下半年銷售市場 持續遇冷。在行業回落之時，公司判斷，短期來看，2022 年部分房企暴雷風險猶存，行業信用體系處于重構 期，購房者信心修復進程仍不明朗，市場活力恢復或需要一定時間。于是，公司提出 2022 年將堅持以現金 流管理為核心，狠抓資金歸集，持續優化資產負債結構，強化抗風險能力。同時，把握行業模式、格局等變 化帶來的發展機遇，持續提升行業地位。

公司在市場景氣中，公司在積極把握市場機遇的同時，依然能夠保持頭腦清醒，多次在行業景氣高點及時預 判市場風險。例如： 1）2009 年，在寬松的貨幣政策和巨大的剛性需求作用下，房地產市場實現了較快發展，多項指標均創下歷 史新高，公司也創造了銷售業績的新紀錄。在行業景氣之中，公司判斷 2010 年房地產市場將面臨較為復雜 的市場和政策環境，不排除在整體穩定的情況下出現階段性和局部的波動。于是，公司提出 2010 年將時刻 保持清醒的頭腦，密切關注經濟形勢和政策走向，及時調整經營節奏。堅持以銷售為中心的工作部署，繼續 實行“搶銷售、搶資金、搶進度”的經營策略。 2）2013 年，剛需釋放推動市場成交活躍，市場量價齊升。在行業景氣之中，公司判斷 2014 年房地產市場 仍將實現平穩發展，但在整體平穩發展的同時，出現局部、階段性波動的可能性或不可避免。于是，公司提 出 2014 年將堅持以發展為主題，以經濟效益為中心，在“品質、創新、管理三輪驅動”下，促進企業升級， 提高持續發展能力。 2）2017 年，市場延續高景氣的趨勢，房地產行業銷售總量創出歷史新高，行業庫存總量保持下降趨勢，去 庫存效果明顯。同時，房地產行業歷經了史上最嚴調控期，限購、限貸、限價等傳統調控政策持續加碼，限 商、限售、限簽等新政策不斷出臺。在行業景氣與調控趨嚴的背景下，公司判斷 2018 年行業常態化、差異 化調控不會放松。與此同時，房地產行業面臨的資金環境將持續緊縮，對企業的運營能力提出更高要求。于 是，公司 2018 年將“一主兩翼”發展戰略進一步升級，提出未來三到五年，商住滾動開發為主營業務和主 要利潤來源，相關產業經營提升規模與能力，構筑更多元、更立體、更可持續的綜合發展能力。

2.管理：不斷革新的組織架構和穩定專業的管理團隊是公司戰略落地的基礎

前瞻的戰略規劃能力及卓越的經營調整能力，離不開公司不斷革新的組織架構和穩定專業的管理團隊。自公 司成立以來，公司始終堅持戰略引領，持續革新組織架構，確保組織架構貼合公司戰略發展需求，表現出極 強的組織調整能力。同時，管理團隊長期保持穩定，與公司共同成長，更能深刻理解行業發展規律，更能秉 承長期主義，確保公司經營理念、戰略方向得以堅定的貫徹執行，有效穿越行業周期。 從組織架構變革來看，公司能夠根據行業形勢變化和戰略發展需要，適時調整組織架構，提升組織運行效率， 確保公司經營戰略的順利落地。公司在 2010 年后，經歷了多次重要的組織架構調整，積極適應行業與公司 的發展需求： 2011 年：公司于 2010 確立“三個為主，三個結合”的戰略，提出有計劃地增持國家中心城市的商業地產和 堅持擴大經營規模與提高開發效益相結合。之后在 2011 年，公司增設了商業管理中心和成本管理中心，契 合了公司增持商業地產和提高開發效益的戰略目標。 2014 年：公司增設了工程管理中心、海外事業部和發展研究院，進一步貼合公司以發展為主題，以經濟效 益為中心的經營方針。

2016 年：公司于 2016 確立“一主兩翼”的業務發展戰略，提出要逐步構建多元的利潤增長模式。隨后，公 司增設了資產管理中心和創新運營中心，契合了公司發展兩翼業務的戰略目標。 2018 年：公司于 2017 年提出要對“一主兩翼”戰略進行優化升級，保持戰略的與時俱進，通過不斷加大專 業板塊的業務規模，逐漸提升專業板塊在公司總體收入中的貢獻度。之后在 2018 年，公司更名為“保利發 展控股集團股份有限公司”，并全面優化了組織架構。在總部設立了戰略投資發展中心和企業管理中心，負 責實施戰略管控和全業務板塊的綜合管理，以更好地適配公司戰略升級的需要。 2021 年：公司于 2020 年提出市場流動性或將邊際收緊，房地產行業流動性壓力進一步加劇。房企原有高杠 桿的經營模式受到沖擊，產品品質、成本管控、服務等綜合能力將成為下階段房企的競爭核心。之后在 2021 年，公司主動優化組織結構，在總部層面精簡架構，加強引領與賦能作用。為了更好的適應市場形勢變化， 公司在總部層面設立了風險管理中心以提升風險管控能力；設立了地產管理中心提升地產業務的產品品質和 成本管控；設立了產業管理中心加強產業層面的整合和經營業務的管理。

從管理團隊來看，公司管理團隊長期保持穩定，歷任管理團隊皆長期扎根公司，接班延續性強，更能秉承長 期主義，保證公司戰略的高效落地。自公司創立以來，管理團隊始終與公司共同成長，人員結構穩定、項目 運作經驗豐富、管理能力突出，能夠根據復雜多變的宏觀經濟形勢和行業環境靈活優化經營策略，確保公司的長期平穩發展。公司前任董事長李彬海及宋廣菊皆出身軍旅，在長期的掌舵過程中，將獨特的軍旅文化融 入現代企業管理，建立了權責明確、科學靈活的決策體系，鍛造出了雷厲風行、執行高效的管理團隊。現任 董事長劉平 1998 年加入保利，與公司共同成長，先后擔任保利發展計劃審計部經理、總經理辦公室主任、 總經理助理、董事會秘書、副總經理，自 2016 年起擔任公司總經理，并于 2021 年接任公司董事長；在 2016-2021 年擔任總經理期間，帶領公司實現了銷售金額從 2100 億元到 5100 億元的跨越發展，并落地了 公司“一主兩翼”的新階段發展戰略。