華潤萬象生活發(fā)展歷史、股權(quán)結(jié)構(gòu)、主要業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)分析

深耕商業(yè)二十余載，鑄造全業(yè)態(tài)服務(wù)品牌。

1. 發(fā)展沿革：匠心運(yùn)營二十余載打造高端物業(yè)服務(wù)品牌

華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象”或“公司”）是國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理及 商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。憑借卓越的全業(yè)態(tài)運(yùn)營能力、廣泛的平臺資源及強(qiáng)大的會員體系， 攜手華潤集團(tuán)、華潤置地及其他合作伙伴，圍繞“空間、客戶、產(chǎn)品與服務(wù)”三大關(guān)鍵 要素構(gòu)建全業(yè)態(tài)、全客戶、全產(chǎn)品、全服務(wù)一體化生態(tài)體系，致力于成為中國領(lǐng)先的 “城市品質(zhì)生活服務(wù)平臺”。 公司先發(fā)優(yōu)勢明顯，經(jīng)營高端商業(yè)地產(chǎn)已二十余載。1994 年，華潤集團(tuán)投資華潤置地 的前身——北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)，并同步開展住宅物業(yè)管理服務(wù)。2000 年，華潤置地開 展籌備以“萬象城”品牌提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，并于深圳建設(shè)首個(gè)“萬象城”購物中心項(xiàng) 目“深圳萬象城”。2004 年，深圳萬象城開業(yè)，確立以“萬象城”品牌提供商業(yè)運(yùn)營服 務(wù)。

2005 年，華潤置地收購華潤集團(tuán)在北京、上海、深圳的若干物業(yè)，開展寫字樓物 業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。2009 年，華潤置地發(fā)布“高品質(zhì)”品牌戰(zhàn)略，對物業(yè)管理服務(wù)的定 位進(jìn)行升級。2014 年，華潤置地確立“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”的定位，強(qiáng)化集團(tuán)向商 業(yè)物業(yè)提供服務(wù)的戰(zhàn)略。2017 年，華潤萬象生活正式成立，標(biāo)志著華潤置地物業(yè)管理 服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)板塊的獨(dú)立。2019 年，華潤萬象在管面積正式突破 1 億平方米大 關(guān)，位居全國前列。2020 年 12 月 9 日公司于港交所上市， 2022 年 11 月獲納入香港恒生指數(shù)成份股，2023 年入選國資委“雙百企業(yè)”名單，同 年，公司在營購物中心超 100 座，進(jìn)入“百 MALL”時(shí)代。

2. 股權(quán)結(jié)構(gòu)：股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定集中，高管團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富

控股股東華潤置地持股 72.29%，股權(quán)穩(wěn)定集中，集團(tuán)實(shí)力雄厚。華潤置地為公司的 控股股東，截至 2024 年 12 月 31 日，直接持有公司 72.29%的股份，華潤集團(tuán)通過華 潤置地和直接持有公司共計(jì) 73.72%的股份。華潤集團(tuán)是國資委直接監(jiān)管的國有重點(diǎn)骨 干企業(yè)之一，位列 2024 年《財(cái)富》世界五百強(qiáng)第 72 位，業(yè)務(wù)涵蓋大消費(fèi)、綜合能源、城市建設(shè)運(yùn)營、大健康、產(chǎn)業(yè)金融、科技及新興產(chǎn)業(yè) 6 大領(lǐng)域，下設(shè) 24 個(gè)業(yè)務(wù)單元， 所屬企業(yè)中有 9 家在香港上市，11 家在內(nèi)地上市。而華潤置地是華潤集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)城 市建設(shè)運(yùn)營的業(yè)務(wù)單元，是中國內(nèi)地實(shí)力雄厚的綜合地產(chǎn)開發(fā)商之一，業(yè)務(wù)涵蓋住宅、 公寓、購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等多種領(lǐng)域，母公司以及集團(tuán)豐富的資源優(yōu) 勢為公司提供強(qiáng)力支持。

管理層加入華潤體系多年，行業(yè)任職經(jīng)驗(yàn)豐富。董事會成員及高管在華潤集團(tuán)及華潤 置地任職時(shí)間均較長，平均年齡 48 歲，在物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富。 團(tuán)隊(duì)成員分工明確、優(yōu)勢互補(bǔ)，為公司在主營業(yè)務(wù)銷售和企業(yè)管理方面的高效運(yùn)作與戰(zhàn) 略決策奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3. 業(yè)務(wù)介紹：物管、商管雙管齊下，社區(qū)、城市空間、購物中心、寫字樓 四大業(yè)態(tài)并駕齊驅(qū)

公司業(yè)務(wù)主要包括兩大航道四大業(yè)態(tài)，收入主要由社區(qū)空間貢獻(xiàn)，毛利主要由購物中 心貢獻(xiàn)。公司主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)航道和物業(yè)航道兩大航道業(yè)務(wù)，以及生態(tài)圈業(yè)務(wù)（主要 包含文化運(yùn)營、自營高化業(yè)務(wù)），其中商業(yè)航道包括購物中心和寫字樓物業(yè)，物業(yè)航道 主要管理社區(qū)空間以及城市空間物業(yè)（街區(qū)、體育館、公園河道和產(chǎn)業(yè)園等）。2024 年 公司社區(qū)空間、城市空間、購物中心、寫字樓分別貢獻(xiàn)營收88.9、18.2、42.1、20.7億 元，占總收入比重分別為 52.2%、10.7%、24.7%、12.1%；分別貢獻(xiàn)毛利潤 15.8、 2.4、30.6、7.2 億元，占比分別為 28.2%、4.2%、54.5%、12.8%。