奧特萊斯未來發(fā)展政策建議有哪些？

我建議從以下方面入手： 

1.發(fā)揮協(xié)會作用

奧萊業(yè)態(tài)雖然規(guī)模不大，但發(fā)展勢頭強勁，已經(jīng)成為具有重要影響力的零售細分業(yè)態(tài)。 但不可避免的，在其快速發(fā)展過程中，存在人才培養(yǎng)、產(chǎn)權(quán)保護、過度競爭等問題，需要行 業(yè)協(xié)會進行協(xié)調(diào)、引導。建議政府主管部門重視和發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，引導行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

中國百貨商業(yè)協(xié)會奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作委員會成立三年來，以推動行業(yè)發(fā)展為已任， 從解決產(chǎn)業(yè)問題入手進行產(chǎn)業(yè)研究，開展了多項活動。包括連續(xù)第 3 年發(fā)布行業(yè)官方白皮 書，洞察產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、分析產(chǎn)業(yè)機遇與挑戰(zhàn)，賦能決策指導，為行業(yè)更深層次理解產(chǎn)業(yè)價 值帶來新的啟示和思考。

“奧萊中國行”是中國百貨商業(yè)協(xié)會奧特萊斯發(fā)展工作委員會的品牌活動。通過對行業(yè) 內(nèi)明星奧特萊斯項目的深度探訪，深入了解優(yōu)秀奧特萊斯項目的運營經(jīng)驗，參與奧萊主題研 討、考察奧萊模式精髓，為奧萊行業(yè)從業(yè)者、政府機關(guān)、商業(yè)研究機構(gòu)、服務(wù)商、投資機構(gòu)、 運營商、地產(chǎn)商等搭建了優(yōu)質(zhì)的溝通平臺。

每年定期舉辦的“中國奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展峰會”，是國內(nèi)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)的高端盛會，會 議既有案例分享，更有思想碰撞，為奧萊產(chǎn)業(yè)及上下游供應(yīng)鏈，提供創(chuàng)新性和實用性啟示， 推動產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展格局。

2.加強商圈規(guī)劃

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從2000 年到 2018年，國內(nèi)商業(yè)營業(yè)用房的面積累計達到27.1 億平方米。其中，從 2008 年到 2018 年十年間的開工面積就高達 21.9 億平方米；而從 2000 年到 2007 年期間，這個數(shù)據(jù)僅為 5.2 億平方米的面積。

有學者研究認為，人均 0.3 平米購物中心面積，是國內(nèi)各大城市的警戒線。2019 年， 上海人均購物中心面積已突破 0.9 平方米，而英法德日 2018 年人均購物中心面積分別為 0.4 平米左右、德國是 0.21 平米。另外，北京市 2018 年人均商業(yè)營業(yè)面積約 2 平方米， 人均商業(yè)建筑面積超過 3 平米。上海的人均商業(yè)面積為 1.4 平米，國際標準的合理面積是 1.2 平米。

人均商業(yè)面積過大，必然出現(xiàn)過度競爭，造成資源的浪費。特別是當前很多地方都有引 進奧萊項目的沖動，并且給予用地面積等方面的支持。建議政府部門加強城市商業(yè)規(guī)劃，關(guān) 注城市人口與商業(yè)體量的比例關(guān)系，避免盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，造成項目爛尾或閑置。

3.制定標準指南

奧萊業(yè)態(tài)在中國二十年的發(fā)展，相比其它業(yè)態(tài)，展現(xiàn)出了新興與活力。同時，由于發(fā)展 時間較短，行業(yè)缺乏相關(guān)的標準或規(guī)范。例如在投資開發(fā)、運作經(jīng)營、品牌招商、業(yè)態(tài)組合 等方面都需要有相關(guān)標準規(guī)范引導。行業(yè)的標準和規(guī)范將有助于促使產(chǎn)業(yè)的精細化發(fā)展，提 升奧特萊斯業(yè)態(tài)的整體經(jīng)營水平，建議政府主管部門和相關(guān)行業(yè)組織重視奧萊的標準建設(shè)工 作。

多年來，中國百貨商業(yè)協(xié)會牽頭起草了二十余項團體、行業(yè)和國家標準，涉及數(shù)字化、 客戶服務(wù)、術(shù)語規(guī)范等多個方面，為行業(yè)規(guī)范發(fā)展起來了積極的作用。奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展工 作委員會在協(xié)會的指導下，圍繞奧萊業(yè)態(tài)，將加大標準規(guī)范工作，包括建立行業(yè)標準體系、 起草共性急需的標準項目、引進國際管理規(guī)范和經(jīng)驗等，促進形成行業(yè)健康發(fā)展、有序競爭 的局面。

4.開展培訓交流

隨著奧特萊斯連鎖化進程不斷推進，奧特萊斯企業(yè)競爭愈加激烈，各大集團對專業(yè)型、 創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)和任用就顯得更為重要。建議政府人力資源部門和相關(guān)中介機構(gòu)重視奧萊 行業(yè)人才培訓工作，引入先進的課程體系和優(yōu)秀的培訓講師，為奧萊行業(yè)帶來先進的開發(fā)、 運營、投資和資產(chǎn)管理理念。

中國百貨商業(yè)協(xié)會奧特萊斯產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作委員會通過奧萊行業(yè)優(yōu)秀標桿案例征集、展示， 在業(yè)內(nèi)分享最先進的創(chuàng)新營銷模式、提供創(chuàng)新體驗、營造購物環(huán)境、拓展線上渠道，對推動 行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展起到了積極作用。通過組織區(qū)域性奧萊沙龍活動，邀請奧萊行業(yè)具有知名度、 典型商業(yè)項目的負責人，進行精彩的專題分享，促進企業(yè)間深度交流，探討新的盈利模式， 共創(chuàng)奧萊良性發(fā)展。

5.促進 REITS 落地

2022 年 5 月 25 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意 見》，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，提出要推動閑置低效資產(chǎn) 改造與轉(zhuǎn)型，開發(fā)用于體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)等新功能。以存量商業(yè)地產(chǎn)為例，隨 著居民生活水平的提高以及對美好生活的追求，將奧萊商業(yè)與餐飲、娛樂、健身等體驗業(yè)態(tài) 進行綜合規(guī)劃，打造都市生活微度假首選地將成為存量商業(yè)物業(yè)升級的重要方向。

今年 4 月 5 日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基 金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，提出貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復和擴大消費擺 在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ) 設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目， 保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs。

由于 REITs 項目涉及業(yè)務(wù)范圍、產(chǎn)權(quán)劃分、收益歸屬等繁多細節(jié)，建議相關(guān)政府部門及 時出臺細則，盤活存量商業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目投資建設(shè)、運營盤活、退出再投資的良 性循環(huán)。