房地產行業資金鏈指數處于歷史低位，其修復路徑與關鍵觀察指標有哪些？

房地產資金鏈指數的修復依賴于供需兩端政策的發力與落地。從結構上看，6月到位資金同比回落，其中"國內貸款"同比回落快于"新開工"同比回落，需關注年底金融16條及經營貸相關管理辦法到期后的政策續期及貸款接續情況；"自籌資金"同比趨勢上同步于"新開工"回落；"銷售類到位資金"同比回落，反映銷售回款壓力仍存。

從供應鏈角度觀察，累計工程欠款規模同比自2021年下半年以來持續下行，工程欠款保障系數下行反映房企對工程欠款的償付能力下降，供應商更傾向于現金支付或工抵房等實物支付方式。同時，受新開工下滑及企業暫緩施工影響，累計施工面積同比出現小幅下滑，也使得工程欠款絕對規模下行。

行業整體杠桿（凈負債率）自2018年后告別高位上行趨勢，判斷未來將進一步下降。此背景下，過去beta主導的板塊行情或逐漸演變為弱beta下的alpha，選股邏輯從高杠桿囤地房企轉向現金流主導的管理紅利房企。

往后看，資金鏈指數的明顯改善需重點跟蹤以下方面：一是政策端，增量房地產支持性政策的出臺節奏與力度，特別是四季度至明年上半年的政策觀察窗口；二是銷售端，二手房掛牌量是否有效消化、房貸利率與凈租金收益率息差是否收窄至零甚至"倒掛"；三是融資端，國內貸款增速是否企穩、房企信用事件是否減少；四是市場端，居民和企業部門是否出現"信用底"，貨幣活化指數是否趨勢回升。