地產行業雜談系列之六十七：核心宅地熱度延續，盈利去化展現韌性.pdf

2024年以來，受新增供地規模約束及土地供應質量提升影響，核心城市核心地塊熱度持續升溫，高價地密集成交。本報告基于中指數據庫，對2024年至2026年上半年核心17城成交的204宗高價地及已推盤的101個項目進行深入分析，旨在揭示高價地市場的成交特征、項目表現及房企行為邏輯。

土地成交特征

高價地成交高度集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州等核心城市的主城及近郊區域，占比超95%。地塊呈現明顯的“小地塊、低容積率”特征，平均容積率降至2.26，旨在適配高品質居住需求。拿地主體以央企、地方國企為主，保利發展、綠城中國、中海地產等主流房企積極參與。

項目經營表現

已推盤項目多定位中高端改善，主力戶型為四至六房。估算平均毛利率25.4%、凈利率7.9%，盈利能力可觀。2026年上半年，拿地至首開耗時拉長至10.5個月，反映出房企通過打磨產品爭取溢價的趨勢，且耗時與售價、凈利率呈正相關。平均首開去化率76.6%，顯著優于市場整體水平，且高去化向高價房源聚集。

房企策略與建議

主流9家房企獲取過半高價地，聚焦核心城市及優勢深耕區域。各房企操盤策略分化，如綠城中國偏好小地塊快開，中國金茂強化快速運營。建議關注資金實力雄厚、產品力強且歷史包袱較輕的房企，如華潤置地、建發國際、保利發展等，同時需警惕數據樣本及市場修復不及預期的風險。