保利發(fā)展發(fā)展歷程、股權(quán)與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)介紹

上市近16年，公司成為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，并在 此基礎(chǔ)上構(gòu)建成涵蓋物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷(xiāo)售代理、商業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)金融在內(nèi)的不 動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)。

細(xì)數(shù)保利三十年風(fēng)和雨，共經(jīng)歷了以下四大發(fā)展階段： 創(chuàng)業(yè)起步、夯實(shí)基礎(chǔ)（1992 年-2002 年）：公司成立于 1992 年，于 1995 年開(kāi)發(fā)首個(gè)房 地產(chǎn)項(xiàng)目保利紅棉花園，明確地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，1998 年開(kāi)發(fā)保利花園，打造全國(guó)首個(gè) 康居示范小區(qū)。

布局全國(guó)，資本運(yùn)作（2002 年-2010 年）：2002 年完成股份制改革，啟動(dòng)“三個(gè)為主， 兩個(gè)結(jié)合”及“大十字布局”戰(zhàn)略。“三個(gè)為主”即以做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)為主、以中心 城市布局為主，商品房以住宅開(kāi)發(fā)為主；“兩個(gè)結(jié)合”即將滾動(dòng)開(kāi)發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng) 收入相結(jié)合，將資本經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相結(jié)合；“大十字布局”即沿著京廣線（縱軸） 和長(zhǎng)江沿線（橫軸）進(jìn)行布局。上述戰(zhàn)略牢牢把握了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇 期，助力保利業(yè)務(wù)擴(kuò)張。2006 年公司在上交所上市，更名為“保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份 有限公司”；組建了高爾夫、會(huì)展、商業(yè)、基金等公司，并收購(gòu)重工研究院；打造了 保利第一家購(gòu)物中心保利水城。

深耕主業(yè)、多元發(fā)展（2010 年-2016 年）：2010 年提出五年內(nèi)“再造一個(gè)保利”的目 標(biāo)，同年啟動(dòng)“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合戰(zhàn)略”，在原戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上增加了“擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī) 模與提高開(kāi)發(fā)效益相結(jié)合”。2012 年公司銷(xiāo)售額破千億；2014 年開(kāi)啟全球化布局，先 后進(jìn)入澳、英、美等國(guó)家；至 2015 年，公司銷(xiāo)售金額 1541 億元，面積 1218 萬(wàn)平方米， 完成 2010 年再造一個(gè)保利的目標(biāo)。同時(shí)，公司于 2012 年-2017 年進(jìn)入養(yǎng)老、教育等 多個(gè)領(lǐng)域，基本完成產(chǎn)業(yè)鏈上下游布局。

戰(zhàn)略升級(jí)、發(fā)展改革（2016 年-至今）：2016 年，公司正式提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略， 以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主，以美好生活服務(wù)和產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)為翼，致力于打造不動(dòng)產(chǎn)生 態(tài)發(fā)展平臺(tái)；2018 年，更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)”；2019 年公司拆分旗下保利物業(yè) 在香港上市；2020 年銷(xiāo)售規(guī)模突破 5000 億。

國(guó)資控股可依托資源豐富，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。公司的控股股東為保利南方集團(tuán)有限公司， 持股 37.69%，實(shí)控人為國(guó)資委管理的大型央企中國(guó)保利集團(tuán)有限公司，合計(jì)持股 40.49%， 股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)集中。公司實(shí)控人保利集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型央 企，業(yè)務(wù)涵蓋國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、輕工領(lǐng)域研發(fā)、工程服務(wù)、工藝原材料及產(chǎn)品經(jīng)營(yíng) 服務(wù)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、民用爆炸物品產(chǎn)銷(xiāo)及服務(wù)、信息與通訊技術(shù)、絲綢相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融 業(yè)務(wù)等，在境內(nèi)外擁有 7 家上市公司，公司作為保利集團(tuán)的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，可依托 資源豐富，在多渠道拿地等方面具有優(yōu)勢(shì)。

2016 年，公司在基本完成產(chǎn)業(yè)鏈上下游布局的基礎(chǔ)上，提出“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主， 以綜合服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”的“一主兩翼”戰(zhàn)略，后升級(jí)為以“美好生活服務(wù)”和 “產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)”為翼，致力于打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)，其核心是通過(guò)產(chǎn)業(yè)上下游的打 通，實(shí)現(xiàn)三者協(xié)同的作用。2019 年保利物業(yè)成功赴港上市，這也是其戰(zhàn)略落地的重要一步。根據(jù)營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，2022 上半年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1001.5 億元，同 比增長(zhǎng) 25.6%，占總收入比重 90.5%，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍為公司主要收入來(lái)源；“兩翼業(yè)務(wù)”營(yíng)收 102.4 億元，同比增長(zhǎng) 3.6%，增速放緩，占總收入比重持續(xù)提升至 9.2%，戰(zhàn)略?xún)r(jià)值持續(xù)凸 顯。

通過(guò)延展不動(dòng)產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，公司有效整合行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)資源，建筑、物業(yè)、代理、 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)已達(dá)百億量級(jí)，同時(shí)又從客戶(hù)與社區(qū)需求出發(fā)，在文旅、會(huì)展、康養(yǎng)、教 育、金服等領(lǐng)域形成精品服務(wù)體系。 物業(yè)拆分獨(dú)立上市，業(yè)績(jī)穩(wěn)增價(jià)值持續(xù)釋放。2019 年保利物業(yè)在港交所成功上市，是 公司“一主兩翼”戰(zhàn)略落地最重要的一環(huán)。保利物業(yè)在物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第三，在 具有央企背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中綜合實(shí)力排名第一。

2022 年上半年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 64.49 億元，同比增長(zhǎng) 25.2%，其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比 61.3%，非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值 服務(wù)占比提升。物業(yè)板塊合同管理面積 7.32 億平，在管面積 5.23 億平，其中來(lái)自母公司輸送的項(xiàng)目占比 40.6%，第三方拓展項(xiàng)目占比 59.4%，較 2021 年提升 0.4pct，外拓能力 增強(qiáng)，管理能力得以驗(yàn)證。公司不僅在住宅領(lǐng)域憑借扎實(shí)的服務(wù)品質(zhì)與品牌影響力不斷拓 展，在非住宅領(lǐng)域也憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)加速拓展，2022 年上半年非住業(yè)態(tài)收入占比提升 至 38.9%，形成了高校及教研物業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院、政府辦公樓、城 市公共設(shè)備等多業(yè)態(tài)的全國(guó)化布局和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

商業(yè)、酒店管理等板塊加大投入，管理收入或成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。截至 2022 年中，公 司商業(yè)板塊開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心 34 個(gè)，開(kāi)業(yè)面積 231 萬(wàn)平方米，在營(yíng)及籌建項(xiàng)目分布于廣州、上 海、武漢等 38 個(gè)城市；酒店管理板塊已開(kāi)業(yè)酒店、會(huì)議中心 22 個(gè)，客房數(shù)近 5700 間；公 寓板塊開(kāi)業(yè)及籌開(kāi)項(xiàng)目 49 個(gè)，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

公司重視資本對(duì)產(chǎn)業(yè)的賦能，以產(chǎn)融結(jié)合為經(jīng)營(yíng)理念，是國(guó)內(nèi)較早設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募基 金的公司之一。當(dāng)前公司擁有三家不動(dòng)產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，分別為信保基金、保利資本、太 平保利公司。保利發(fā)展在產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券化、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)孵化與資本運(yùn)作上，具備先 發(fā)優(yōu)勢(shì)與實(shí)戰(zhàn)能力。公司三家不動(dòng)產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)累計(jì)管理基金規(guī)模逾 1700 億元，其中 信保基金、保利資本均獲《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2021 年度“中國(guó)最具實(shí)力房地產(chǎn)基金 TOP10”。