房地產行業從最新規劃與政策看北京城市更新的新方向：北京城市更新有所不同？.pdf

全球超大城市在進入存量發展時代后，普遍面臨空間資源提質增效的挑戰。北京作為率先步入這一階段的特大城市，正通過系統性的規劃重構與政策創新，推動城市更新從單體項目向片區統籌、從空間改造向功能提升轉變。

規劃導向與制度創新

根據最新國土空間近期規劃，北京未來五年將重點推動二環以內與五環沿線的城市更新。二環內聚焦老城有機更新，五環沿線結合道路改造提升交通與城市功能。更新目標從單一的“好房子”建設拓展至“好街區”營造，最終實現“好城區”的整體躍升。為此，北京發布了《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》，在建筑指標統籌、功能混合利用、歷史遺留問題解決等方面提供了一系列操作性強的政策支持，如設立市級彈性預留指標池、明確用地兼容比例、優化審批流程等。

金融工具突破

針對危舊樓改建中的資金瓶頸，北京首創“個人住房改建貸款”及“帶押改建”模式。前者允許以改建前房屋抵押，按工程進度放款；后者通過“四聯辦”機制，實現原抵押注銷與新抵押設立的無縫銜接，無需居民提前還貸。西城區三里河一區項目已成功落地該模式，顯著提升了居民參與度和金融機構支持意愿。

資金保障與項目布局

資金方面，地方政府專項債券成為重要支撐，投向居住類更新項目的占比持續提升，城六區尤其是朝陽區發行規模較大。財政預算中，政府性基金支出用于征地拆遷和棚改的比重顯著增長。項目布局上，2026年首批清單顯示項目集中于核心區與功能拓展區，西城區以老城保護為主，朝陽海淀側重功能升級與產業導入，豐臺石景山突出片區統籌。住宅項目占比僅12%，更新重點轉向完整社區、基礎設施及生態修復。

結論與展望

北京城市更新已進入制度化、常態化實施階段，通過政策工具箱集成、分區分類精細化及市場協同機制，有望實現年度投資額至2030年達3000億元以上的目標。建議關注在京有布局的主流房企，同時需警惕政策推進速度與資金到位不及預期的風險。