保利發展（600048）研究報告：保持穩健穿越周期謀遠利，發軔逆流格局重塑再展翼.pdf

保利發展（600048）研究報告：保持穩健穿越周期謀遠利，發軔逆流格局重塑再展翼。戰略：高屋建瓴，堅守與變革中保持組織活力。復盤公司歷年的戰略， 從長期戰略來看，主戰略方向經歷了 4 次變遷,始終堅守不動產開發主業不 動搖，并根據行業和自身發展的不同階段，對主戰略做出前瞻性的調整， 體現出公司堅定的戰略定力和前瞻的戰略定位。從短期對行業的研判與策 略調整來看，能夠準確研判行業趨勢，結合自身發展需求貼合政策和市場 環境，靈活調整經營策略。從戰略落地來看，組織架構的變更驗證公司的 戰略落地，同時公司無懼變革，近年創立業務共享中臺，在組織活力方面 銳意進取。2021 年公司新任管理層帶領公司平穩穿越周期，并積極增持彰 顯發展信心。

銷售：堅定圍繞核心城市，區域深耕效果顯著。2022 年公司實現全口徑 銷售金額 4573.01 億元，同比下降 14.51%，實現全口徑銷售面積 2747.95 萬平，同比下降 17.6%，銷售表現優于大市，在行業下行、民企信用風險 升級和行業加速出清等機遇與挑戰中，公司積極抓住土地市場和銷售市場 帶來的雙重機遇，加大在核心城市核心區域的拿地和推貨力度，全口徑銷 售金額行業排名提升 2 名至行業第 2 名。公司在區域布局方面始終以中心 城市為核心，堅持城市群深耕戰略，使得公司在下行周期中能夠保持穩 定，擁有穿越周期的定力，在本輪下行周期中，公司的核心城市深耕戰略 仍然在不斷得以驗證，核心城市市占率逆勢提升。我們認為 2023 年市場 將延續分化，公司城市深耕的效果有望轉化為銷售額和市占率的提升。

土地：順周期以銷定產，保持節奏把握機遇。復盤 2011 年-2022 年公司 的拓展情況，公司拿地策略同時兼顧順周期以銷定產保障開發和擇時拿地 提升利潤率，既能順周期保障公司開發需求、減少逆周期拿地帶來的運營 風險，又能在較短時間尺度內精準研判，擇時拿地，提高拓展利潤率。在 2021 年以來的下行周期中，公司在保持穩健的同時，也把握住了行業出清 和土地市場深度調整所帶來的拓展機遇，2022 年拓展項目 91 個，拓展金 額 1613 億元，同比下降 13%，位列百強房企第一名，拿地強度 34.7%， 基本與 2021 年持平，三千億級房企中位列第二。從結構上來看向一二線 核心城市聚焦，積極獲取核心區域的優質地塊。 ?融資：融資渠道暢通，定增打開擴表空間。2019 年后公司開始提前主動 降低杠桿， 2021 年和 2022 年在行業深度調整階段，公司憑借財務穩健和 國企背景優勢享受到融資環境改善的行業紅利，融資優勢得以凸顯，有息 負債規模增速提升。房企股權融資開閘后，公司擬募資不超過 125 億元， 有助于擴大公司業務規模，提升市場競爭力；優化資產負債表同時補充流 動資金緩解業務增長帶來的現金需求壓力。

格局重塑凸顯成長價值。我們認為當前房地產行業在短、中、長期存在 三大格局重塑的機遇，公司憑借短期供給、中期融資和經營、長期全國化 邏輯等稟賦優勢，疊加近年來表現出的積極進取態勢，公司有望在行業三 大格局重塑中把握行業變革的機遇，穿越周期走向行業第一。1）格局重塑 一：短期市場分化加劇，穩健穿越周期強者更強。2）格局重塑二：中期民 企縮表大勢所趨，有效擴表實現規模增長。3）格局重塑三：長期穿透規模 增長邏輯，全國化更具優勢。