龍湖集團運營及服務業務營收情況如何？

龍湖 是“輕重并舉”高質量發展戰略的踐行者，2023 年公司運營及服務業務營收占比提升至 13.8%，在核心權益凈利潤中的貢獻占比超 60%。

1. 運營業務穩步發展，收入穩定助力穿越周期

1.1. 商業投資：打造區域引領級產品，2024 年踏入百 Mall 時代

商業廣場分為兩條主要產品線：都市型購物中心天街、社區型購物中心星悅薈，以 其中“天街”系列是公司的主要商業地產品牌。截至 2023 年年底，公司已開業商場建 筑面積 797 萬平方米，88 家龍湖天街+星悅薈共布局在全國 20 個城市，均為北京、上 海、重慶、成都、杭州等一二線核心城市。從具體分布上來看，天街數量排名 Top5 的 城市分別為重慶 14 座、成都 11 座、杭州 9 座、北京 9 座、上海 7 座，Top5 城市合計租 金收入占總租金的 75%。天街的擴長戰略持續聚焦在消費潛力較大的核心城市市場， 2024 年將有 14 座商場于龍湖天街在成都、南京、蘇州等城市開業，這意味著到 2024 年 底，龍湖開業的商業項目數將超過 100 個，進入“百 Mall”時代。 2023 年龍湖通過持續創新空間，豐富消費場景，商業投資業務持續向好。2023 年 期末出租率恢復至 96.2%，同比提升 2.3pct，商場營業額和客流量同店同比實現近 30% 的增幅，租金收入高達 102.8 億元，同比增長 9.0%。

龍湖商業是我國最早引入 TOD 開發模式的先行者、踐行者。TOD（Transit-OrientedDevelopment）意為公共交通為導向的綜合物業開發，普遍指距離地鐵站點、交通樞紐 500 米范圍內的購物中心、獨立百貨。據 2022 年發布的《龍湖 TOD 能力報告》白皮書， 龍湖已開發、儲備約 80 個 TOD 項目，而重慶是龍湖 TOD 的主戰場，重慶地形崎嶇， 山多坡陡，呈多中心組團式空間結構，是 TOD 的最佳試驗場。回溯歷史，龍湖在重慶 的 TOD 開發歷程，也是城市 TOD 商業模式的發展脈絡。龍湖自 2003 年開始探路“初代 TOD”，龍湖的第一座購物中心—重慶北城天街就依托城市輕軌線開發，自帶TOD屬性， 此后龍湖一直圍繞 TOD 開發積累經驗。至 2020 年，重慶金沙天街作為全國首個高鐵商 圈 TOD 城市綜合體項目正式營業，開創了高鐵 TOD 新模式。

1.2. 資產管理：龍湖冠寓搶跑存量住房市場，持續三年實現盈利

公司以“冠寓”為長租公寓運營品牌，“冠寓”定位是滿足新一代人群租住的租賃住 房。在不動產增量開發減速、存量物業關注度越來越高的背景下，“租購并舉”住房模式是行業的長期趨勢。2016 年，龍湖面向 Z 世代年輕人群租住生活形態及消費升級需求， 推出集中式長租公寓品牌，與商業投資業務共為龍湖集團運營業務的重要組成部分。 2017 年，龍湖就堅定將長租公寓設為主賽道之一，截至 2023 年末，已布局全國 30 余個 高量級城市，累計開業房間數量 12.3 萬間，已開業房源規模及品牌影響力均位于行業 TOP2。截至 2023 年末，冠寓整體出租率為 95.5%，其中開業超過六個月的項目出租率 為 96.4%。

產品全新升級，租金收入持續高增，且自 2021 年以來業務實現盈利。通過深刻洞 察行業發展周期和青年需求，龍湖冠寓在產品和服務上不斷精進。從 1.0 滿足基本居住 安全需求到 2.0 引入裝配式裝修，讓產品更環保、耐用性強，到 3.0 提升收納空間和房 屋顏值，再到當前 4.0，關注空間復合功能性。基于前三代產品的設計理念，保留其精 工、強大收納能力等優點，在公共社交空間、裝修的顏值美學、戶內生活場景三方面進 行了更為精細的打磨，提供從“住”到“享”的全新租住生活體驗，讓長住空間有了更 多的可能。截至 2023 年末累計服務近 300 萬用戶，客戶滿意度達 95%。2017 年，龍湖 就堅定將長租公寓設為主賽道，2021 年長租公寓業務首年實現盈利。2017 年至 2023 年， 公司長租公寓租金收入由 0.6 億元增長至 25.5 億元，收入穩步增長。另外，在城市更新 方面，截至 2023 年 6 月，冠寓參與百余個城市閑置存量盤活，協助當地政府盤活存量 資產，落地了多個長租公寓標桿項目。如“龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店”曾是一座閑 置辦公樓，但通過龍湖冠寓的申報和改建，將北京此處核心區域空間打造成了 700 套 （間）保障性租賃住房。

2. 服務業務穩定盈利，貢獻發展新增長極

2.1. 物業管理：龍湖智創生活開展“大物業”模式，提供品質服務

龍湖智創生活為公司旗下物管業務的運營平臺，近年不斷擴大服務半徑，通過品質 化、智能化、數字化服務，不斷助力城市發展。龍湖智創生活以“大物業”模式為導向， 不斷延伸業務邊際，截至 2023 年期末，公司物業在管面積 3.6 億平，涵蓋了住宅、政府設施、寫字樓、產業園、學校、醫院等 13 項業態，客戶滿意度連續 15 年保持在 90%以 上。目前，龍湖智創生活的物業服務已延伸到京東、小米產業園、阿里旗下辦公空間、 網易游戲等商企領域的一線場景。憑借高質量、高標準、多業態的服務能力，2019 年以 來龍湖智創生活的營收與業績均保持較高水平，2023 年期內總收入達 102.8 億元，毛利 率為 30.6%。 龍湖智創生活構建了系統性的科技支撐體系，形成“人-空間-服務”端到端的服務 閉環，深化對客戶的洞察，提高服務質量。物企將服務做到極致才能產生價值，而數字 化、智慧化技術應用對物企的服務結果有重要作用。自 2014 年起，龍湖智創生活開始 “智慧引擎”的探索，通過數年的實踐與迭代，打造智慧空間整體解決方案，實現城市、 園區、社區、建筑的智慧運營。在實際工作中，龍湖智創生活衍生出蒼鸞智慧樓宇管理 系統、明鳥智慧能源管理系統、燭龍智慧安品管理系統、天馬智慧通行管理系統等數字 化產品，全面賦能空間的智慧運營與服務。

2.2. 代建業務：龍湖龍智造打造新質生產力，助力智慧城市營造

龍湖龍智造為公司旗下代建業務平臺，但龍湖龍智造不止于傳統代建范疇，而是構 建起了一套完整的項目開發運營全流程智慧營造解決方案。代建被譽為“下一個億萬級 藍海市場”，我國城市發展正由“外延擴張”方式向“內涵提升”方式轉變。城市需要在 產業功能、空間布局、公共服務等方面進行迭代升級。入局代建成為房企尋求高質量發 展模式、穿越行業周期的突破口。龍湖龍智造集成龍湖集團全業態開發經驗及行業領先 的數字科技能力，通過“五大業務飛輪”的協同驅動模式，為客戶提供定位策劃、虛擬 建造、開發管理、城市更新、數字孿生等一站式、數字化、全周期、全業態的服務。 憑借母公司雄厚的資源和強大的品牌效應，以及自身扎實的行業實力，龍湖龍智造 業務快速發展，已經成為代建領域頭部品牌。2024 年 3 月 20 日，中國房地產業協會和 上海易居房地產研究院聯合發布《2023 年中國房地產企業代建綜合能力 TOP30》榜單， 龍湖龍智造位居 TOP5。自 2022 年品牌亮相以來，龍湖龍智造已累計獲取代建類項目 90個，總建筑面積超 1600 萬平方米，合作方涵蓋大家投控、中鐵城投集團、清華大學等 央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校。由龍湖龍智造代建代銷的西安未 央城建龍湖·粼云天序、合肥央璟頌等均成為當地的“紅盤”，且獲得了委托方一致的好評。