全業態物業管理及商業運營市場規模、格局及競爭策略分析

中國購物中心運營服務市場保持較高增速，未來收入增長動能向運營服務傾斜。

1.行業規模：全業態物業管理及商業運營市場穩步增長，購物中心成主力 驅動力

中國全業態物業管理及商業運營市場增長穩健，盡管增速放緩，但未來仍具發展潛力。 2014 年至 2023 年，市場總收入由 2828 億元增長至 7146 億元，CAGR 為 10.8%。未來，隨 著房地產市場和購物中心運營服務市場的進一步發展，預計全業態物業管理及商業運營總 收入將持續增長。2028 年，預計總收入將達到 9554 億元，2023-2028 年的 CAGR 預期為 6.0%。

從細分市場來看，住宅物業管理、購物中心運營和寫字樓運營三大領域均穩步擴張， 其中購物中心運營服務的增長動能最為強勁，收入和運營服務表現突出。盡管整體市場增 速有所放緩，但隨著行業向高質量發展階段邁進，未來依然具備顯著的增長潛力，特別是 在購物中心領域，預計將繼續推動市場的擴展。

1.1 中國住宅物業管理服務市場：市場規模超 3100 億元，未來增長逐步放緩

中國住宅物業管理服務市場規模穩步擴大，但增長逐步放緩，行業進入成熟發展階段。 在管總建筑面積由 2014年的 243億平方米增加至 2023年的 332億平方米，CAGR為 3.5%。 2028 年，中國住宅物業管理服務市場的在管總建筑面積預期將達 353 億平方米，2023-2028 年的 CAGR 為 1.2%。

住宅物業管理服務市場的總收入由 2014 年的 1349 億元增長至 2023 年的 3172 億元， CAGR為10.0%。預計到2028年，住宅物業管理服務市場的總收入將達到 4043億元，2023- 2028 年的 CAGR 為 5.0%。

1.2 中國購物中心運營服務市場：市場規模超 2400 億元，未來有望維持高個位數增長

中國購物中心運營服務市場保持較高增速，未來收入增長動能向運營服務傾斜。2014- 2023 年，購物中心運營服務市場在管總建筑面積由 2014 年的 285.2 百萬平方米增加至 2023 年的 690.6 百萬平方米，CAGR 為 10.3%。未來，購物中心運營服務市場的在管總建筑面積 預計將持續增長，預計將在2028年達到886.0百萬平方米，2023-2028年的CAGR為5.1%。

2014-2023 年，中國的購物中心運營服務提供商總收入由 887 億元增加至 2488 億元， CAGR 為 12.1%；其中，購物中心的物業管理服務及運營服務的收入分別以 10.2%及 9.2% 的 CAGR 增長。預計到 2028 年，購物中心運營服務市場的總收入預計達到 3443 億元， 2023-2028 年的 CAGR 預計為 6.7%；其中，物業管理服務及運營服務的收入預計分別達到 669 億元及 2774 億元，2023-2028 年的 CAGR 分別為 8.1%及 6.4%。

1.3 寫字樓運營服務市場：市場規模超 660 億元，未來有望維持高個位數增長

寫字樓運營服務市場穩步擴張，預計規模與增長率均保持良好態勢。2014-2023年，中 國寫字樓運營服務市場在管總建筑面積從 366.4 百萬平方米增加至 741.5 百萬平方米，CAGR 為 8.1%。展望未來，隨著商業地產行業的進一步發展，預計 2028 年在管寫字樓總 建筑面積將達到 943.7 百萬平方米，2023-2028 年 CAGR 為 4.9%。

2014-2023 年，中國寫字樓運營服務市場總收入由 280 億元增至 668 億元，CAGR 為 10.1%。預計到 2028 年，中國寫字樓物業運營服務市場總收入將達到 936 億元，2023-2028 年 CAGR 為 7.0%。

2. 行業格局：全業態物業管理與商業運營市場競爭加劇，龍頭企業持續擴 展市場份額

在中國，同時提供物業管理服務、購物中心運營服務及城市服務的公司數量有限，行 業集中加速中。根據弗若斯特沙利文的資料，中國全業態物業管理及商業運營服務市場十 大公司占 2019 年市場總收入約 15.3%，而華潤萬象生活排名第七，占市場份額 1.2%。2023 年，在中國的全業態物業管理、商業運營及城市服務市場中，前十大公司占市場總收入的 約 10.9%。預計未來此市場的領先參與者將通過政府支持、品牌化、母公司支持、全方位 服務、技術驅動及并購，不斷提升核心競爭力，鞏固市場份額，擴大服務范圍。例如，政 府可能選擇能夠提供專業及優質服務的大型物業管理服務提供商參與城市服務項目。 近年來，我國物業管理行業取得快速發展。中國物業管理行業協會數據顯示，截至 2023 年，我國物業服務企業超過 20 萬家，從業人員近千萬，管理物業面積約 370 億平方 米，市場規模達 1.4 萬億元。預計到 2025 年，物業服務市場規模將達到 2 萬億。中國住宅 物業管理服務市場分散且競爭激烈，大多數領先的市場參與者都隸屬于房地產開發商。根 據弗若斯特沙利文的資料，2019 年十大公司占傳統物業管理服務總收入約 19.5%，其中華 潤萬象生活的市場份額為 1.5%，排名第七。 中國購物中心運營服務市場競爭激烈且分散。隨著城市化步伐加快及消費水平的提升， 消費者對購物中心的需求持續增長。2019-2023 年，中國運營中的購物中心總數由 5,077 家 增加至 6,808 家，CAGR 為 7.6%。未來，預計中國運營中的購物中心數量將于 2028 年達到 8,822 家，2023-2028 年的 CAGR 為 5.3%。 越來越多的中國物業管理公司的業務范圍延伸至寫字樓運營服務。領先的供應商有望 獲得更多寫字樓開發商或業主的認可，因而進一步提升領先供應商的市場外拓能力，市場 的競爭力以及市場份額不斷提高。提供寫字樓運營服務（尤其是為高端寫字樓所提供）的 主要市場參與者為國際房地產公司。根據弗若斯特沙利文的資料，按 2019 年寫字樓運營服 務收入計，中國前五大市場參與者主要為國際房地產服務企業，占市場份額合計約 42.6%。

3.全業態協同整合與多元化服務是物業管理及商業運營行業的 制勝關鍵

在全業態物業管理及商業運營市場中，協同效應和全產業鏈整合是企業占據市場優勢 的重要策略。1）依托全產業鏈模式，企業通過整合住宅、商業、寫字樓等多種物業類型 的管理服務：形成覆蓋多區域、多業態的協同效應，這種整合不僅降低了單一業態風險， 還提高了資源利用效率，有助于企業實現更穩定的收入增長；2）領先企業通過技術賦能建 立數字化管理平臺：優化服務流程，大幅降低管理成本并提升服務質量，從而保持在市場 中的競爭優勢；3）品牌知名度和母公司支持也是重要的支撐點：這些資源使企業能夠有 效開拓市場，并在競爭激烈的環境中保持領先地位。 住宅物業管理服務市場的核心競爭力在于多樣化增值服務和規模化運營能力。1）通 過提供社區增值服務（如家裝、資產管理和空間運營等）：企業實現收入來源的多元化， 并提升了整體毛利率；2）得益于政府的支持政策，企業將線下服務與數字化服務相結合： 積極推動智慧社區建設，以滿足居民日益增長的多樣化需求；3）企業通過持續擴張在管建 筑面積，發揮規模效應：進一步降低了單位運營成本，在平均物業管理費提升的背景下， 這種模式將為企業實現長期的盈利增長提供有力保障。

在購物中心運營服務市場中，全生命周期服務覆蓋和多元化增值模式是核心競爭力的 重要體現。1）企業提供從開業前的定位設計到日常運營管理的全方位服務：幫助購物中 心業主優化品牌組合并吸引消費者，從而提升綜合盈利能力；2）依托會員體系，精準廣告 投放和 SaaS 解決方案：企業通過創新收入模式實現服務多樣化，為購物中心提供更加精細 化的運營支持；3）輕資產運營模式的推廣：降低了企業的資本支出壓力，使其能夠專注于 提升管理能力和客戶滿意度，為在行業中保持領先地位奠定基礎。 寫字樓運營服務市場的競爭優勢在于高品質定制化服務和數字化技術與效率的結合。 1）通過為高端客戶提供資產管理、企業支持等定制化服務：企業能夠深度滿足客戶的多 樣化需求；2）依托信息技術的應用，企業進一步優化管理流程：提高資源整合效率，從 而降低了運營成本，在競爭加劇的市場環境下，這種結合不僅幫助企業在服務質量上保持 領先，也為其建立了良好的客戶粘性；3）領先企業通過集中管理資源：不斷拓展市場份額， 進一步鞏固了其在行業內的標桿地位。