中國香港地產(chǎn)行業(yè)系列研究報告：港資地產(chǎn)迎投資機(jī)遇，三大標(biāo)桿房企全梳理.pdf

中國香港地產(chǎn)行業(yè)系列研究報告：港資地產(chǎn)迎投資機(jī)遇，三大標(biāo)桿房企全梳理。中國香港樓市企穩(wěn)疊加美國步入降息周期，港資地產(chǎn)有望雙重受益。1）樓市企穩(wěn)帶來的開發(fā)業(yè)務(wù)提振和在手貨值重估；2）降息帶 來持有物業(yè)價值重估及融資成本改善。盡管2025Q2以來港資地產(chǎn)股價已有所反彈，但我們認(rèn)為仍未完全反映上述利好，隨著香港樓 市復(fù)蘇確立疊加降息推進(jìn)，本地房企股價仍具備上行空間，當(dāng)前時點建議投資者積極關(guān)注港資房企投資機(jī)會。

新鴻基地產(chǎn)：雙輪驅(qū)動的港資地產(chǎn)龍頭。新鴻基地產(chǎn)為中國香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，經(jīng)營模式租售并舉， 2025財年物業(yè)銷售、物 業(yè)租賃收入占比38.3%、27.1%，同時積極參與其他穩(wěn)定現(xiàn)金流回報項目（運輸基建、移動電話、數(shù)據(jù)中心等），中國香港收入占比 83%；歷史中國香港合約銷售額平均市占率19%、商寫市占率位于主流港資房企前列。開發(fā)緊跟市場趨勢以銷定投，土儲規(guī)模維持 1.2-1.3億平方呎；租賃運營良好，出租率、租金收入高位穩(wěn)定，2026-2027財年迎來竣工收獲期，中國香港有望新增持有物業(yè)3.1百 萬平方呎（增幅8.2%）、中國內(nèi)地上海徐家匯中心項目入市有望增加持有物業(yè)5百萬平方呎（增幅23.7%）。2025財年凈負(fù)債率 15.1%，利息覆蓋率6倍，2024年末融資成本4%，處主流港資房企較低水平。 ROE波動更多受歸母凈利率影響，歷史最高17.4%， 2024-2025財年核心歸母凈利潤50%分派，最新股息率近4%。

恒基地產(chǎn)：農(nóng)地充足的多元化高股息標(biāo)的。恒基地產(chǎn)為物業(yè)開發(fā)與租賃多元化發(fā)展的綜合性房企，2024年物業(yè)發(fā)展、租賃收入占比 49.5%、27.7%，同時積極布局公用事業(yè)、酒店運營管理、零售、輪渡等業(yè)務(wù)，中國香港收入占比86.7%。2024年實現(xiàn)銷售額146.6 億港幣，其中香港占比77%，近年香港銷售額市占率穩(wěn)定在7%上下；在手土儲9140萬平方呎（香港占比71.3%），其中香港農(nóng)地 4200萬平方呎，平均成本僅226港幣/平方呎，持續(xù)通過政府農(nóng)地回購、土地用途變更等兌現(xiàn)收益，同時積極參與市區(qū)舊樓重建獲取 低價土儲，保障項目較高盈利能力。2024年末總收租物業(yè)2390萬平方呎，占總土儲的26.1%，稅前凈租金收入/總租金收入穩(wěn)定在 70%以上，2025-2026年將迎來超120萬平方呎新增可租面積，保障短期租賃收入穩(wěn)步增長，2024年凈負(fù)債率21.1%，利息覆蓋倍數(shù) 為2.12倍，2002年以來ROE于2006年達(dá)到最高值18.7%，2024年最新股息率超6%。