2026年下半年房地產收儲政策面臨哪些核心堵點？

2026年上半年房地產收儲政策推進緩慢的核心堵點在于“算不過來賬”，即綜合資金成本與運營成本無法有效覆蓋出租回報率，導致地方政府推進意愿不足。

首先，從資金平衡角度看，央行條線的保障性住房再貸款雖將支持比例提升至100%，降低了銀行資金成本，但地方收儲平臺仍需平衡開發商、銀行及自身利益。在一線城市，盡管保障房租賃需求旺盛，但房價偏高導致租金回報率較低，難以覆蓋收儲平臺的資金成本及運營成本，因此地方政府推進困難。在二線城市，雖然租金基本能覆蓋成本，但部分城市實際保障房租賃需求不足，或地方政府已完成階段性保障房建設任務，導致推進動力缺失。此外，部分城市因地方財政壓力較大，無法籌措足夠的資本金以啟動收儲項目，進一步限制了政策落地。

其次，從政策效用看，存量商品房無論在開發商手中還是政府手中，本質上都是供給。若以保障性租賃住房形式大量投向市場，可能動搖租金市場，進而沖擊二手房價格；若量少，則政策影響效果有限。因此，單純依靠收儲存量商品房難以從根源上解決供給過剩問題。

針對不同能級城市的困境，一線城市主要受制于低租金回報率與高房價的矛盾；二線城市則面臨需求飽和與財政約束的雙重壓力；三四線城市由于財政壓力更大，對專項債資金渴求度高，但項目自身收益平衡難度更大。

未來政策優化方向可能包括：降低中央扶持資金（如專項貸款、專項債）的資金成本，延長借款資金久期，加大扶持資金總量，以及探索更靈活的收儲模式，如重點收儲未開發土地而非存量商品房，以從源頭控制供給并企穩土地價格。同時，建議中央成立專門收儲平臺統籌管理，采取帶押過戶、打折收購等靈活方式，加速供需平衡。