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龍湖集團研究報告：開發業務聚焦高能級城市，經營類業務助力穿越周期。深耕房地產領域31年，多元化布局助力業務“多點開花”：公司作為國 內領先的綜合地產開發商，經過三十多年的發展，形成了以開發、運營、 服務為基礎的“1+2+2”的業務模式。公司實控權穩定。職業經理人助 力公司發展，管理團隊經驗豐富。

開發業務聚焦高能級城市，一二線銷售占比超九成：1）銷售規模2022 年起躋身前十，2014-2023年銷售金額年均增速15.1%。2023年基本完 成銷售目標，與典型房企平均89.5%相當。2023年一二線城市銷售占比 95%。2）布局高能級城市，順周期拿地，低杠桿經營。2024H1拿地強 度17.3%、為近五年最低。公司近年拿地較為謹慎。從近兩年拿地金額 看，一二線占比達100%。3）土儲結構合理，聚焦核心城市。2019-2023 年，公司土儲規模有所下降，權益占比提升，公司進入謹慎發展階段。 2023年開發銷售業務土儲中，一二線貨值占近80%。

經營類業務收入穩定，助力穿越周期：公司2023年經營類業務（運營 +服務）利潤貢獻超六成，打造穿越周期的新增長曲線。1）運營業務穩 步發展。2023年，龍湖集團的運營業務（商場、冠寓）不含稅租金收入 129.4億元，同比增長8.9%，其中商場收入占比高達77.4%。盈利能力 方面，2023年龍湖運營業務毛利率為75.9%，較上年增長0.3pct。2）服 務業務貢獻增長極，營收持續增長。2023年期末，公司服務業務（龍湖 智創生活的物業管理業務、龍湖龍智造的代建業務等）營收119.4億元， 同比增長2.4%，物業在管面積3.6億平。

債務結構分布合理，融資渠道通暢且成本低位：截至2023年12月31 日，公司有息負債規模1926.5億元，同比下降7.4%，其中2024年內到 期的債務占比13.9%（截至目前，年內剩余到期境內公開債45億）、外 幣債占比降至17.7%。公司三道紅線穩居綠檔。公司融資渠道通暢，新 增低成本的經營性物業貸提供了強大融資支持。2023年期末平均融資 成本4.24%，在行業梯隊較低水平。