物業管理板塊經營情況如何？

據萬得數據，2024 年，物業管理板塊整體毛利率為 18.5%，較上年同期-1.3pct。

1. 24 年營收增速放緩、業績下滑，總體降速、繼 續分化

1.1 24 年營收同比+4%、增速放緩，從結構來看：一線+6%> 二線+3%

據萬得數據，2024 年，物業管理板塊整體主營業務收入同比+4.2%，較上年同期3.5pct，整體增速繼續下行。其中，一線物管公司營業收入同比+5.6%，較上年同期4.9pct；二線物管公司營業收入同比+2.9%，較上年同期-0.4pct。物業管理板塊整體營收 增速下降，主要源于房地產行業銷售、開工持續下行；其中，一線物業公司增速仍高于二 線物業公司增速，呈現強者恒強的趨勢。

1.2 24 年凈利潤同比-18%、業績下降，從結構來看：一線18%>二線-21%

據萬得數據，2024 年，物業管理板塊整體歸母凈利潤同比-18.2%，較上年同期15.7pct。其中，一線物管公司歸母凈利潤同比-18.3%，較上年同期-7.7pct；二線物管公 司歸母凈利潤同比-21.4%，較上年同期-62.6pct。物業管理板塊整體歸母凈利潤同比下降， 其中一線物業公司表現好于二線物業公司。

2024 年，主流物業管理公司營收增速放緩、凈利潤同比下降，主要源于：1）21 年下 半年以來房地產新開工、銷售持續下行；2）部分房地產企業出險，竣工交付受到影響；3） 應收賬款計提減值大幅增長。 從物企結構來看，主流物企中，凈利潤增速排名靠前的為碧桂園服務（+519%）、綠 城服務（+30%）、華潤萬象生活（+24%）、招商積余（+14%）。 綜合來看，一線物企營收、業績增速高于二線物企，體現出強者更強的局面，房企出 險增加，行業進入加速整合階段，預計后續將呈現總量平穩，結構分化的趨勢。

2. 24 年毛利率、凈利率下降，源于成本占比提升、 應收款減值增加等

2.1 24 年板塊毛利率為 19%、繼續下降，結構：二線 20%> 一線 18%

據萬得數據，2024 年，物業管理板塊整體毛利率為 18.5%，較上年同期-1.3pct。其 中，一線物業管理公司毛利率為 17.6%，較上年同期-0.7pct；二線物業管理公司毛利率為 19.6%，較上年同期-2.9pct。 2024 年，主流物管公司毛利率下降主要源于：1）成本相對占比提升，壓制物管行業 盈利能力；2）房地產行業持續下行，導致非業主增值服務盈利能力承壓；3）高毛利增值 服務增速有所放緩。

從主流物管公司來看，招商積余、保利物業、碧桂園服務、綠城服務、中海物業、華 潤萬象生活、萬物云、濱江服務、建發物業毛利率分別為 12.0%、18.3%、19.1%、 16.8%、16.6%、32.9%、13.0%、23.2%、21.5%，分別較上年同期+0.4、-1.3、-1.4、 +0.1、+0.7、+1.1、-1.5、-1.5、-6.6pct，在行業總體毛利率繼續下降背景下，部分優質 物企毛利率開始有所回升。

從主流 7 家物業公司分類型業務情況來看，2024 年，7 家主流物業公司物業管理服務 平均毛利率達 15.8%，較上年同期-0.1pct，物業管理服務毛利率下降主要源于：1）成本 相對占比提升；2）非住宅物業競爭有所加劇等。非業主增值服務平均毛利率達 18.0%， 同比+0.1pct。業主增值服務平均毛利率達 27.8%，較上年同期+1.7pct，主要源于社區增 值服務業務結構的持續調整，業主增值服務仍保持較高毛利率水平。

2.2 24 年板塊凈利率 3.8%、小幅下降，結構：一線 4.5%>二 線 2.5%

據萬得數據，2024 年，物業管理板塊整體凈利率為 3.8%，較上年同期-1.1pct。其中， 一線物管公司凈利率為 4.5%，較上年同期-1.3pct；二線物管公司凈利率為 2.5%，較上年 同期-0.8pct。主流物業公司凈利率下降，主要源于：1）毛利率下行；2）應收款減值增加； 3）商譽減值及無形資產攤銷占比提升。 從主流物管公司來看，招商積余、保利物業、碧桂園服務、綠城服務、中海物業、華 潤萬象生活、萬物云、濱江服務、建發物業凈利率分別為 4.9%、9.0%、4.1%、4.4%、10.8%、21.3%、3.2%、15.2%、9.8%，分別較上年同期+0.2、-0.1、+3.4、+0.9、+0.5、 +1.5、-2.7、-2.3、-3.3pct，在行業總體凈利率繼續下降背景下，部分優質物企凈利率開 始有所回升。

2.3 24 年三費費率為 9.5%、費率優化，其中一線 6.7%、二 線 10.4%

據萬得數據，2024 年，物業管理板塊整體三費率為 9.5%，較上年同期-0.7pct。其中， 一線物業管理公司三費率為 6.7%，較上年同期-0.5pct；二線物業管理公司三費率為 10.4%，較上年同期-0.7pct。 從主流物管公司來看，招商積余、保利物業、碧桂園服務、綠城服務、中海物業、華 潤萬象生活、萬物云、濱江服務、建發物業三費率分別為 4.3%、7.0%、11.3%、8.6%、 3.0%、6.4%、7.0%、3.5%、0.3%，分別較上年同期-0.5、-1.3、+0.9、-1.1、持平、-0.8、 -0.8、+0.1、-0.02pct。

2.4 24 年應收賬款減值比例達 32%、繼續走高，一線 21%， 二線 44%

據萬得數據，2024 年，物業管理板塊應收賬款余額均值達 37.1 億元，同比+3.5%； 其中，一線物業管理公司應收賬款余額均值達 54.2 億元，同比-1.1%；二線物業管理公司 應收賬款余額均值達 20.0 億元，同比+5.5%。其中招商積余、保利物業、碧桂園服務、綠 城服務、中海物業、華潤萬象生活、萬物云應收賬款余額同比增速分別為-4.4%、+20.3%、 +8.0%、+11.8%、-18.1%、+18.6%、-2.9%。 2024 年，物業管理板塊應收賬款減值金額均值達 10.8 億元，同比+60%；其中，一 線物業管理公司應收賬款減值金額均值達 12.1 億元，同比+76%；二線物業管理公司應收 賬款減值金額均值達 9.4 億元，同比+43%。其中招商積余、保利物業、碧桂園服務、綠 城服務、中海物業、華潤萬象生活、萬物云應收賬款減值金額同比增速分別為+26.3%、 +23.8%、+10.3%、+37.8%、+36.7%、+67.1%、+125.1%。 2024 年，物業管理板塊應收賬款減值比例（占比應收賬款余額）為 32.2%，較上年 同期+12.7pct。其中，一線物業管理公司應收賬款減值占比為 20.7%，較上年同期 +11.9pct；二線物業管理公司應收賬款減值占比為 43.7%，較上年同期+14.6pct。其中招 商積余、保利物業、碧桂園服務、綠城服務、中海物業、華潤萬象生活、萬物云應收賬款 減值比例分別為 7.9%、4.5%、19.5%、11.1%、9.0%、5.8%、14.5%。 應收賬款減值金額及比例提升，主要源于過去幾年物業管理行業經歷了一輪快速擴張， 而由于目前地產行業下行，物管公司回款速度放緩，部分應收款賬齡增加，導致的應收款 減值比例提升在現階段體現。

2.5 24 年商譽減值及無形資產攤銷比例為 4.4%

據萬得數據，2024 年，6 家物業公司商譽及無形資產平均值為 45.6 億元，同比-9.9%； 商譽減值及無形資產攤銷平均值為 2.0 億元，同比-42.1%；商譽減值及無形資產攤銷比例 （占比商譽及無形資產）平均值為 4.4%，較上年同期-3.5pct。其中保利物業、碧桂園服 務、綠城服務、中海物業、永升服務、融創服務商譽減值及無形資產攤銷比例分別為 6.1%、4.4%、3.4%、4.9%、2.4%、5.3%。 過去幾年物業管理行業經歷了一輪快速擴張，并且行業出現較多收并購行為，而由于 目前地產及物管行業的下行，部分公司收并購產生的商譽減值和無形資產攤銷在現階段逐 步反應。

3. 24 年基礎/非業主/業主增值分別占 73%/9%/11%、 合同/在管比 1.3 倍

3.1 24 年基礎/非業主/業主增值分別占 73%/9%/11%、同比 +10%/-16%/+0.2%

據各公司公告，從主流物業公司分類型業務占比情況來看，2024 年，7 家主流物業公 司物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務、其他服務營收分別占比 73%、9%、 11%、7%，分別較上年同期+2、-2、-1、+0.4pct。其中，保利物業、中海物業、碧桂園 服務、綠城服務、融創服務、招商積余、華潤萬象生活業主增值服務收入占比分別 17%、 10%、10%、18%、6%、3%、14%。 從主流物業公司分類型業務增速情況來看，2024 年，7 家主流物業公司物業管理服務、 非業主增值服務、業主增值服務收入平均分別同比+10%、-16%、+0.2%。其中，保利物 業、中海物業、碧桂園服務、綠城服務、融創服務、招商積余、華潤萬象生活業主增值服 務收入同比增速分別-3.9%、+7.2%、+11.8%、-5.5%、-6.5%、-8.2%、+6.3%。 綜合來看，主流物業公司物業管理服務保持穩健增長，非業主增值服務受地產下行拖 累、業主增值服務受消費下行影響，占比均有所下降。

3.2 24 年在管同比+9%，合同同比+4%，合同/在管比 1.3 倍

據各公司公告，從經營數據來看，2024 年，13 家主流物業公司在管面積平均同比增 速為 9.0%，較上年同期下降 5.6pct。其中，一線物管公司在管面積平均同比增速為 8.5%， 較上年同期下降 8.7pct；二線物管公司在管面積平均同比增速為 9.5%，較上年同期下降 1.9pct。其中保利物業、綠城服務、華潤萬象生活、永升服務、濱江服務同比增速分別為 +11.6%、+13.5%、+7.1%、13.2%、+24.0%。 2024 年，13 家主流物業公司合同面積平均同比增速為 3.7%，較上年同期下降 2.9pct。 其中，一線物管公司合同面積平均同比增速為 1.5%，較上年同期下降 9.5pct；二線物管 公司合同面積平均同比增速為 5.4%，較上年同期上升 3.3pct。其中保利物業、綠城服務、 華潤萬象生活、永升服務、濱江服務同比增速分別為+7.1%、5.6%、-0.9%、+13.8%、 +13.0%。 2024 年末，13 家主流物業公司合同/在管面積覆蓋倍數平均值為 1.30 倍，較 2023 年 末-0.12 倍。其中，一線物管公司合同/在管面積覆蓋倍數平均值為 1.33 倍，較 2023 年末 下降 0.19 倍；二線物管公司合同/在管面積覆蓋倍數平均值為 1.28 倍，較 2023 年末下降 0.07 倍。其中保利物業、綠城服務、華潤萬象生活、永升服務、濱江服務分別為 1.2 倍、 1.7 倍、1.1 倍、1.4 倍、1.4 倍。