龍湖集團開發業務進展如何？

拿地態度相對謹慎，聚焦高能級城市。

1. 銷售：銷售規模從 2022 年開始躋身前十，一二線銷售占比近九成

公司 2014-2023 年銷售金額年均復合增速 22.0%，銷售排名逆勢上漲，2022 年開始 躋身行業前十，2024 年上半年排名下降 1 位、但仍在前十。2014-2023 年，公司銷售金 額從 290.5 億元增至 1734.9 億元，整體經營風格穩健，行業排名穩中有進。2021-2023 年行業下行周期，公司穿越周期實現逆勢增長，2021、2022、2023 年公司銷售排名分別 為 11、9、9 名，逆勢躋身行業前十。2024 年 1-6 月，公司銷售金額 511.3 億元，行業排 名第 10。

行業下行壓力下，公司銷售承壓。銷售金額方面，2023 年公司銷售額 1734.9 億元， 同比下降 13.9%，降幅較 22 年收窄 16.6 個百分點，2024H1 公司銷售額 511.3 億元，同 比下降 48.1%，主要受去年高基數和行業下行影響。銷售面積方面，2023 年公司銷售面 積 1079.6 萬平，同比下降 17.3%，降幅較 22 年收窄 6.4 個百分點。

公司 2023 年基本完成銷售目標，市占率穩步提升。根據中房網數據，2023 年公司 銷售目標完成率 89.0%，與典型房企平均 89.5%的銷售目標完成率基本持平。以全口徑 銷售金額/全國商品房銷售金額粗略計算市占率，2014-2019 年公司市占率從 0.4%快速升 至 1.5%，近年公司市占率維持穩定，2020-2023 年基本維持在 1.5%左右。

公司 2023 年全口徑銷售均價提高 4.0%、2024 年“以價換量”或是主旋律。盡管銷 售建面有所下滑，但銷售均價不降反升，2023 年，公司全口徑銷售均價 16069.8 元/平， 同比增長 4.0%。

公司聚焦高能級城市，內地一二線城市銷售金額占比超 9 成。公司銷售區域布局主 要集中在長三角、環渤海、西部、華南及華中五大片區，2023 年銷售金額占比分別為 28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%。公司主要聚焦高能級區域布局，2023 年中國香 港、內地一二線城市銷售金額占比分別為 1.5%、93.5%，其中，TOP10 城市全部為核心 一二線城市，貢獻了 57.1%的銷售金額。

2. 投資：順周期拿地，投資謹慎，低杠桿經營，布局頭部高能級城市

公司投資活動較為謹慎，保持穩健經營，行業下行期不過多運用杠桿，拿地金額和 面積雙雙負增長。2023 年，估算公司全口徑拿地金額 366 億元，同比下降 21.0%，全口 徑拿地面積 368.0 萬平，同比下降 18.0%，拿地金額、拿地建面同比增速仍為負，降幅 有所收窄。2024H1，估算公司全口徑拿地金額 89 億元，同比下降 65.4%，全口徑拿地 面積 51 萬平，同比下降 80.2%。

公司順周期拿地，拿地力度與市場熱度基本一致。以拿地金額/銷售金額作為拿地強 度計算公式，2023 年，公司拿地強度 21.1%，較 22 年下跌 1.2 個百分點，2024H1 拿地 強度 17.3%，近兩年公司拿地較為謹慎。從拿地力度與商品房銷售金額變動情況看，公 司基本順周期拿地，2018 年市場熱度高，公司拿地力度也較大，2021-2023 年市場進入 下行期，公司拿地力度也在逐漸減弱，2024 年上半年市場銷售表現較弱，公司拿地力度 延續弱勢。

公司拿地權益比近五年呈現先降后升，目前處于較高水平，未來結算收益有保證。 2023 年，公司權益拿地金額 258.8 億元，同比下降 11.7%，降幅較 22 年收窄 54.6 個百 分點，拿地權益比 72.3%，為 2020-2023 年最高水平，2024H1 公司拿地權益比約 72.1%， 維持高位，權益占比高一方面體現了公司在合作風險上升的背景下堅持穩健經營的態度， 另一方面體現了公司未來在結算收入利潤上有保證。

公司持續布局核心優質土地，近兩年投資布局區域均為一二線。2023 年公司拿地面 積中，一線占比 12.7%、較 22 年提升 7.2 個百分點，二線占比為 87.3%，投資布局全部 在一二線城市。具體城市看，2023 年公司拿地面積 TOP5 分別為西安、成都、濟南、蘇 州、杭州，占比分別為 24.2%、15.2%、8.4%、7.9%、7.3%。2024H1 公司拿地仍主攻核 心一二線城市，集中在北京、上海、成都、杭州、蘇州、西安、佛山等城市。

3. 土儲：結構合理，聚焦核心城市

土儲權益比提升，公司對業務擴展持謹慎態度。2019-2023 年，公司土儲面積從 6814 萬平米降至 4539 萬平米，土儲規模有所減少。其中，權益土儲面積占比近年有所提升， 2023 年公司權益土儲面積 3236 萬平，權益占比 74.2%，較 22 年提升 5.6 個百分點，占 比為近五年最高。“高權益”說明公司已進入謹慎發展階段，不通過加杠桿來擴展業務， 體現出穩健發展的長期主義戰略。

公司土儲覆蓋全部一線城市和超 9 成二線城市，一二線土儲合計占比近 8 成。公司 聚焦于高能級城市，區域布局以環渤海、西部、長三角、華中及華南的核心區域為主， 土儲結構優質。截至 2023 年年末，公司土儲中一線城市貨值占比 6%、二線城市占比 71%、三線城市占比 23%。其中，公司土儲前五大城市分別為煙臺、重慶、武漢、貴陽、 成都，合計占比 36.6%。