房地產股票估值中的“二分法”框架如何構建？

“二分法”估值框架的核心思路是將房企整體價值拆分為兩大獨立部分：既定的存量部分與類永續經營的增量部分，分別進行估值后匯總得到企業整體價值。第一部分為存量既定貨值部分，對應企業歷史沉淀的存量項目，屬于一次性兌現的靜態價值。該部分價值兼顧盈利與風險，涵蓋已售未結算部分的凈利潤、未售老舊存量貨值潛在減值虧損、次新及新拿地貨值預估利潤，完整還原房企存量資產的可兌現價值。第二部分為增量類永續經營部分，對應房企未來長期經營價值，體現公司持續拿地并兌現利潤的經營能力與未來潛力。該部分以房企未來每年穩態新增土儲的隱含凈利潤為核心基數，結合公司經營能力與行業穩態水平賦予合理的市盈率估值倍數。上述兩部分共同決定開發業務的合理估值，既考慮了短期存量資產的風險與收益，又錨定了長期增量經營的潛在價值，適配當前地產周期調整、企業分化加劇的行業現狀。