華潤萬象生活發展歷史、股權架構及經營情況如何？

全業態生態體系引領物業管理與商業運營發展。

1.公司歷史：戰略演進、規模增長與創新服務驅動公司成長

華潤萬象生活是中國領先的物業管理及商業運營服務供應商。回顧華潤萬象生活的歷 史發展，公司的成長大致可分為四個階段： 1）1994-2000 年：初創，專注物業管理。1994 年，華潤集團投資華潤置地的前身，其 物業管理服務業務亦同步展開，主要提供住宅物業管理服務。2000 年，開始開發及建設第 一個“萬象城”購物中心項目：深圳萬象城，展開籌備以“萬象城”品牌提供商業運營服 務。 2）2000-2010 年：全國化擴張，建設品牌。2004 年，深圳萬象城開業，確立以“萬象 城”品牌提供商業運營服務。2005 年，華潤置地收購華潤集團若干物業，包括北京華潤大 廈、上海華潤時代廣場及深圳華潤中心，使得本集團得以展開其寫字樓物業管理服務。 2009 年，華潤置地發布“高品質”品牌戰略，其中包括本集團之物業管理服務業務。

3）2011-2019 年：定位商業地產領導者，強化服務戰略。2014 年，深圳萬象城開幕十 周年，華潤置地確立了“中國商業地產領導者”的定位，集團的“向商業物業提供服務” 戰略也隨之強化，進一步鞏固了其在商業地產領域的領先地位。2017 年，公司正式注冊成 立。 4）2020 至今：堅持質量發展，堅定實施數字化轉型。2020 年 12 月 9 日公司于港交所 上市，2022 年 11 月 18 日獲納香港恒生指數成份股，2023 年入選國資委“雙百企業”名單。 截至 2024 年上半年，在管面積 3.98 億平方米，合約面積 4.46 億平方米，覆蓋全國 164 個城 市。同時，公司堅定實施數字化轉型，通過科技賦能提升業務效率，包括生產科技化、運 營數字化、空間智能化和數據資本化。

2.股權架構：華潤置地控股確保利益一致，人才吸引戰略增強公司競爭力

華潤萬象生活的大股東為華潤置地有限公司，持有公司約 72.29%的股份，確保了公司 管理層與股東利益的高度契合。作為大股東，華潤置地對公司擁有較強的控制權，能夠在 戰略決策和運營管理方面施加重要影響。此外，華潤萬象生活計劃以具市場競爭力的薪酬 待遇及良好的公司文化與聲譽吸引人才，定期組織由資深員工及外聘顧問舉辦的培訓。公 司亦繼續加強薪酬計劃及制定員工激勵機制，使得員工的利益更好地與公司利益相符合。

3. 經營情況：多元業務板塊協同增效，盈利能力持續提升

收入持續攀升，購物中心增速亮眼。華潤萬象生活的收入由 2017 年的 31.29 億元增至 2023年的 147.67億元，CAGR約 30%。住宅業務作為核心驅動力，2019-2023年收入 CAGR 約 29%，2022 年增速約 47%。購物中心和寫字樓業務表現穩定，2019-2023 年實現 CAGR 為 20%和 23%，其中購物中心 2023 年增速提升至 30%，展現強勁增長潛力。

商業航道收入穩步增長，尤其在寫字樓物管和運營領域表現突出。2023 年，寫字樓物 管收入達 17.96 億元，2019-2023 年 CAGR 為 21%，保持穩定增長。而購物中心的運營收入 也表現強勁，2023 年達 22.04 億元，展現出快速增長的勢頭。購物中心的分租業務增長更 為顯著，2023 年收入達到 6.04 億元，2019-2023 年 CAGR 為 19%。 物業航道收入持續增長，尤其是在業主增值服務和基礎物業管理方面。2023 年，業主 增值服務收入已達 15.26 億元，2019-2023 年 CAGR 為 51%，增長迅猛，成為收入的重要組 成部分。基礎物業管理業務也表現穩健，2023 年收入為 72.45 億元，2019-2023 年 CAGR 為 28%。非業主增值服務則面臨增速放緩，2023 年收入為 8.29 億元，2019-2023 年 CAGR 為 13%。

公司各項業務板塊在收入構成上呈現出差異化的發展趨勢，其中住宅業務的穩健增長 和購物中心業務的結構性調整尤為顯著，寫字樓業務則保持了穩定的收入貢獻，整體反映 了公司在多元化經營戰略下的積極進展和市場適應能力。

在住宅業務方面，收入占比穩步增長，2023 年占比保持在 65%，較 2019 年增長了 6 個百分點。住宅板塊中，物業管理服務收入占比穩定在 70%以上，從 2019 年的 77%下降到 2023 年的 75%。相比之下，開發商增值服務和社區增值服務的收入占比在住宅業務中分別 降至 9%和 16%。

在購物中心業務中，物業管理服務和商業分租服務的收入占比呈現較大波動。物業管 理服務占比大幅下降，從 2020 年的 81%降至 2023 年的 13%，而商業分租服務略微增長， 2023年收入占比為 19%。商業運營服務則表現強勁，收入占比從2020年的 44%增加至 2023 年的 68%，顯示出該業務板塊的快速增長。

在寫字樓業務中，整體營收占比相對穩定，略微下降，從 2019 年的 14%降至 2023 年 的 13%。寫字樓板塊中，物業管理服務收入占比較為穩定，始終維持在 93%左右，而商業 運營服務的收入占比有所增加，從 2020 年的 5%增至 2023 年的 7%。整體來看，寫字樓業 務的收入貢獻保持在相對穩定的水平。 公司的財務表現較為穩健，盈利能力顯著提升，2023 年 ROE約為 18%。2019-2023 年， 公司凈利率和 ROE 水平整體呈現逐步上升趨勢，顯示出盈利能力的持續增強。2020-2023 年，公司凈利率從 6%逐步提升至 20%，反映出經營效率和盈利質量的顯著改善。ROE 自 2021 年起持續增長，平均水平超過 15%，整體盈利能力表現良好。

公司購物中心板塊毛利高，多板塊協同增利。公司的盈利能力穩步提升，2023 年毛利 達 46.94 億元，毛利率升至 32%。分業務板塊看，購物中心毛利率由 2019 年的 20%快速增 長至 2023 年的 72%，成為主要驅動力；寫字樓毛利率穩步上升至 36%；住宅板塊毛利率維 持在 17%-19%之間。各板塊協同推動盈利能力持續增強。

商業航道毛利率表現強勁，尤其是寫字樓運營和購物中心運營，顯示出盈利能力的顯 著提升。2023 年，購物中心物管毛利率達到 55%，購物中心分租毛利率保持在 68%，購物 中心運營毛利率進一步提升至 76%。寫字樓運營毛利率也持續增長，2023 年達到 80%，而 寫字樓物管毛利率則從 2021 年的 24%增至 2023 年的 32%。 物業航道毛利率穩定，非業主增值服務毛利率的提升為公司盈利貢獻較大。2023 年， 基礎物業管理毛利率保持在 14%；非業主增值服務毛利率從 2019年的 20%穩步上升至 2022 年的 37%，但在 2023 年小幅回落至 34%；業主增值服務毛利率維持在 27%左右，表現穩 定。

公司整體費用管控良好，未對盈利能力產生較大壓力。管理費用率在 2020 年略有上升 后逐年下降，2023 年降至 6%，反映出成本控制的成效。營業費用率和財務費用率始終維 持在較低水平，分別為 2%和 1%。