華潤萬象生活各業務經營情況如何？

寫字樓業務以物業管理服務為主，業務規模穩定增長。

1.購物中心：基于商業選址的運營能力才是真正的護城河

公司購物中心開業數量穩定釋放，經過 20 年的發展，在營購物中心已達到 122 座， 管理規模穩居行業第一梯隊。公司 2017 年至今均能保持穩定的新開業數量，2017- 2024 年公司提供商業運營服務的項目從 31 個增長至 118 個，面積從 362 萬方增長至 1269 萬方，CAGR 達到 19.6%。此外，公司截止 2024 年還有 1 個利潤分成項目和 3 個 租賃經營項目，建筑面積 0.4 百萬方，合計在營項目共 122 個。從項目來源來看，每年 新開購物中心主要由華潤置地項目貢獻，截止 2024 年共 92 個項目，占比達 78%，建 筑面積 1072 萬方，占比達 84.5%。根據母公司華潤置地購物中心開業計劃，2025- 2028 年預計每年新開業購物中心數量分別為 6、6、6、5 個，預計 2028 年末，來自母 公司的在營購物中心將增加至 116 個，儲備資源充足。

購物中心營收、毛利穩步提升，2020-2024 年收入和毛利潤的 CAGR 分別為 23.5% 和 36.3%。2024 年公司購物中心業務實現營收 42.1 億元，同比增長 30%，其中商業 運營、商業分租、物業管理服務收入占比分別為 69%、19%、12%，由于公司在 2020 年開始將商業運營服務納入體系并且在下半年將購物中心的物業管理服務由包干制改為 酬金制，因此自 2020 年開始物業管理服務收入占比減小，商業運營服務收入占比顯著 提升。2024 年購物中心業務貢獻毛利潤 30.6 億元，同比增長 31.2%；毛利率為 72.6%，同比提升 0.7 個百分點，主要得益于商業運營服務規模擴大。其中運營、分租、物管 2024 年毛利率分別為 78.4%、69.4%、44.1%，商業運營和商業分租業務保持高毛利 率，物業管理業務 2020 年由包干制改為酬金制后毛利率大幅提升，2024 年有所下降。

公司商場經營表現優異，零售額增速持續增速跑贏社消零增速。公司購物中心 2024 年 整體零售額 2150 億元，同比增長 18.7%，可同比增長 4.6%，均優于社消零總額 3.5% 的增速表現。2024 年受消費者信心不足、消費外溢加劇等因素影響，中國內地重奢消 費整體承壓，LVMH、開云集團等頭部奢侈品公司在亞太地區的業績均出現明顯下滑， 但公司重奢和非重奢商場依然實現全面增長，重奢項目零售額同比增長 5.6%，可同比 增長 1.8%；非奢項目同比增長 27.1%，可同比增長 6.4%。

公司在行業遇冷的環境下依然展現出較強的韌性，一方面得益于頭部聚集效應，2024 年末公司 122 個在營項目中，50 個項目零售額排名當地市場第一，86 個排名當地市場 前三，占比 70%，這些頭部購物中心憑借優異的經營表現可以吸引更多優質品牌進入， 帶來業績增量，而且在拓店意愿謹慎的情況下，品牌也更傾向于跟頭部購物中心合作。 同時，因為公司資源庫品牌數量眾多，可以進行靈活的品牌組合調整，尋求更符合當 下消費趨勢的業務組合，彌補部分品類的下行缺口，使得商場整體保持增長。另一方面 得益于專業化的運營能力，公司堅持高品質、高效率的運營策略，經過 20 年沉淀，購 物中心客戶滿意度、租戶滿意度達到行業領先水平，2024 年業主端租金收入同比增長 19.2%至 262億元，出租率提升 0.6pct 至 96.7%，NOI同比增長 20%至 171億元，NOI Margin 同比提升 0.4 個百分點至 65.1%，經營效率再創新高，頭部地位進一步鞏固。

2.寫字樓業務：布局高能級城市，業務規模平穩增長

公司寫字樓業務主要包括商業 運營服務和物業管理服務，2024 年收入占比分別為 6%和 94%，收入貢獻以物業管理 服務為主。2024 年寫字樓業務貢獻營收 20.7 億元，同比增長 7.1%，近五年 CAGR17.5%；貢獻毛利潤 7.2 億元，同比增長 4.9%，近五年 CAGR22.1%，毛利率為 34.9%，同比下降 0.7pct。

物業管理服務：截止 2024 年，公司寫字樓物業管理服務在管項目 221 個，總建筑面積 1669 萬平方米，同比增長 12.6%，合約項目 240 個，合約面積 2140 萬平方米，合同面 積覆蓋在管面積的 1.28 倍。物管服務來自華潤置地和來自華潤集團及第三方項目的面 積占比分別 61%和 39%，隨著外拓的推進，來自第三方項目占比近幾年呈現提升趨勢。

商業運營服務：公司自 2020 年下半年起開始向寫字樓提供商業運營服務，截至 2024 年，公司商業運營業務主要服務 27 個項目，總建筑面積 189 萬平方米，合約項目 32 個，建筑面積 216 萬平方米。客戶以華潤置地和華潤集團等單一大業主為主，品質較高， 平均租金水平基本維持穩定，2024 年出租率可同比下降 2.7 個百分點至 80.8%，受新 項目入市影響整體出租率下降 10.3 個百分點至 73.6%。2024 年落地品質提升專項工作， 提供運營服務的寫字樓總體滿意度 99%、非常滿意度 87%，分別同比提升 2 個百分點 及 9 個百分點。

3.物業航道：背靠華潤集團和華潤置地，基本盤穩固

3.1 多渠道推進規模擴張，管理規模躋身行業第一梯隊

公司通過“市場化外拓+收并購+合資合作”等多舉措推動住宅物管規模持續增長。截 止 2024 年，公司物業航道合約面積 4.5 億平方米，在管面積 4.13 億平方米，較 2023 年末分別增長 5.9%及 11.6%，合約面積覆蓋在管面積 1.1 倍，為后續增長提供保障。 公司前期物管面積主要來自母公司華潤置地，近年來得益于市場化外拓能力的增強以及 收并購（2022 年收并購中南、禹洲、九洲等項目，2023 年落地朗基收并購），公司來 自第三方項目的在管面積快速增長，來自華潤集團及第三方的合約面積占比從 2020 年 的 26%增長至 2024H1 的 60%；在管面積占比從 2020 年的 24%增長至 2024H1 的 62%。從城市布局和業態分布來看，公司面積拓展主要布局一二線城市，業態方面近 兩年以城市公共空間為主，2024 年新增第三方合約面積 3485 萬平方米，一二線城市占 比 81.8%，城市公共空間占比 79.7%。

母公司華潤置地銷售增速持續領先行業，預計能夠給公司提供相對穩定的交付。隨 著全國商品房銷售總量在 2021 年見頂，物管行業擴張速度逐漸回歸理性，公司來 自母公司的新增在管面積增速也跟隨行業放緩。但由于母公司華潤置地作為頭部央 企開發商，基本面表現優異，且在核心城市積極拿地補充優質貨值，在行業下行過 程中行業排名及市占率逆勢提升，2022-2024 年華潤置地銷售面積分別為 1425、 1310、1143 萬方，同比分別為-18.8%、-8.1%、-12.7%，而同期百強房企銷售面 積增速僅為-46.7%、-25.7%、-32.4%，銷售增速持續跑贏行業，預計未來依然能 夠給公司提供相對穩定的面積交付。

高品質綜合服務抵御行業收繳壓力，客戶滿意度維持較高水平，收繳率保持韌性。公 司踐行高品質服務理念，以客戶需求為中心，2024 年客戶滿意度 91.76 分，同比增長 3.44分，繼續保持行業領先水平。服務品質帶動價值轉化，近幾年在宏觀經濟波動，行 業收繳承壓的不利影響下，公司收繳率有所下滑，但下滑幅度較慢，2023 年公司收并 購項目全面融合后社區空間物業依然實現了 89%的收繳率，2024 年在嚴峻的內外部形 勢下，收繳率小幅下降至 2pct 至 87%，收費能力整體保持韌性。

3.2 城市空間服務擴寬業務來源，聚焦細分賽道打造核心競爭優勢

發力城市空間賽道擴寬在管面積來源，管理規模及占比持續提升。公司堅持“城市 空間運營服務商”戰略定位，為政府、市場和公眾提供全業態、全空間、全服務城 市運營產品，在深耕住宅、商業、寫字樓等傳統物管賽道同時，積極發力城市空間 賽道，提升全業態物業管理能力。公司城市空間服務覆蓋產業園、城市管家、公園 河道、場館、學校、醫院等業態，2024 年在管項目占比分別為 38%、27%、24%、 3%、3%、1%。管理規模和占比不斷增加，當前已經成為公司競標直拓的主要渠 道，截止 2024 年末，城市空間在管面積 1.25 億平方米，同比增長 19.8%，全業態 占比提升至 30.2%；收入 18.21 億元，同比增長 36.3%，占比提升至 17%。全年收 繳率 91.5%、清欠率 92.9%，回款優良，實現業務高質量增長。

3.3 社區增值服務穩定增長，服務深度和廣度不斷提高

社區增值服務規模持續增長，收入增速保持行業領先。公司社區增值服務自 2021 年起 開始快速增長，2021 年收入同比增速達到 86.9%；2022 年受益于公司管理面積大幅擴 張，保持了 73.3%的較高增速；2023-2024 年，受國內經濟環境承壓、消費需求收縮以 及房地產市場持續下行的影響，行業社區增值服務收入增速隨行業放緩，實現收入分別 為 14.3 和 15.2 億元，同比分別為 13.5%和 6.3%。得益于公司持續深挖業主增值服務 潛能，傳統業務轉型以及創新業務帶動增長，公司社區增值服務收入增速依然高于行業 平均水平。

社區增值服務邊界不斷拓寬，傳統業務保增長的同時創新業務創增量。公司社區增 值服務深耕“一米租售”、“一呼管家”、“潤物直選”、“芝麻空間”等賽道，2024年 分別實現收入 4.53、3.76、1.97、1.92 億元，占比分別為 29.9%、24.8%、13.0%、 12.7%，同比增速分別為-19.2%、+28.3%、+18.7%、+19.4%。其中“一米租售” 通過一盤一策提升市占率，“一呼管家”轉型升級為 IFM 綜合服務商，“潤物直選” 整合全國供應鏈，“芝麻空間”精細管控挖掘空間價值，帶動收入同比增長 3.2%； 創新業務試點寵物服務及家政自營模式，2024 年“寵物+X”業務模式為商業引流 客流 23 萬，吸引到場寵主近萬人，商戶招商 20 家，吸引到場寵主約 1000 人。