養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)、發(fā)展現(xiàn)狀、盈利與基礎(chǔ)配套介紹

四類參與者各有所長(zhǎng)，在養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)著不同角色。

1.泰康之家

 運(yùn)營(yíng)模式：重資產(chǎn)自建 CCRC 社區(qū)，打造高品質(zhì)連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)

2009 年 11 月，原保監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)泰康提出的養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，泰康成為首家獲得養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)的險(xiǎn)資企業(yè)，也 成為國(guó)內(nèi)最早布局養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)公司。泰康之家采用獨(dú)立開發(fā)的重資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)，專注養(yǎng)老、護(hù)理、康復(fù)實(shí)體建 設(shè)運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新服務(wù)，打造大規(guī)模、全功能、高品質(zhì)、連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。泰康之家引入美國(guó) CCRC 持續(xù)照護(hù)模式，并加入中國(guó)特 色醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式，為長(zhǎng)輩提供獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理、記憶照護(hù)、安寧療護(hù)五種生活服務(wù)區(qū)域，滿足不同身身體狀 況的長(zhǎng)輩的照護(hù)需求，實(shí)現(xiàn)一站式退休生活解決方案。

2012 年，泰康“幸福有約”保險(xiǎn)計(jì)劃正式推出，將分紅險(xiǎn)產(chǎn)品與泰康之家對(duì)接，形成了“保險(xiǎn)產(chǎn)品+養(yǎng)老社區(qū)”模式的商業(yè) 模式。保險(xiǎn)客戶購(gòu)買“幸福有約”保險(xiǎn)計(jì)劃的總保費(fèi)達(dá)到一定要求，可以鎖定《入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函》，未來(lái)可以獲得養(yǎng)老 社區(qū)的保證入住權(quán)和優(yōu)先入住權(quán)；非保險(xiǎn)客戶在社區(qū)未滿員的情況下，也可以通過(guò)繳納可退還押金的方式獲得入住資格。當(dāng) 客戶達(dá)到一定年齡要求后，可以入住養(yǎng)老社區(qū)，受益人每月可領(lǐng)取保險(xiǎn)金，保險(xiǎn)金用途靈活，可以用于支付養(yǎng)老社區(qū)的房屋 使用費(fèi)（不同戶型租金不同）、餐費(fèi)護(hù)理費(fèi)等；到期獲得大額生存金和身故保險(xiǎn)金，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的有機(jī)結(jié)合， 保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)客戶也易于向養(yǎng)老社區(qū)入住客戶轉(zhuǎn)化。

泰康將布局養(yǎng)老社區(qū)的城市分為四類，并對(duì)三類、二類和一類及以上城市的養(yǎng)老社區(qū)保證入住權(quán)對(duì)應(yīng)的總保費(fèi)水平提出不同 要求，我們認(rèn)為主要是考慮到不同地區(qū)拿地成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、人工成本和居民收入水平的差異。 泰康保險(xiǎn)普遍一次性拿地，但分期建設(shè)、運(yùn)營(yíng)泰康之家養(yǎng)老社區(qū)，從拿地到社區(qū)首期建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)大約需要 5年。以 蘇州吳園為例，2014 年 7 月 29 日，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)成功競(jìng)得蘇州陽(yáng)澄湖半島地塊建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。2019 年 11 月 3 日，泰康之 家·吳園正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)。2020 年 12 月 25 日，蘇州泰康吳園康復(fù)醫(yī)院開業(yè)。2023 年 2 月 28 日，泰康之家·吳園二期正式 開業(yè)運(yùn)營(yíng)。2024 年 12 月 28 日，吳園三期正式開業(yè)。

 發(fā)展現(xiàn)狀：布局 36 城 43 個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng) 22 地 25 家社區(qū)，成熟社區(qū)入住率較高

截至 2025 年 4 月 25 日，泰康已完成 36 個(gè)核心城市 43 個(gè)項(xiàng)目的布局，規(guī)劃總地上建筑面積約 494 萬(wàn)平米，可容納超8.6 萬(wàn)名老人，規(guī)劃超 5.7 萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老單元（平均每個(gè)養(yǎng)老單元約可容納 1.5 名老人）以及近 4300 張醫(yī)療床位；其中，已有22城 25 家社區(qū)全面投入運(yùn)營(yíng)（不含海棠灣康養(yǎng)度假村），在住居民超 16000 人。

成熟社區(qū)入住率較高。養(yǎng)老單元包括單人間和雙人間兩類，根據(jù)泰康之家官方微信公眾號(hào)披露信息匯總統(tǒng)計(jì)已開業(yè)社區(qū)養(yǎng)老 單元約 3.6 萬(wàn)個(gè)，按照規(guī)劃平均每個(gè)養(yǎng)老單元約可容納 1.5 名老人計(jì)算，預(yù)計(jì)已開業(yè)社區(qū)可容納 5.5 萬(wàn)名老人，居民入住率 （在住居民/養(yǎng)老單元）約 44%。截至 2025 年 4 月，泰康之家共有 5 家社區(qū)居民規(guī)模突破千人，分別為北京燕園、上海申 園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園，五家園區(qū)養(yǎng)老單元超過(guò) 1 萬(wàn)個(gè)、可容納老人預(yù)計(jì)超過(guò) 1.5 萬(wàn)人，截至目前入住居民近 9000 人，居民入住率（在住居民/養(yǎng)老單元）約 84.9%。

泰康醫(yī)養(yǎng)康寧實(shí)體布局持續(xù)深化，大健康體系日益完善。根據(jù)泰康養(yǎng)老官方微信公眾號(hào)，截至 2024 年，泰康累計(jì)投入500 億元投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)醫(yī)養(yǎng)；“長(zhǎng)壽社區(qū)+長(zhǎng)壽醫(yī)療”由泰康之家、泰康醫(yī)療、泰康拜博口腔等共同組成，相關(guān)布局 280家，覆蓋 56 座城市；大健康生態(tài)企業(yè)累計(jì)投資投入超 170 億元，包括直投企業(yè)近 40 家、大健康股權(quán)基金項(xiàng)目 20 余個(gè)。

 盈利模式：對(duì)外出租，保費(fèi)門檻或可退還押金+月費(fèi)

泰康之家養(yǎng)老社區(qū)一般分為獨(dú)立區(qū)（活力老人生活區(qū)）和護(hù)理區(qū)（失能半失能老人生活區(qū)），通過(guò)“保險(xiǎn)+月費(fèi)”或“押金+ 月費(fèi)”的形式，以保費(fèi)或押金助力重資產(chǎn)布局的養(yǎng)老社區(qū)快速回籠資金，以月費(fèi)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流、維持社區(qū)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。 入住資格：購(gòu)買“幸福有約”保險(xiǎn)計(jì)劃達(dá)到一定保費(fèi)門檻，或者交納一筆可退還的押金；獨(dú)立區(qū)和護(hù)理區(qū)押金普遍一致， 普遍約 3-5 萬(wàn)元。 月費(fèi)：獨(dú)立區(qū)月費(fèi)包括房租、服務(wù)費(fèi)等，無(wú)物業(yè)、水電燃?xì)獾绕渌M(fèi)用，但餐費(fèi)不含其中，普遍 1800 元/月；費(fèi)用差異 主要由于房型不同。護(hù)理區(qū)月費(fèi)包括床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)和餐費(fèi)，無(wú)額外費(fèi)用，費(fèi)用差異主要由于照護(hù)等級(jí)和房型不同。

 基礎(chǔ)配套：自建醫(yī)院，自營(yíng)服務(wù)

1）醫(yī)療配套：“一個(gè)社區(qū)+一個(gè)醫(yī)院”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式。泰康養(yǎng)老社區(qū)堅(jiān)持醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老模式，打造“一個(gè)社區(qū)+一個(gè)醫(yī)院”模式（大部分社區(qū)配套泰康康復(fù)醫(yī)院，部分社區(qū)緊鄰泰 康醫(yī)學(xué)中心或優(yōu)質(zhì)三甲醫(yī)院），形成“防護(hù)-治療-康復(fù)-長(zhǎng)期護(hù)理”閉環(huán)，提供高品質(zhì)整合型醫(yī)養(yǎng)服務(wù)。康復(fù)醫(yī)院擁有國(guó)際標(biāo) 準(zhǔn)康復(fù)體系(TKR)和長(zhǎng)期照護(hù)體系(TK-LTC)兩大特色體系，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理、記障照護(hù)、老年康復(fù) 及老年醫(yī)療、安寧療護(hù)等覆蓋老年人全生命周期的一站式健康服務(wù)。截至 2025 年 4 月，全國(guó) 15 地康復(fù)醫(yī)院已開業(yè)運(yùn)營(yíng)， 其中 13 地醫(yī)院已納入醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)；泰康已布局全國(guó) 9 城 10 個(gè)安寧療護(hù)病房，運(yùn)營(yíng)床位 112 張，服務(wù)患者超 2000 人。除自建康復(fù)醫(yī)院之外，泰康醫(yī)療在全國(guó)建有 5 家醫(yī)學(xué)中心——泰康仙林鼓樓醫(yī)院、泰康同濟(jì)（武漢）醫(yī)院、四川泰康醫(yī) 院、寧波泰康腦科醫(yī)院和深圳前海泰康醫(yī)院，醫(yī)療床位超 5000 張。

2）服務(wù)體系：“1+N”多學(xué)科照護(hù)。泰康之家首創(chuàng)“1+N”多學(xué)科照護(hù)團(tuán)隊(duì)，每位長(zhǎng)輩都擁有一名管家或個(gè)案管理師以及 N 名照護(hù)團(tuán)隊(duì)成員，包括護(hù)理、康復(fù)、醫(yī) 療、藥師、社工、文娛、餐飲、營(yíng)養(yǎng)、后勤等成員。“1”是服務(wù)連接點(diǎn)，響應(yīng)客戶需求，獨(dú)立區(qū)“1”管家、護(hù)理區(qū)“1” 個(gè) 案管理師（通常具有護(hù)理專業(yè)背景）；并以多學(xué)科團(tuán)隊(duì)為專業(yè)支撐，作業(yè)流程規(guī)范、保障長(zhǎng)輩得到全面專業(yè)的照護(hù)。泰康之 家在北、上、廣、蓉、漢 5 地建立實(shí)訓(xùn)基地，院企合作“泰康班”，護(hù)理師團(tuán)隊(duì)人均 29.8 歲，80%以上學(xué)歷在大專及以上。

創(chuàng)新城市“養(yǎng)聯(lián)體”模式

泰康運(yùn)營(yíng)大規(guī)模高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)近 10 年，專業(yè)能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，2024 年開始逐步探索社區(qū)康養(yǎng)中心布局，打造機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三位一體的城市“養(yǎng)聯(lián)體”模式，提供多層次養(yǎng)老服務(wù)組合。以北京為例，已經(jīng)形成了大型 CCRC+ 高品質(zhì)護(hù)理機(jī)構(gòu)+公建民營(yíng)項(xiàng)目的多層次養(yǎng)老服務(wù)組合。具體來(lái)看， 1）泰康之家·燕園：屬于泰康之家旗艦社區(qū)，已運(yùn)營(yíng)近10 年。 2）泰康之家·和平府：也即東城和平里街道養(yǎng)老服務(wù)中心，是泰康之家與政府合作的首個(gè)綜合為老服務(wù)示范中心，依托機(jī) 構(gòu)養(yǎng)老輻射居家養(yǎng)老的模式實(shí)現(xiàn)綜合為老服務(wù)中心的各項(xiàng)職能，包括服務(wù)供需對(duì)接、調(diào)度監(jiān)管、社區(qū)餐廳、老年學(xué)堂、康養(yǎng) 娛樂(lè)、集中照護(hù)等功能，協(xié)助政府搭建以區(qū)級(jí)養(yǎng)老服務(wù)指導(dǎo)中心為統(tǒng)籌，以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)中心為主體，以社區(qū) 養(yǎng)老服務(wù)驛站為延伸的三級(jí)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，全面滿足長(zhǎng)輩全方位、多層次的養(yǎng)老需求。 3）北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)中心：是泰康之家與政府合作的首個(gè)公建民營(yíng)項(xiàng)目，泰康之家受托管理。定位為高品質(zhì) 普惠項(xiàng)目，設(shè)置托養(yǎng)服務(wù)區(qū)、社區(qū)餐廳、老年大學(xué)、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)五大功能區(qū)，為附近有需求的長(zhǎng)輩提供生活照 料、短期托養(yǎng)、精神慰藉、助餐等服務(wù)。 4）泰康之家·北清府：依托泰康國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期照護(hù)體系（TK-LTC）的專業(yè)能力和資源，打造以記憶照護(hù)為特色，涵蓋預(yù)防、 篩查、干預(yù)、照護(hù)的全人全程照護(hù)的高品質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可有效彌補(bǔ)北京市場(chǎng)高品質(zhì)、專業(yè)記憶照護(hù)床位不足的現(xiàn)狀。

2. 太保家園

 運(yùn)營(yíng)模式：細(xì)分養(yǎng)老市場(chǎng)，重資產(chǎn)自建三類全年齡段 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)

2014 年原保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)中國(guó)太保設(shè)立國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)行業(yè)首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理平臺(tái)——太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公 司（以下簡(jiǎn)稱“太保養(yǎng)投”），開始涉入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。2018 年 6 月，中國(guó)太保增資太保養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司 27.81 億元；2018年 7 月，中國(guó)太保集團(tuán)通過(guò)《太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，按照“輕重結(jié)合、先重（高端養(yǎng)老社區(qū)）后輕（專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)）”、 “南北呼應(yīng)、東西并進(jìn)、全國(guó)連鎖、全齡覆蓋”的發(fā)展思路，在全國(guó)重點(diǎn)城市打造“太保家園”系列高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，并開 發(fā)與養(yǎng)老社區(qū)入住及相關(guān)服務(wù)掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品，打造“專屬保險(xiǎn)產(chǎn)品+高端養(yǎng)老社區(qū)+優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)”的新型業(yè)務(wù)模式。2018 年 11 月，太保正式推出養(yǎng)老社區(qū)及對(duì)接保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)與法國(guó)歐葆庭集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議合資成立太保歐葆庭（上海） 養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“太保歐葆庭”），引入國(guó)際成熟養(yǎng)老照護(hù)體系。 總體來(lái)看，中國(guó)太保以客戶需求為導(dǎo)向，細(xì)分養(yǎng)老市場(chǎng)，面向不同年齡段老人設(shè)計(jì)開發(fā)三大產(chǎn)品業(yè)務(wù)線；太保家園將 CCRC （持續(xù)照料退休社區(qū)）與 AIP（在熟悉的環(huán)境中養(yǎng)老）模式相結(jié)合。具體來(lái)看：1）“康養(yǎng)社區(qū)”屬于城市型高端養(yǎng)護(hù)社區(qū)， 以康復(fù)護(hù)理業(yè)態(tài)為主；2）“頤養(yǎng)社區(qū)”屬于城郊型高端養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，以健康活力養(yǎng)老業(yè)態(tài)為主；3）“樂(lè)養(yǎng)社區(qū)”屬于度假 型高端養(yǎng)老社區(qū)，以旅居候鳥式養(yǎng)老業(yè)態(tài)為主。

發(fā)展現(xiàn)狀：6 年布局 15 個(gè)項(xiàng)目、9 個(gè)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，重資產(chǎn)項(xiàng)目全國(guó)布局基本完成

根據(jù) 2018 年規(guī)劃，太保家園未來(lái) 3-5 年規(guī)劃累計(jì)首期投資額100 億元左右、規(guī)劃擬投資額 170 億元，累計(jì)拓展 8000-10000 套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，累計(jì)逐步儲(chǔ)備和運(yùn)營(yíng)床位數(shù) 10000-12000 張。截至 2024 年末，太保家園已在全國(guó)13個(gè)城市落地 15 個(gè)自投、自持、自營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，已有 9個(gè)養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，包括旅居樂(lè)養(yǎng)、活力頤養(yǎng)、護(hù)理康養(yǎng)三個(gè)產(chǎn)品線，重資 產(chǎn)項(xiàng)目全國(guó)布局基本完成。根據(jù)上觀新聞報(bào)道，截至 2024 年末，太保家園已開業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)住長(zhǎng)者超 1300 人，按照下文交付 床位 7600 張計(jì)算，總體入住率約 17.1%；其中南京、上海普陀社區(qū)入住率已超 80%；短住、短護(hù)業(yè)務(wù) 2024 年全年入住超 11 萬(wàn)間/夜。具體來(lái)看： 1）2018-2021 年投資建設(shè)速度較快：根據(jù)中國(guó)太保與中國(guó)社科院世界社保研究中心 2021 年 10 月聯(lián)合發(fā)布的《居民養(yǎng)老規(guī) 劃與風(fēng)險(xiǎn)管理白皮書》，截至 2021 年，太保家園累計(jì)開工 63.68 萬(wàn)平方米，在建 4894 套養(yǎng)老公寓、7966 張床位。總投資 儲(chǔ)備床位數(shù) 1.1 萬(wàn)張，居國(guó)內(nèi)上市保險(xiǎn)公司第一，保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)第二位。 2）階段性戰(zhàn)略目標(biāo)基本落實(shí)，2022 年以來(lái)節(jié)奏有所放緩：根據(jù)太保養(yǎng)老投資公司官網(wǎng)，截至 2024 年 8 月末1，太保家園已 投資落地項(xiàng)目 15 個(gè)，總建筑面積 136.8 萬(wàn)平方米，投資床位數(shù)超 16500 張，居保險(xiǎn)行業(yè)第二位。其中，在建養(yǎng)老公寓近5300 套，在建床位數(shù)超 8900 張。已開業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 8 個(gè)，分別為成都、大理、杭州、上海普陀、上海崇明、南京、青島、廈 門社區(qū)，交付床位數(shù)超 7600 張。

太保家園對(duì)推動(dòng)保險(xiǎn)主業(yè)高凈值客戶增長(zhǎng)產(chǎn)生積極作用。根據(jù)上觀新聞報(bào)道，太保家園 2024 年當(dāng)年度參觀接待量超 22 萬(wàn) 人次，全年入住資格函生成超 1.3 萬(wàn)件，每件資格函對(duì)應(yīng)保單的應(yīng)交總保費(fèi)同比上升 4%。

盈利模式：對(duì)外出租，保費(fèi)門檻或可退還押金+月費(fèi)，IRR 有望達(dá) 5.5%

根據(jù)中國(guó)太保 2023 年度資本市場(chǎng)開放日上管理層的公開答復(fù)，截至 2023 年 7 月，太保家園實(shí)際支付投資額 60 多億元； 太保家園 50 年有望實(shí)現(xiàn) 5.5%以上的年化回報(bào)率。以太保家園·上海普陀國(guó)際康養(yǎng)社區(qū)為例：普陀社區(qū) 2023 年 9 月開業(yè)， 普陀社區(qū)采用“保險(xiǎn)+月費(fèi)”或“押金+月費(fèi)”的形式收費(fèi)，截至 2024 年 8 月中旬入住率約 40%；普陀社區(qū)開業(yè)一年入住長(zhǎng) 者已 156 位，入住率超過(guò) 50%，預(yù)計(jì) 2025 年春季將滿住。

入住資格：根據(jù)克而瑞漾美康養(yǎng)，1）購(gòu)買養(yǎng)老年金達(dá)到一定保費(fèi)門檻可以鎖定入住資格，2024 年保費(fèi)門檻是養(yǎng)老年金 應(yīng)交總保費(fèi)超過(guò) 240 萬(wàn)元。2）交納一筆可退還的押金可以入院，押金（或入門應(yīng)急準(zhǔn)備金/醫(yī)療保證金）10 萬(wàn)元/人。

月費(fèi)：根據(jù)克而瑞漾美康養(yǎng)，普陀社區(qū)設(shè)有向南雙人間、向北雙人間、向南單人間和一室一廳共四類居住產(chǎn)品，月費(fèi)包 括床位費(fèi)、餐費(fèi)和護(hù)理費(fèi)（或有）。按照房型的不同，床位費(fèi)為 9100-40000 元/床/月、餐費(fèi) 2400 元/月/人，無(wú)其他費(fèi) 用。護(hù)理費(fèi)根據(jù)護(hù)理等級(jí)的不同，3500-10000 元/床/月，總護(hù)理+房費(fèi)成本約 12600-50000 元/床/月。

基礎(chǔ)配套：自建實(shí)體醫(yī)療機(jī)構(gòu)，提升五“心”服務(wù)

1）醫(yī)療配套：推動(dòng)專業(yè)康復(fù)醫(yī)療品牌“源申康復(fù)”實(shí)體醫(yī)療機(jī)構(gòu)加速布局，構(gòu)建覆蓋全生命周期的“大健康”服務(wù)體系。中國(guó)太保聚焦“防-診-療-復(fù)-養(yǎng)”五大領(lǐng)域，有序推進(jìn)“大健康”戰(zhàn)略。廈門源申康復(fù)醫(yī)院已于 2025 年 3 月開業(yè)，濟(jì)南、廣 州源申康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目已啟動(dòng)，上海、北京、深圳等多地項(xiàng)目在積極籌備之中。到 2026 年，源申康復(fù)實(shí)體醫(yī)療機(jī)構(gòu)將形成 8 院落地、4 院運(yùn)營(yíng)的連鎖格局。 逐步構(gòu)建覆蓋全生命周期的“大健康”服務(wù)體系，形成“投資-服務(wù)-支付-保險(xiǎn)”的生態(tài)閉環(huán)。在康復(fù)醫(yī)療領(lǐng)域，太保 2022 年與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院共建交醫(yī)-太保源申康復(fù)研究院，為加快推進(jìn)實(shí)體康復(fù)醫(yī)院布局提供專業(yè)技術(shù)支撐；2023年與華西 醫(yī)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源與商業(yè)保險(xiǎn)支付融合發(fā)展的創(chuàng)新模式。廈門源申康復(fù)醫(yī)院正積極探索醫(yī)院間的醫(yī) 聯(lián)體合作模式，同時(shí)積極申請(qǐng)醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)資質(zhì)，待醫(yī)保定點(diǎn)協(xié)議簽訂后可進(jìn)行醫(yī)保結(jié)算，并將支持醫(yī)保和商保結(jié)算， 基本醫(yī)療服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目對(duì)標(biāo)國(guó)家三級(jí)公立醫(yī)院定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。源申康復(fù)也將打造“以患者為中心”服務(wù)模式，按照“多對(duì)一”的 服務(wù)模式，每位患者將得到包括臨床醫(yī)師、康復(fù)醫(yī)師、康復(fù)治療師、護(hù)士及營(yíng)養(yǎng)師在內(nèi)的多學(xué)科團(tuán)隊(duì)的共同治療。

2）服務(wù)體系：注重人才培養(yǎng)，提升五“心”服務(wù)。太保家園養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活服務(wù)、醫(yī)療保健、專業(yè)照護(hù)和文娛社交 4 大方面，養(yǎng)老服務(wù)體系包含 40 余項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、20余項(xiàng) 增值服務(wù)以及諸多各個(gè)社區(qū)獨(dú)有的特色服務(wù)，圍繞安居“舒心”、美食“開心”、文娛“歡心”、健康“安心”、智能“省心” 五大方面，提供全年齡覆蓋、全天候響應(yīng)、全方位呵護(hù)的養(yǎng)老服務(wù)。 以太保家園普陀社區(qū)為例，根據(jù)克而瑞漾美康養(yǎng)，普陀社區(qū)以“五心四全”服務(wù)理念提供長(zhǎng)者照護(hù)方案，為長(zhǎng)者提供全人（身 心各方面）、全程（入社區(qū)開始全階段服務(wù)覆蓋）、全家、全隊(duì)（以照護(hù)師為觸點(diǎn)的多專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供全方位整合式照護(hù)服務(wù)） 的一站式庭解決方案。在“四全”服務(wù)內(nèi)容里，根據(jù)五“心”服務(wù)細(xì)分照護(hù)內(nèi)容，把長(zhǎng)者身體狀況維持在較好狀態(tài)。 根據(jù)中國(guó)太保與中國(guó)社科院世界社保研究中心 2021 年 10 月聯(lián)合發(fā)布的《居民養(yǎng)老規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)管理白皮書》，太保通過(guò)引進(jìn) 法國(guó)歐葆庭、上海瑞金醫(yī)院、華東醫(yī)院等老年照護(hù)康復(fù)的優(yōu)勢(shì)資源和人才，以及通過(guò)與國(guó)內(nèi)優(yōu)秀醫(yī)療護(hù)理類院校開展人才培 養(yǎng)合作，從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)管控、人才培養(yǎng)等多個(gè)方面持續(xù)提升服務(wù)能力。截至 2021 年，已先后與杭州醫(yī)學(xué)院、湖南女子 學(xué)院、成都醫(yī)學(xué)院、遵義醫(yī)科大學(xué)、大理護(hù)理職業(yè)學(xué)院等多家國(guó)內(nèi)一流醫(yī)護(hù)院校達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過(guò)“訂單式”人才培 養(yǎng)，為各地太保家園高端養(yǎng)老社區(qū)輸送高素質(zhì)、綜合性的養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才。

定點(diǎn)合作+外部委托+公建社營(yíng)，以品牌輸出探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)

太保養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)——“太保家園”養(yǎng)老社區(qū)的全國(guó)布局基本完成，通過(guò)定點(diǎn)合作積極探索輕資產(chǎn)模式。2023 年 3 月，長(zhǎng)沙·北辰歐葆庭國(guó)際頤養(yǎng)中心正式成為太保養(yǎng)投的養(yǎng)老服務(wù)合作機(jī)構(gòu)，落地首個(gè)輕資產(chǎn)定點(diǎn)合作項(xiàng)目，標(biāo)志著中國(guó)太 保在基本完成全國(guó)重資產(chǎn)項(xiàng)目布局后，正按照“先重后輕，輕重并舉”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，由重向輕過(guò)渡，積極探索輕資 產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。 構(gòu)建金字塔型的養(yǎng)老服務(wù)模式，發(fā)展多層次養(yǎng)老供給，擴(kuò)大服務(wù)覆蓋面。具體來(lái)看，太保金字塔型的養(yǎng)老服務(wù)模式包括高品 質(zhì)“太保家園”+中層次“南山居”+普惠型與上海康養(yǎng)集團(tuán)合作的外部委托型或者租賃型項(xiàng)目。此外，也不斷將太保家園已 有養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)向周邊輻射，探索居家、機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。 積極進(jìn)軍普惠養(yǎng)老市場(chǎng)，將品質(zhì)型普惠養(yǎng)老品牌“南山居”推向全國(guó)。太保養(yǎng)投以技術(shù)咨詢、受托管理等形式承接社會(huì)上的 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目，并探索居家、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)。首個(gè)公建社營(yíng)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地嘉興，計(jì)劃在重資產(chǎn)持有 1.45 萬(wàn)張床位 基礎(chǔ)上，到 2030 年實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)養(yǎng)老床位 1.05 萬(wàn)張。2024 年 11 月，太保歐葆庭的股東之一歐葆庭（上海）投資有限公司通 過(guò)定向減資方式退出，公司名稱變更為太保南山居（上海）養(yǎng)老服務(wù)有限公司，太保養(yǎng)投是唯一股東。

3. 太平樂(lè)享養(yǎng)老

運(yùn)營(yíng)模式&發(fā)展現(xiàn)狀：“重中輕”養(yǎng)老生態(tài)，“自有+第三方合作”養(yǎng)老社區(qū)

太平人壽 2014 年啟動(dòng)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目“梧桐人家”的建設(shè)，自此正式進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；2017 年確立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“輕重并 舉”的戰(zhàn)略。中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)在 2021-2025 年的發(fā)展規(guī)劃中明確提出，在“保險(xiǎn)+大養(yǎng)老”方面，在形態(tài)上采用“重中輕” 相結(jié)合，布局上“東南西北中”廣覆蓋，功能上“醫(yī)養(yǎng)、康養(yǎng)、旅養(yǎng)”差異化；2021 年提出打造“保險(xiǎn)+醫(yī)康養(yǎng)”生態(tài)圈， 推出太平“樂(lè)享養(yǎng)老”服務(wù)品牌，創(chuàng)建多層級(jí)養(yǎng)老服務(wù)，初步形成“樂(lè)享家”“樂(lè)享游”“樂(lè)享居”三大養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，以滿 足客戶多樣化、差異化、品質(zhì)化的綜合服務(wù)需求。截至 2025 年 2 月，太平樂(lè)享養(yǎng)老社區(qū)共 78 家、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋 27 省 64 市，已基本完成全國(guó)性覆蓋目標(biāo)，其中“樂(lè)享家”16 家社區(qū)，“樂(lè)享游”62 家社區(qū)。具體來(lái)看： 1）“樂(lè)享家”：社區(qū)養(yǎng)老。太平人壽力圖整合全國(guó)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老資源，擴(kuò)展養(yǎng)老合作項(xiàng)目，解決客戶長(zhǎng)短期的養(yǎng)老入住需求，已 初步形成“自有+第三方合作”的全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)布局。16家“樂(lè)享家”社區(qū)中，6家養(yǎng)老社區(qū)由太平人壽自持，其中自建 3 家（上海梧桐人家、三亞海棠人家、成都芙蓉人家），收購(gòu) 3家（廣州木棉人家、北京玉蘭人家、昆明古典山茶人家）；10家 養(yǎng)老社區(qū)與第三方合作（包括安徽、福建、廣東、河北、吉林、江蘇、江西、山東、上海和天津）。 2）“樂(lè)享游”：旅居養(yǎng)老。太平人壽于 2019 年在“樂(lè)享家”的基礎(chǔ)上，提出“樂(lè)享游”概念，依托全國(guó)布局的養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)， 為太平各地客戶提供養(yǎng)老服務(wù)體驗(yàn)、候鳥旅居度假服務(wù)。太平“樂(lè)享游”合作的康養(yǎng)社區(qū)屬于太平人壽養(yǎng)老服務(wù)定點(diǎn)合作單 位，是太平人壽尋找、為年輕客戶營(yíng)造未來(lái)養(yǎng)老場(chǎng)景。主要面向養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目所在地的太平客戶。定點(diǎn)合作單位項(xiàng)目均需符 合國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，配備生活、娛樂(lè)、健康、餐飲等多元化服務(wù)項(xiàng)目，為客戶呈現(xiàn)今后不同業(yè)態(tài)下的養(yǎng)老社區(qū)生活。 并提供“沉浸式”體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑ㄉ鐓^(qū)參觀+短期體驗(yàn)）帶領(lǐng)客戶身臨其境的感受內(nèi)部環(huán)境及配套設(shè)施，深度感受社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老 生活。目前太平人壽養(yǎng)老服務(wù)定點(diǎn)合作單位已在江蘇、浙江、四川、廣東、遼寧、陜西等地落地體驗(yàn)，也將成為“樂(lè)享家” 養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的重要儲(chǔ)備。根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)和 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，“北京當(dāng)代時(shí)光里”養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目此前是太平人壽“太平樂(lè)享 家”的項(xiàng)目之一，屬于太平養(yǎng)老版圖中第三方合作的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，2023 年 9 月，太平人壽全資收購(gòu)“北京當(dāng)代時(shí)光里”養(yǎng) 老社區(qū)項(xiàng)目，從“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)。 3）“樂(lè)享居”：居家養(yǎng)老。“樂(lè)享居”為客戶提供居家協(xié)助、住院康護(hù)和個(gè)性化定制服務(wù)，滿足一站式、多元化的居家養(yǎng)老需 求，并建立涵蓋服務(wù)前、中、后的標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)控體系，實(shí)現(xiàn)客戶起居安就醫(yī)省心、照護(hù)放心。2024 年上半年，太平人壽在粵港 澳大灣區(qū)的廣州、佛山、東莞、惠州、中山、珠海 6 個(gè)城市推出“樂(lè)享居·安護(hù)卡”居家養(yǎng)老試點(diǎn)業(yè)務(wù)。

盈利模式：對(duì)外出租，保費(fèi)門檻或銷售會(huì)籍+月費(fèi)

以上海太平梧桐人家和北京太平玉蘭人家為例，根據(jù)克而瑞漾美康養(yǎng)： 入住資格： 1）購(gòu)買特定保險(xiǎn)產(chǎn)品達(dá)到一定保費(fèi)門檻可以鎖定入住資格并在未來(lái)行權(quán)。2）購(gòu)買養(yǎng)老會(huì)籍制產(chǎn)品（如玉 蘭人家的終身會(huì)籍產(chǎn)品“無(wú)憂寶”139-303 萬(wàn)元、十年會(huì)籍產(chǎn)品“輕松寶”35-87 萬(wàn)元）。

月費(fèi)：兩家太平自營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)主要分為自理區(qū)（活力公寓或康養(yǎng)公寓）和護(hù)理區(qū)（頤養(yǎng)公寓或護(hù)理公寓）兩類，不同 入住資格和不同入住方式長(zhǎng)者的費(fèi)用構(gòu)成有所差異。 1）通過(guò)保險(xiǎn)行權(quán)入住的自理區(qū)費(fèi)用=房屋使用費(fèi)+養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)+餐費(fèi)+能源費(fèi)。其中①房屋使用費(fèi)的差異主要是房型不同（如 玉蘭人家的房屋使用費(fèi) 5000-12200 元/月/間）；②養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)按人收取（如玉蘭人家的第一人服務(wù)費(fèi)根據(jù)房型不同收取 5000- 5900 元/月/人，第二人服務(wù)費(fèi)統(tǒng)一 1600 元/月/人）；③餐費(fèi)和能源費(fèi)均按需支付。 2）通過(guò)購(gòu)買會(huì)籍入住的自理區(qū)費(fèi)用=會(huì)籍費(fèi)+養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)按人收取（兩類入住方式收取的費(fèi)用一致）。 3）護(hù)理區(qū)采用月費(fèi)制，梧桐人家頤養(yǎng)公寓費(fèi)用=保證金+床位費(fèi)（可選）+護(hù)理費(fèi)（需評(píng)估）+餐費(fèi)（可選）+能耗+雜費(fèi)。其 中①床位費(fèi)依據(jù)房間大小不同 4200-8300 元/床/月；②護(hù)理費(fèi)依據(jù)長(zhǎng)者的身體健康狀況劃分為七個(gè)照護(hù)等級(jí) 3500-15000元 /床/月；③餐費(fèi)分為三種套餐 1400-2000 元/床/月。

基礎(chǔ)配套：全產(chǎn)業(yè)鏈布局

1）大健康：自建、參股與合作相結(jié)合。中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)在 2021-2025 年的發(fā)展規(guī)劃中明確提出，在“保險(xiǎn)+大健康”方面，堅(jiān)持自建、參股與合作相結(jié)合，通過(guò) 布局“醫(yī)、藥、康、養(yǎng)”全產(chǎn)業(yè)鏈，搭建線上線下融合、境內(nèi)境外融通、覆蓋客戶全生命周期的健康管理服務(wù)平臺(tái)。

自建上海太平康復(fù)醫(yī)院

上海太平康復(fù)醫(yī)院是由中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)投資 10 億元建設(shè)并運(yùn)營(yíng)的首家全資醫(yī)院，總建筑面積 8.8 萬(wàn)平方米，規(guī)劃房間近 800 套，床位 900 余張，目前已開放床位近 300 張。作為梧桐人家社區(qū)的醫(yī)療配套，上海太平康復(fù)醫(yī)院打造以老年康復(fù)護(hù)理 為核心的二級(jí)康復(fù)專科醫(yī)院。目前醫(yī)院內(nèi)可實(shí)現(xiàn)絕大部分常見病、多發(fā)病及疑難雜癥的咨詢、診斷與治療。2021 年 3 月對(duì) 外開放門診，4 月開放病區(qū)，2022 年 6 月納入全國(guó)醫(yī)保結(jié)算。

參股圓和醫(yī)療，深化集團(tuán)醫(yī)療健康領(lǐng)域戰(zhàn)略部署

2021 年 12 月，太平人壽進(jìn)一步增資成為圓和醫(yī)療的第二大股東。圓和醫(yī)療引入英國(guó) Circle Health 創(chuàng)新的“管理式醫(yī)療” 服務(wù)體系及高品質(zhì)禮賓服務(wù)理念，致力于融合不同機(jī)制下的優(yōu)秀醫(yī)療資源，構(gòu)建卓越的國(guó)際、國(guó)內(nèi)臨床網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，提供全生 命周期的疾病、慢病與健康管理服務(wù)。通過(guò)資源整合及優(yōu)化，太平人壽客戶可以在圓和醫(yī)療體驗(yàn)到高品質(zhì)“線上線下”相結(jié) 合的疾病、健康管理服務(wù)；太平人壽也將集中優(yōu)勢(shì)醫(yī)療資源、深化健康管理服務(wù)。

2）服務(wù)體系：打造“五心”服務(wù)特色。在自建自營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目中，中國(guó)太平引入國(guó)際先進(jìn)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ，打造 “居住舒心、生活貼心、餐飲精心、活動(dòng)開心、醫(yī) 養(yǎng)安心”的“五心”服務(wù)特色，圍繞入住長(zhǎng)者的“醫(yī)、食、住、行、娛、養(yǎng)”的全面需求，構(gòu)建“居住、生活、娛樂(lè)、健康、 餐飲”五大板塊運(yùn)營(yíng)體系。