新鴻基地產經營情況如何？

收入利潤周期波動，物業租賃及銷售貢獻業績。

新鴻基地產為中國香港最大的房地產開發商之一，于1972年7月14日注冊成立，8月23日掛牌上市。2025財年收入、歸母凈利 潤、核心歸母凈利潤797.2億港元、192.8億港元、218.6億港元，2001-2025財年CAGR分別為6.5%、3.6%、4.3%，2025財年凈 資產升至6224億港元，創歷史新高。

分業務類型來看，2025財年公司物業銷售、物業租賃收入占比分別為38.3%、27.1%，營業溢利占比分別為25.8%、57.1%，構 成利潤貢獻主要力量。

分區域來看，2025財年公司中國香港、中國內地收入占比分別為83%、16.2%，中國香港為業務發展主場。其中，公司物業銷 售業務廣泛分布于中國香港、中國內地、新加坡等地區，各區域歷史業績貢獻呈現波動，但中國香港為絕對主力，2025財年 中國香港、中國內地物業銷售收入占比75.6%、24.4%；公司物業租賃同樣以中國香港為主，但伴隨中國內地租賃物業持續建 成，內地業績貢獻比例持續擴大，2025財年中國香港、中國內地物業租賃收入占比71.7%、25.2%。

公司整體經營模式為租售并舉，強調內部現金流平衡，以物業租賃平滑物業銷 售周期波動，分散整體經營風險。

公司項目打造以城市綜合體為主，通常混合開發商場、寫字樓、酒店、住宅等 多類型物業，利用不同物業特性相互補充、吸引人流，通過一站式服務鎖住需 求。典型如香港國際金融中心、上海國金中心，均同時配備商場、寫字樓及五 星級酒店。

除物業銷售及物業租賃外，公司亦積極參與其他穩定現金流回報項目，如運輸 基建、移動電話、數據中心等，本質在于將運營模式變得更加永續。

緊跟市場趨勢，貨如輪轉以銷定投：公司重視土地儲備維持，強調貨如輪轉，根據市場情況調整自身銷售，不過分強調單項 目得失，持續推盤保障整體運轉，并根據銷售回款靈活調整拿地節奏。如2003年、2009年在銷售壓力之下公司明顯降低拿地 強度，2015年市場好轉之際又加大力度積極布局。基于市場變化貨如輪轉以銷定投的發展策略，在行業變遷過程中保持項目 有進有出持續積累，同時隨行就市保障現金流相對安全，在行業低谷期蓄力、在行業高潮期發力，推動公司持續穩健發展。

土儲規模再上臺階，2010財年后相對穩定：公司2006財年土地儲備規模提升，2010財年再上臺階，此后基本維持1.2-1.3億 平方呎之間。分地區，2025財年末公司中國香港土地儲備57.4百萬平方呎，中國內地土地儲備65.3百萬平方呎。

公司中國香港寫字樓、商場市占率較高，躋身港資企業前列。公司租賃物業出租率穩定高位，得益于優質建筑、優越位 置，以及公司積極租賃方針，2025財年中國香港物業出租率92%，中國內地零售物業基本保持高出租率。租金總收入高位 穩定，近年行業調整等復雜外部環境影響之下仍維持較高水平。

公司審慎管理財務，嚴謹的現金流管理，以及維持相對穩定的經常性收入，有效提升公司在不明朗環境下經營韌性。2025財 年公司凈負債率15.1%，利息覆蓋率回升至6倍，償債資源充裕。2025財年繼續成為中國香港信貸評級最高地產商之一，獲穆 迪確認A1評級，展望上調為穩定，標普維持A+評級（展望為負面）。2024年末公司平均實際利率降至4%，處主流港資房企較 低水平。

公司采用核心歸母凈利潤40-50%派息政策，在2019-2023財年核心歸母凈利潤波動時期（核心歸母凈利潤由2019財年的324億 港元降至2023財年的239億港元），通過提升實際派息比例盡可能維持派息金額穩定（實際派息比例由2019財年的44%提升至 2023財年的60%）。2024-2025財年公司核心歸母凈利潤下滑后反彈，派息比例維持約50%，處在目標派息率區間上限，在保障 公司可持續發展和維護股東利益之間取得平衡。

按年末股價計算，公司2007財年至2023財年股息率隨派息金額提升趨勢上行，2025財年公司全年股息/最新股價為4.06%。