龍湖集團發(fā)展歷程、股權架構、管理團隊、債務及融資情況如何？

深耕房地產領域 31 年，多元化布局助力業(yè)務“多點開花”。

1. 領先的綜合地產開發(fā)商，“1+2+2”業(yè)務模式引領增長

公司于 1993 年創(chuàng)建于重慶，業(yè)務始于住宅物業(yè)開發(fā)，并較早開始探索多元化業(yè)務 模式，已成長為中國領先的地產開發(fā)商和商業(yè)運營服務商。目前，公司形成了“1+2+2” 的業(yè)務模式，聚焦開發(fā)、運營、服務三大板塊，包括地產開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、 物業(yè)管理、智慧營造等細分航道。回顧公司發(fā)展歷程，主要經歷三個階段：

（1）起步階段，住宅起家、較早進行多元化業(yè)務擴張（1993-2004 年）。1993 年， 公司前身重慶佳辰經濟文化促進有限公司成立。1998 年開始進入物業(yè)領域，2001 年進 入高端別墅領域，2002 年涉足商業(yè)地產領域，2003 年公司首個商業(yè)地產項目——重慶 龍湖北城天街購物中心開業(yè)，逐步實現由住宅開發(fā)向開發(fā)運營并舉的多元業(yè)態(tài)轉變。

（2）擴張階段，公司業(yè)務“全面鋪開”、版圖不斷擴張（2005-2010 年）。此階段， 公司開始進行全國性擴張，將“多業(yè)態(tài)、多項目”的運營模式快速復制到全國。2005 年 公司進軍北京市場，2007 年拓展西安和上海，此后不斷增加環(huán)渤海和長三角的城市布局， 至 2009 年已進入 11 城。

（3）調整階段，區(qū)域布局向“精耕一二線”轉變（2011-2015 年）。2011 年開始， 公司開始調整優(yōu)化市場布局。2012 年戰(zhàn)略為“產品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)”， 2013 年提出“合理而謹慎的區(qū)域布局”戰(zhàn)略，此后公司將投資重點轉向一二線。2015 年， 公司新增 25 塊土地高度集中于北京、上海、杭州等高能級城市。

（4）成熟發(fā)展階段，業(yè)務多點開花，形成“1+2+2”的業(yè)務模式（2016 至今）。2017 年公司正式提出“以地產開發(fā)為核心，商業(yè)運營、長租公寓及智慧服務等多維布局”的 經營模式。2018 年更名為龍湖集團。2019 年入選恒生中國企業(yè)指數成分股。2020 年公 司業(yè)務版圖擴展為“地產開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修” 六大板塊。2022 年公司將業(yè)務版圖進一步優(yōu)化為“地產開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物 業(yè)管理、智慧營造”，形成以開發(fā)、運營、服務為基礎的“1+2+2”的業(yè)務模式。2023 年， 公司實現毛利潤 305.8 億元，開發(fā)、運營、服務業(yè)及其他業(yè)務占比分別為 55.9%、32.0%、 12.1%。

2. 公司股權架構穩(wěn)定，實控權穩(wěn)定

公司股權架構維持穩(wěn)定，實際控制權穩(wěn)定。公司為吳亞軍及其前夫蔡奎共同創(chuàng)立， 2012 年兩人離婚，進行股權分割后吳亞軍、蔡奎分別持有 45.4%和 30.2%的股權。截至 2023 年 12 月 31 日，吳氏家族和蔡氏家族持股比例分別為 44.0%、21.0%，高管、公眾 及其他股東持有全部已發(fā)行股本的 35%，股權架構較為穩(wěn)定。

3. 職業(yè)經理人助力公司發(fā)展，管理團隊經驗豐富

新任管理團隊經驗豐富，職業(yè)經理人助力公司長久發(fā)展。公司實際控制人吳亞軍于 2022 年 10 月 28 日辭去董事會主席、執(zhí)行董事等職務，同時任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問。公司執(zhí)行董事兼 CEO 陳序平于 2022 年 10 月接棒董事會主席，其最開始以“仕官生”身份 進入公司，歷經各類崗位、項目，一線經驗豐富，在擔任龍湖集團成都公司總經理期間， 其所在的區(qū)域商業(yè)營業(yè)額從集團第四升至第二、多板塊位于成都房地產梯隊第一，于 2021 年 7 月進入管理層。此外，沈鷹獲任執(zhí)行董事、夏云鵬獲任非執(zhí)行董事，原執(zhí)行董 事邵明曉調任非執(zhí)行董事，吳亞軍及原副手邵明曉退居“二線”。 公司實施長期、持續(xù)的股權激勵計劃，充分調動員工“主人翁”精神。公司于 2014 年發(fā)布限制性股權激勵計劃，旨在為員工提供長期激勵，幫助公司保留現有員工并吸引 更多優(yōu)秀人才入駐。截至 2023 年 12 月 31 日，公司已累計授出限制性股票 2.52 億股（占 總股本的 3.82%），尚未行使歸屬權的股票 1.57 億股（占總股本的 2.39%），授予股票來 自二級市場回購，限制條件通常為 5-10 年等額解限。

4. 債務結構分布合理，融資渠道暢通且成本較低

4.1. 債務規(guī)模有序下降，三道紅線穩(wěn)居綠檔

在房地產市場整體下行調整的大背景下，龍湖債務規(guī)模有序下降，總體財務狀況穩(wěn) 健，三道紅線指標繼續(xù)維持在綠檔。截至 2023 年 12 月 31 日，龍湖的有息負債規(guī)模為 1926.5 億元，同比去年減少 154 億元，同比下降 7.4%，其中 2024 年內到期的債務余額 268 億元，占比 13.9%。截至 2023 年 12 月 31 日，龍湖在手現金為 604.2 億元，仍然保 持高位。其三道紅線指標繼續(xù)維持在綠檔，凈負債率為 55.9%，剔除預收款后的資產負 債率為 60.4%，而現金短債倍數為 2.25 倍。

從結構看，公司債務到期結構分布合理，外幣債務占比進一步下降，近兩年新增債 務以中期債務為主，平均債務期限長。良好的債務結構，是穿越周期的重要底氣。截至 2023 年 12 月 31 日，龍湖集團外幣債占比進一步下降至 17.7%，有效避免了匯率波動帶 來的匯兌損失，進一步提升公司經營盤面的安全度。在公司不斷優(yōu)化下，2023 年期末平 均合同借貸年期從 6.67 年拉長到 7.85 年，長短債配比更加合理。公司短期內還債壓力 小，2025-2026 年間僅有約 34.7%的債務到期。此外，供應鏈 ABS、商票等，龍湖均已 清零。

4.2. 融資渠道暢通，平均融資成本居行業(yè)低位

公司融資保持通暢，尤其是新增低成本的經營性物業(yè)貸，為公司提供了強大融資支 持。具體來看，2023 年龍湖集團主要新增融資包括：1）經營性物業(yè)貸：融資金額 174 億元，平均融資成本低至 3.65%；2）中期票據：2023 年 8 月和 12 月，龍湖分別發(fā)行兩 期中債增進擔保債券，規(guī)模分別為 11 億元、12 億元，融資成本分別為 3.5%、3.66%，期限均為 3 年；3）境外銀團貸款：新增 5 年期貸款 31 億港元。公司的平均融資成本從 2016 年的 4.92%下降到 2023 年的 4.24%，融資成本保持在行業(yè)梯隊較低水平。據統(tǒng)計， 2023 年披露融資成本的 37 家內房股平均水平為 5.51%，公司財務成本在行業(yè)內具備領 先優(yōu)勢。