北京城市更新中“帶押改建”模式如何破解居民資金與產權難題？

北京在城市更新中推出的“帶押改建”模式，是針對危舊樓改建中居民出資渠道不暢通及金融機構信貸顧慮所做出的重大金融創新。該模式的核心在于打破了傳統要求居民必須提前償清原有貸款才能進行改建登記的限制，允許在原抵押貸款尚未還清的情況下，直接進行改建、改造，并實現房產產權及抵押權關系的連貫銜接。

具體操作上，北京金融監管局會同市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委擬定了銀行、實施主體、不動產登記三方認可的流程。創新性地建立了“抵押權注銷—原產權注銷—新產權登記—新抵押設立”的一次性“四聯辦”機制。在這一機制下，同一房產的相關登記手續一次辦結，且多筆抵押保持順位不變。這意味著，原住房有抵押貸款的居民無需提前籌集資金還清貸款即可參與改建，極大地減輕了居民的資金壓力。

從金融債權保障角度來看，“四聯辦”模式通過將抵押權注銷、房產注銷、新房首次登記、新房抵押權登記等四項流程無縫銜接，消除了原模式下因舊樓拆除導致抵押物滅失而產生的權益保障“真空期”。這種閉環設計保障了銀行債權的安全，從而提升了金融機構為城市更新領域提供信貸支持的意愿。

該模式的可行性已在西城區三里河一區28號樓“原拆原建”項目中得到驗證。該項目中，部分資金緊張的居民通過北京銀行推出的“個人住房改建貸款”獲得支持，而已辦理抵押貸款的居民則通過“帶押改建”模式順利參與。銀行提前與居民簽署抵押物變更協議，改建完成后一次性辦結四項登記，實現了新舊抵押權的無縫銜接。這一成功案例表明，“帶押改建”不僅提升了居民端的資金可得性，也優化了城市更新的操作效率，為后續規模化推廣提供了可復制的范式。