房地產行業專題報告：城市更新推動高質量發展.pdf

研究背景與目的

太平洋證券2026年7月27日發布的房地產行業專題報告，聚焦城市更新推動高質量發展，系統梳理政策演進、模式資金、工作進展及投資建議。

核心內容

報告將我國城鎮化歷程劃分為五個階段，指出城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期。城市更新政策經歷準備階段（2015-2020年）、行動實施階段（2020-2024年）和可持續推進階段（2024年至今）。2026年5月國務院印發《城市更新"十五五"規劃》，為首個國家級專項頂層設計，明確10項主要指標目標，包括城鎮危舊房改造50萬套/間、城中村改造4000個、地下管網改造36.5萬公里等。

城市更新模式分為拆除重建類、有機更新類和綜合整治類三大類。資金來源涵蓋國家預算資金、社會資本和其他資金，2026年中央預算內投資專項資金970億元，超長期特別國債1600億元支持地下管網改造。2025年城市更新相關專項債發行超3500億元，城中村改造專項債占比超40%。

工作進展

2024年全國實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。多數地區已公布"十五五"規劃，北京、廣州、上海等地形成特色實踐模式。上海黃浦區保屯路211弄項目創造"五個第一"，成為舊住房成套改造標桿。

核心結論

2026年是城市更新高質量發展關鍵年，行業底層邏輯從增量開發轉向存量運營。推進存在資金獲取、協調實施、產業運營等難點，利好資金充裕、項目經驗豐富、具備資源優勢的國企開發商，尤其是前期已介入當地城市更新的國企。