如何看待物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展動(dòng)能？

行業(yè)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，由外延式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)生型增長(zhǎng)。

1.行業(yè)逐漸回歸主業(yè)，由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)經(jīng)營(yíng)

物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式較為簡(jiǎn)單，其收入主要來(lái)源于兩大類：向住宅小區(qū)或是寫字樓、園區(qū)等非住宅項(xiàng) 目提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)賺取的物業(yè)管理費(fèi)，以及提供增值服務(wù)賺取的服務(wù)費(fèi)；成本主要由項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生 的園區(qū)成本，及企業(yè)管理產(chǎn)生的成本兩部分構(gòu)成。

隨著行業(yè)的發(fā)展與調(diào)整，行業(yè)業(yè)態(tài)也在經(jīng)歷重塑。從當(dāng)前行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于受到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整 的影響，直接面向開發(fā)商收取的非業(yè)主增值服務(wù)收入下滑明顯；社區(qū)增值服務(wù)中部分業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度 較高，如二手房買賣、租賃等，收入也受到較大影響。相較而言，基礎(chǔ)物管服務(wù)收入增速雖然也在放緩，但同 比仍能保持正增長(zhǎng)，這也使得基礎(chǔ)物管服務(wù)在物管企業(yè)營(yíng)收中的占比持續(xù)提升，行業(yè)逐漸回歸到物業(yè)管理服務(wù) 主業(yè)。

1.1 物業(yè)費(fèi)單價(jià)提升存在一定難度

對(duì)于基礎(chǔ)物管服務(wù)而言，收入的提升主要依賴于三個(gè)方面：規(guī)模增長(zhǎng)、單價(jià)提升以及收繳率的提升。

物業(yè)費(fèi)單價(jià)基本持平。從部分披露單位物業(yè)費(fèi)的樣本企業(yè)來(lái)看，物業(yè)費(fèi)單價(jià)增速最高的保利物業(yè) 2025 年上 半年的物業(yè)費(fèi)單價(jià)較 2020 年僅上漲 10.8%，2020-2024 年的年復(fù)合增速僅 2.0%。

從政策層面看，各地政府普遍對(duì)住宅物業(yè)費(fèi)設(shè)置指導(dǎo)價(jià)上限。各城市普遍采取政府指導(dǎo)價(jià)、分等級(jí)限價(jià)、 設(shè)定浮動(dòng)幅度等方式，嚴(yán)格約束物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的上限。在多數(shù)地區(qū)，前期物業(yè)費(fèi)仍需執(zhí)行固定或基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)， 而即便實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的城市，也對(duì)服務(wù)等級(jí)、住宅類型、電梯配置等因素進(jìn)行分類限制，限制了物企自由提價(jià) 的空間。

1.2 步入存量時(shí)代，高質(zhì)量化、多元化成為主流發(fā)展方向

物管企業(yè)合約面積增長(zhǎng)主要來(lái)自于三大部分：來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售的新房、存量市場(chǎng)第三方項(xiàng)目的外 拓、以及對(duì)行業(yè)內(nèi)其他物管企業(yè)的收并購(gòu)。 房企銷售規(guī)模增速持續(xù)放緩，2024 年全國(guó)商品房銷售面積降至 9.7 億平米，同比下降 12.9%；商品住宅銷 售面積降至 8.1 億平米，同比下降 14.1%。2025 年前 6 月，全國(guó)商品房銷售面積為 4.5 億平米，商品住宅銷售面 積為 3.8 億平米，同比分別下降 3.5%和 3.7%。銷售面積已連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，且目前仍然暫未止跌。

并購(gòu)市場(chǎng)遇冷。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024 年全年上市物企披露的收并購(gòu)交易總金額僅 36.4 億元，且 其中 82.9%為關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的收購(gòu)，相較于 2021 及 2022 年，并購(gòu)市場(chǎng)明顯降溫。

外拓節(jié)奏放緩。我們統(tǒng)計(jì)的 5 家披露市拓?cái)?shù)據(jù)的樣本公司 2024 年市場(chǎng)化外拓面積均出現(xiàn)下降。在物管行業(yè) 整體盈利水平下降的背景下，物管公司更加側(cè)重存量項(xiàng)目的安全性，對(duì)于市場(chǎng)化外拓機(jī)會(huì)更加謹(jǐn)慎。

在摒棄了此前盲目擴(kuò)張和收購(gòu)的策略后，物管行業(yè)實(shí)質(zhì)上進(jìn)入到存量時(shí)代，物企開始更多的審視存量項(xiàng)目 的價(jià)值，將精力放在提升存量業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率上，主動(dòng)清退低效或虧損項(xiàng)目，以優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)提升毛利率。從 利潤(rùn)率表現(xiàn)來(lái)看，部分物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)毛利率已經(jīng)開始企穩(wěn)回升。

此外，物企也在加速布局非住業(yè)態(tài)，2024 年上市物企非住宅業(yè)態(tài)占比達(dá)到 42.51%，目前幾乎所有上市物企 都已涉足非住領(lǐng)域。非住業(yè)態(tài)空間廣闊，業(yè)態(tài)種類豐富，過(guò)去物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非住宅業(yè)務(wù)主要集中在商業(yè)綜合 體和寫字樓領(lǐng)域，但近年來(lái)，醫(yī)院、學(xué)校以及政務(wù)公共空間等新的業(yè)態(tài)方向逐漸成為物企重點(diǎn)拓展的方向。例 如碧桂園服務(wù)面向醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營(yíng)支持，面向高校開展校園后勤管理；中海物業(yè)的非住宅標(biāo)桿項(xiàng)目包括北京 協(xié)和醫(yī)院（醫(yī)療物業(yè)）、中國(guó)人民大學(xué)（高校物業(yè)）、張家口市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)）等。

2. 非業(yè)主增值服務(wù)收縮，計(jì)提減值卸載資產(chǎn)包袱

非業(yè)主增值服務(wù)收入負(fù)增長(zhǎng)，但利潤(rùn)率已有所企穩(wěn)。自 2023 年開始非業(yè)主增值服務(wù)收入同比持續(xù)雙位數(shù)下 跌，由于非業(yè)主增值服務(wù)與開發(fā)商關(guān)聯(lián)度高，受到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)調(diào)整的影響，行業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入短期 仍然存在下行壓力。但從利潤(rùn)率來(lái)看，目前非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率已開始逐步提升。

物企逐步通過(guò)減值卸載包袱，率先釋放業(yè)績(jī)壓力，打開未來(lái)盈利空間。自 2022 年開始樣本企業(yè)減值比例開 始提升，關(guān)聯(lián)開發(fā)商及前期部分收并購(gòu)帶來(lái)的影響已逐步釋放。以碧桂園服務(wù)為例，2024 年其歸母凈利潤(rùn)同比 大幅增長(zhǎng) 518.7%，主要原因?yàn)樯套u(yù)及其他資產(chǎn)的減值規(guī)模大幅降低，2024 年其商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值規(guī)模為 9.9 億元（2023 年同期為 14.8 億元），可供出售金融資產(chǎn)減值為 6.6 億元（2023 年同期為 25.9 億元）。雅生活 服務(wù) 2025 年上半年歸母凈利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng) 121.4%，2025 年上半年其金融投資減值虧損為 1.04 億元（2024 年 同期為 28.83 億元）。

3.剝離非核心業(yè)務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)轉(zhuǎn)向剛需場(chǎng)景

社區(qū)增值服務(wù)收入呈現(xiàn)出持續(xù)性的特征，且由于社區(qū)存在封閉性，場(chǎng)所限制使得同一社區(qū)內(nèi)很難出現(xiàn)多家 物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，物企可以自由試驗(yàn)更多的業(yè)務(wù)價(jià)值點(diǎn)；另一方面，其毛利率也顯著高于基礎(chǔ)物管服務(wù)和非業(yè)主 增值服務(wù)。在行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，大部分物企積極嘗試各類增值業(yè)務(wù)，以探索新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。 社區(qū)增值服務(wù)中部分業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，例如房屋經(jīng)紀(jì)、房屋租賃、美居裝修等，其收入降幅 更加明顯。而其他類型的業(yè)務(wù)如居家生活服務(wù)、便民服務(wù)（各物管公司業(yè)務(wù)命名方式或存在差異）等 To C 的業(yè) 務(wù)表現(xiàn)則相對(duì)平穩(wěn)。整體而言，18 家樣本企業(yè) 2024 年全年社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入 210.8 億元，同比下跌 5.0%， 社區(qū)增值服務(wù)收入增速首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；2025 年上半年社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 96.2 億元，同比下跌 5.5%。

此外，部分物企率先剝離低利潤(rùn)率的非核心業(yè)務(wù)，聚焦主航道，例如綠城服務(wù)在 2024 年出售旗下澳洲幼兒 教育公司 MAG 股權(quán)。綠城服務(wù)在 2019 年收購(gòu) MAG 股權(quán)，MAG 業(yè)務(wù)規(guī)模雖增長(zhǎng)，但利潤(rùn)下滑明顯，2022 年 該公司除稅后溢利僅 117 萬(wàn)澳元，2023 年同比下滑 75.4%至 28.86 萬(wàn)澳元，不僅拖累其業(yè)績(jī)表現(xiàn)，由于綠城服 務(wù)以自持形式運(yùn)營(yíng) MAG，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也給公司造成資金的沉淀。 社區(qū)增值服務(wù)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向剛需社區(qū)服務(wù)類場(chǎng)景，如社區(qū)零售、到家服務(wù)等，力圖回歸到有溫度的社區(qū)服務(wù)。 例如萬(wàn)象商業(yè)推出“社區(qū)餐飲”平臺(tái)服務(wù)，建業(yè)新生活創(chuàng)新推出團(tuán)餐業(yè)務(wù)。濱江服務(wù)的“優(yōu)享生活”到家業(yè)務(wù) 收入達(dá) 5.38 億元，同比增長(zhǎng) 9.3%，通過(guò)優(yōu)化流程與豐富商品提升業(yè)主黏性；保利物業(yè)在社區(qū)家政領(lǐng)域推出員 工制與無(wú)人托管模式的自營(yíng)產(chǎn)品，客戶滿意度達(dá) 97%，并升級(jí)“和市集”品牌打造多個(gè)百萬(wàn)級(jí)與千萬(wàn)元級(jí)核心 爆品，體現(xiàn)到家服務(wù)收入的持續(xù)增長(zhǎng)與服務(wù)模式的不斷創(chuàng)新。