保利置業集團各業務布局情況如何？

在當前行業深度調整背景下，公司近年來仍 保持良好的發展勢頭。

1.打造“甲第”、“譽”、“賦”、“印”、“壹號”五大產品系滿足多元需求

房地產開發業務方面，面對多元化需求，保利置業打造了“甲第”、“譽”、“賦”、“印”、“壹 號”五大產品系，打造具有卓越競爭力的品牌生態鏈。1）甲第系：打造 TOP 豪宅產品，有楊浦濱 江·翡麗甲第、蘇州紫金·翡麗甲第兩個項目，多為大平層產品，帶超大會所，具備優質外立面和 社區設計。2）譽系：保利置業譽系產品從香港啟航，落地上海、深圳、廣州，再延伸至濟南、寧波， 偏向高端改善住宅產品。香港保利·龍譽是保利置業在香港首個獨資操盤住宅，地處香港啟德發展 區優越位置，前臨啟德郵輪碼頭及維多利亞港，獨具交通優勢及生活配套便利；香港保利·瑧譽是 香港低密度的海景洋房項目，黃金泳灘、新咖啡灣泳灘等五個海灘一覽無余。其他典型項目有：廣 州保利·瑯譽、濟南保利·瓏譽、上海保利·瑯譽。3）賦系：營造符合當代審美趣味的人文華宅， 偏向東方風格。蘇州保利·尚云賦是保利置業全國首個“賦”系產品，約 6000 方全實景示范區，承 襲傳統蘇州園林造園手法；濟南保利·鵲華賦，以傳世名畫《鵲華秋色圖》為靈感來打造住宅。4） 印系：注重打造知識圈層的當代雅居。典型項目有：南寧保利·宸上印、上海保利·海上印。5）壹 號系：擇址旅游度假資源富集之地，打造出物質與精神棲息的第二居所。典型項目為海南保利·半 島壹號。

銷售：此輪行業深度調整周期中，公司逆勢取得突破，首次進入行業 TOP20

雖然公司也曾暫時性經歷過下行、波動時期，導致公司業績波動相對較大。但由于整體規模不大， 能夠根據市場情況適時掉頭，并快速調整戰略。我們認為，公司目前已經基本調整到位，未來將朝 更穩健更正向的方向發展。 1）2007-2015 年，公司規模穩中有升。從 2007 年 30.5 億元的銷售金額提升至 2015 年的 294.0 億元，年復合增速達 32.8%，其中僅 2014年主要受到行業下行的影響，銷售金額同比下降了 7.2%。 2010 年銷售規模首次突破百億元，銷售規模排在行業第 25 名，2010-2015 年規模排名維持在 20-30 名之間。 2）2016-2019 年，公司經歷了暫時性的下挫期。公司銷售面積從 2016 年的 278.8 萬平，降至 2019 年的 236.0 萬平，年復合增速為-5.4%；銷售金額排名也從 2015 年的 24 名下降至 2019 年的 68 名。 我們認為，主要原因有二：1）在 2017 年 12 月保利發展與保利置業重組之前，存在同業競爭問題， 保利置業無法進駐保利發展已經布局的一些核心城市，公司在這個階段的項目布局不佳，2015-2018 年公司新增土地儲備中的三四線城市占比明顯提升（詳見 2.3 章節）。2）由于公司項目數量相對較 少，而同期其他開發商在高周轉模式下，規模快速擴張，在這一階段迅速搶占市場份額，擠占了保 利置業的銷售份額。3）2020 年開始，公司快速調整戰略、及時掉頭，更加注重獲取優質地塊并確保利潤率，重回上升 通道。公司銷售規模在 2020 年首次突破 500 億元，2021 年銷售金額達到峰值 566 億元。在 2021 年 下半年開始的行業下行期，公司銷售雖然略有收縮，但在行業內仍保持較好的表現，銷售規模也始 終保持在 500 億元以上，銷售排名不斷提升。2022 年公司銷售金額達 502 億元，同比下降 11.3%， 但降幅顯著小于百強房企（-42.3%）和頭部房企（CR10 同比下降 33.2%），銷售排名提升至第 40 名，較 2021 年提升了 20 個身位。2023 年銷售金額 536.0 億元，同比增長 6.8%，表現好于同期百強 房企（同比下降 17.7%）和頭部房企（CR10 同比下降 13.2%），銷售排名提升至第 27 名。2024 年 銷售金額為 542 億元，同比增長 1.1%，銷售排名提升至第 17 名，首次進入了 TOP20 房企的行列， 也是少有的銷售仍能實現正增長的房企。2025 年 1-3 月銷售金額 145 億元，同比增長 34.3%，銷售 排名進一步提升至第 14 名。

公司注重穩健經營，銷售目標穩定在五百億元。公司曾在 2020 年時，提出了“十四五”期間“再造 一個保利置業、實現千億規模”的目標，但是在 2021 年下半年行業持續遇冷、市場環境變化的當下， 公司相較于銷售規模的追求，更加注重穩健發展，2023、2024 年的銷售目標均定在約 500 億元，且 均超額完成了銷售目標。2025 年的銷售目標為“繼續維持在 500 億元的銷售體量”。 2025 年公司預計推貨 1200 億元。根據公司業績會，2025 年公司預計全年供貨 1200 億元（其中年初 有約 750 億元的存量項目供應，同時 2025 年年內還計劃新增貨值約 450 億元），較 2024 年的 1270 億元的供貨量略有下降；供貨節奏方面，預計上、下半年供貨占比為四六開。去化率方面，受市場 下行的影響，近年來公司去化率有所波動，2021、2022、2023 年分別為 50%、38.6%、50%，2024 年為 42%，根據公司計劃，2025 年爭取去化率略微有所提升，以在可供貨量略有降低的情況下保持 500 億銷售規模，同時也能為今年的拓展騰出更多投資空間。

此外，2021 年以來銷售權益比例明顯下滑，公司更多采用合作開發。2022、2023 年銷售權益比例分 別為 75.9%、74.4%，2024 年降至 66.8%，2025 年 1-3 月回升至 72.2%。我們認為，公司更多選擇合 作方式拿地的原因主要包括：1）公司曾在 2020 年時，提出了“十四五”期間“再造一個保利置業、 實現千億規模”的目標，因此當時對于快速擴張有一定訴求，合作方式可以幫助公司快速獲取土地 資源，增加土地儲備，支持公司的業務擴張和區域布局。2）2021 年下半年以來，行業進入下行周 期，房企普遍面臨資金壓力，通過合作方式拿地可以幫助公司減輕資金壓力，同時可以分散風險。

從城市能級分布來看，公司項目主要集中在一、二線城市，2023 年以來一、二線城市銷售占比明顯 提升，2024 年一、二線城市銷售金額占比達 85%。根據中指院，2023 年公司銷售金額中一線城市 占比達 25%，較 2022 年占比提升了 3 個百分點，一、二線城市總共占比達 80%，較 2022 年提升了 8 個百分點。2024 年公司銷售金額中一線城市占比達 35%，較 2023 年占比再度提升了 10 個百分點， 一、二線城市總共占比達 85%，較 2023 年提升了 5 個百分點。受益于一、二線城市占比提升，公司 近兩年銷售均價明顯提升，2024 年銷售均價達 2.55 萬元/平，同比增長 7.3%，2025 年 1-3 月銷售均 價為 2.77 元/平，同比下降 12.5%。

從區域分布來看，當前銷售金額貢獻最大的區域仍是長三角地區。根據公司財報披露，2024 年長三 角地區銷售金額占比達 41%。此外，2020 年以來保利置業加大在珠三角區域的布局，整體來看,長三 角和珠三角區域對公司銷售越來越重要，2024 年長三角和大灣區（包括香港）銷售金額占比較 2023 年提升 6 個百分點至 73%。

拿地：公司仍能維持一定拿地強度，近兩年加倉一、二線城市

在行業深度調整的背景下，近兩年公司適當收縮拿地規模，保持合理拿地節奏。2022 年公司拿 地建面 174.2 萬平，同比下降 51.7%，拿地金額 260.1 億元，拿地強度 52%，拿地權益比例達 84.6%。 2023 年公司逆勢加強拿地投資，當年拿地建面 182.3 萬平，同比增長 4.6%，拿地金額 328.7 億 元，同比增長 26.4%，拿地強度提升至 61%，由于新增土地城市能級提升，樓面均價同比提升 20.8%至 18031 元/平，拿地權益比例下降至 62.7%。2024 年公司拿地建面為 96.4 萬平，同比下 降 47.1%，拿地金額 199.5 億元，同比下降 39.3%，拿地強度回落至 37%，同比下降了 25 個百 分點，拿地權益比例降至 52.8%，雖然拿地強度有所減弱，但樓面均價仍然繼續上漲至 20690 元/平，同比增長 14.7%。2025 年 1-3 月公司分別在廣州、杭州、濟南獲取了 3 宗地塊，拿地建 面 31.4 萬平，拿地總金額 64.7 億元，樓面均價 2.06 萬元/平。從拿地銷售建面比同樣也可以觀 察到近兩年投拓收縮。2017-2021 年新增土地建面始終高于銷售建面，2022 年以來新增土地建面 低于銷售面積，在市場下行周期中，公司的拿地強度也相應減弱。從這里也能看出，公司拿地 布局的城市能級有著明顯提升，雖然單位成本增加，但項目質量和預期去化應該有所提升。我 們認為，在市場下行周期中，這樣的投拓思路是相對安全的。

“船小好掉頭”特征顯著，2019 年之后，公司拿地投資城市和區域分布均集中在重點都市圈和核心 城市。2010 年至今（截至 2025 年 3 月），保利置業已經完成了上海、深圳、廣州、寧波、濟南、 南寧、蘇州、杭州、貴陽、武漢、昆明、哈爾濱等 31 個城市的布局，累計獲取 165 個項目。在城市 能級方面，保利置業曾經在 2015、2018 年加大了在三四線城市的布局，當年三四線城市新增土地儲 備建面占比均超過三成，這也是因為當年行業的棚改貨幣化帶來了一波三四線銷售的熱潮，公司順 應時勢增加了低線城市項目。但是，從 2019 年以來便逐步換倉高能級城市，尤其是一線城市的布局 明顯加重，這也再次說明了公司“船小好掉頭”的特性，在這一輪的換倉之后，公司就鎖定了深耕 核心城市的戰略。2023 年一線城市新增土儲占比高達 41%，一、二線城市合計占比 93%，2024 年 獲取的六宗地塊全部位于一、二線城市（上海、深圳、寧波、濟南），2025 年 1-3 月獲取的三宗地 塊也均位于一、二線城市（廣州、濟南、杭州）。從大區域的分布角度來說，2019 年以前，公司曾 重倉西南地區，但在 2019 年之后，則側重于長三角、環渤海和大灣區一二線城市的布局，2021 年、 2022 年、2024 年、2025 年 1-3 月所獲取的地塊全部位于以上三大區域，2023 年以上三大區域的拿 地建面占比也高達 76%。

同時，保利置業也沒有錯過城市更新的拓展模式，積極配合各地政府實施棚戶區改造、舊城改造、 城市更新，拿下了廣州東漖村、濟南五里牌坊、深圳龍崗舊改等多個項目。以上三個項目合計規劃 建筑面積超過 400 萬平。其中： 1）廣州荔灣區東漖村舊改：為廣州大型城中村三舊改造項目，位于原芳村老城區的核心位置，整個 改造項目將分期建 51 棟住宅及超過 10 棟以上的商業樓宇，總建筑面積超過 120 萬平。2012 年 5 月， 保利置業與荔灣東漖村簽訂了城中村改造協議，最早的項目名為保利西悅灣，共分三期開發。2015 年 11 月首期開賣，建面 88-108 平三至四房，截至 2024 年末，一、二期 2 個組團已在清盤當中，已 售 1237 套，剩余 27 套，均價 4.19 萬元/平。2023 年，第三期組團更名為保利錦上印，共規劃 15 棟 住宅，1 棟商業。其中，N1-N6 的住宅樓為一期，定位剛需、剛改，主打面積約 88-126 平的三至四 房，N3 為商業。根據觀點網，截至 2025 年 1 月，一期去化率約 84%。2024 年底，保利錦上印新推 二期 N7-N16 棟，并更名為保利瑧譽，定位高端改善，大戶型產品 107-170 平。二期產品在一期基礎 下，升級了產品用料、園林、物業服務，以及打造了泳池俱樂部、景觀會客廳、全齡兒童探索空間 等。2025 年 4 月推出全新樓盤保利·怡璟灣，是整個東漖村舊改的第四個樓盤項目。2）深圳龍崗舊改項目：是龍崗目前規模最大、深圳超大型舊改項目，保利置業 2018 年獲取該項目， 項目名稱為保利勤誠達譽都，體量達 210 萬平，分為八期開發，總貨值達 350 億元，毛利率 30%以 上。首期于 2021 年 5 月開盤，推出了 523 套住宅，建面為 63-115 平，均價 4.25 萬元/平，開盤當天 售罄；2021 年 8 月推出 613 套住宅入市，基本售罄，均價 4.24 萬元/平；2022 年 5 月再度推出 623 套住宅入市，均價 4.22 萬元/平。從公司的土地儲備表中可以看到，截至 2024 年末，保利勤誠達譽 都仍有 185.8 萬平的待開發面積。 3）濟南保利天禧（五里牌坊）項目：從 2016 年 7 月五里牌坊動遷啟動開始，保利置業包攬了前期 棚戶拆遷、土地熟化的巨額費用，再加上后期整體的設計規劃和高品質住區的建造。2020 年 1 月， 公司以 10.43 億元的底價競得五里牌坊棚戶區改造項目地塊，樓面價為 6142 元/平，該地塊是五里牌 坊棚戶區改造項目用地之一，保利熟化地塊。項目名稱為保利天禧，一期于 2020 年 9 月開盤，均價 為 2.8 萬元/平，目前仍然在售；二期于 2022 年 8 月首開。從公司的土地儲備表中可以看到，截至 2024 年末，保利天禧二期仍有 5.2 萬平的在建面積及 13.9 萬平的待建面積。

公司在上海、濟南地區去化表現較好，流速與利潤率均有保障

2020 年以來保利置業重點加倉長三角、上海地區。1993 年保利置業落子浦東，投資建設了首個城市 地標項目——上海證券大廈，正式揭開了公司布局上海的序幕。2006 年保利廣場在上海浦東舉行了 奠基儀式。2021 年 7 月，綠地控股與保利置業簽約戰略合作，雙方將在城市綜合開發建設與運營管 理、城市更新、國資改革等重要領域展開全面深度合作，重點聚焦在上海等長三角未來重點發展區 域。2021-2023 年期間，保利置業聯合碧桂園、龍湖、象嶼、中鐵置業等眾多品牌開發商，合力落子 布局太倉、常州、花橋、昆山等多個長三角城市，陸續打造了天和雅園、景玥府、明玥逸庭、明月 璟辰苑等項目。2020 年以來公司在上海地區再拓版圖，參與奉賢新城、青浦新城發展建設；深耕楊 浦區中心城市建設；拓展崇明、花橋、昆山等城市外圍區域；輻射常州、太倉等多個城市發展業務。 根據公司官方公眾號，截至 2025 年 3 月底，保利置業上海公司累計開發項目 34 個，開發總建筑面 積約 610 萬方，累計已開工約 603 萬方，已竣工約 525 萬方。根據公司公告，2020-2024 年公司連 續五年在上海獲地，累計斬獲了 9 宗土地，主要位于楊浦區以及郊區（閔行、青浦、奉賢、崇明）。 根據中指院，公司 2020-2025 年 5 月（截至 5 月 9 日）獲取的 10 個上海項目，拿地規劃建面累計 89.0 萬平，拿地總價 252.0 億元，樓面均價 28304 元/平，平均溢價率 6.35%。其中，2024 年 11 月以 25.95 億元、溢價率 18.49%摘得閔行梅隴地塊，樓面均價 48665 元/平。2025 年 5 月 9 日經過 72 輪競價后， 由保利置業拿下楊浦區東外灘地塊，成交總價 42.41 億，溢價率 26.3%，成交樓面價 80199 元/平， 刷新了定海社區板塊單價“地王”紀錄。 保利置業 2024 年在上海市場表現不俗。根據中指院，2024 年保利置業在上海的銷售面積達 14.6 萬 平，銷售金額為 76.6 億元，為公司貢獻了 14.1%的銷售（按銷售金額計算），在上海地區的市占率 達 2.2%（按銷售面積計算）。這一銷售成績主要是因為 2024 年在楊浦推出了 11.7 萬元/平的保利瑯 譽，憑借產品力和性價比，斬獲了 7 月上海單盤銷冠。此外，2023 年與華麗家族聯合拿下的上海革 新級城市風貌楊浦東外灘項目，也在近期取得進展，2024 年 11 月 18 日舉行了隆重開工儀式。我們 預計，未來公司在上海、長三角地區將擁有更多發展空間。

此外，公司濟南項目的銷售去化表現也相對較好，主要得益于改善型產品銷售情況較好。濟南市場 改善型產品銷售情況較好，主要是因為過去舊改釋放出來了部分購買力資金。自 2022 年 5 月開始， 保利置業在濟南東部核心區相繼拿下臻譽、瓏譽、鵲華賦、云上璟譽、瑯譽、鳳棲和鳴等多個頂級 改善地塊。根據中指院，2024 年保利置業在濟南的銷售面積達 28.2 萬平，銷售金額為 60 億元，銷 售均價高達 2.13 萬元/平，為公司貢獻了 11.1%的銷售（按銷售金額計算），在濟南地區的市占率達 6.1%（按銷售面積計算）。2025 年 1-3 月保利置業在濟南的銷售面積達 11.3 萬平，銷售金額為 13 億元，為公司貢獻了了 9.0%的銷售（按銷售金額計算），在濟南地區的市占率提升至 13.6%（按銷 售面積計算）。根據濟南樓市銳評的統計，自 2023 年以來濟南主城區 350 萬+頂級改善累計成交了 約 1.8 萬套，保利置業成交了近 1800 套，占比 10%，保利置業占據了濟南改善市場的重要位置。2025 年 3 月 17 日，保利置業山東公司與濟南歷下城發聯合成功摘得濟南中央商務區西片區 A1 地塊，此 地塊作為 2025 年濟南市本級掛牌出讓的首個地塊，樓面價近 1.5 萬元/平，是濟南“地王”項目。

土地儲備：結構連年優化，高能級城市占比與權益比例均保持較高水平

由于拿地減少，2022年以來公司土地儲備縮量，但土地儲備權益比例和平均土地成本保持較高水平。 截至 2024 年末，公司總土地儲備（在建及待建面積）降至 1316 萬平，其中在建面積 570 萬平，待 建面積 747 萬平；權益土地儲備降至 916 萬平，土地儲備權益比例為 70%，較 2023 年年末提升了 1 個百分點，受益于高能級城市布局占比的提升，土地儲備平均土地成本為 10994 元/平，同比雖然小 幅下降了 2%，但仍處于較高水平。

2021 年以來公司土地儲備結構也是逐漸向高能級城市和長三角傾斜。 1）從區域分布來看，2020 年以來，長三角土儲占比呈現上升趨勢，珠三角土儲占比相對穩定，西 南地區土儲占比下降。截至 2024 年末，公司長三角地區全口徑土地儲備占比為 20%，較 2019 年末 提升了 7個百分點，珠三角地區全口徑土地儲備占比為 24%，2019年末以來占比基本穩定在 20%-24%， 西南地區全口徑土地儲備占比為 31%，較 2019 年末下降 6 個百分點。 2）從城市能級分布來看，一、二線城市土儲占比超過 7 成。截至 2024 年末，公司一線城市全口徑 土地儲備占比達 29%，較 2019 年末提升了 12 個百分點；二線城市占比 44%；三四線城市占比 26%； 香港地區（香港朗譽、香港澐璟兩個項目）占比 1%。 3）具體到城市層面，截至 2024 年末，全口徑土地儲備在 50 萬平以上的城市有深圳（231.8 萬平）、 遵義（210.5 萬平）、濟南（141.9 萬平）、武漢（108.3 萬平）、南寧（80.3 萬平）、上海（75.0 萬 平）、廣州（71.5 萬平）、貴陽（62.8 萬平）、昆明（58.6 萬平）。

多數非舊改項目庫存為 2019 年以后獲取的項目，城市能級相對較高。我們也對公司國內（不含港澳 地區）所有的土地儲備進行梳理，我們發現：截至 2024 年末，土地儲備（在建+待建面積）中 33% 為 2015 年及以前所獲取的項目，但其中一半的庫存是遵義保利未來城市項目（待建面積 210.5 萬平， 占總土儲的比重達 16%），遵義地塊是公司 2011 年獲取的，雖然地塊面積較大，但拿地成本較低， 2011 年遵義市成交土地樓面均價僅 371 元/平，因此對公司利潤表影響不大。另外，2016-2018 年以 前獲取的項目土地儲備面積占比也有 19%，2019 年及以后獲取的項目面積占比為 48%。不過，2019 年以前獲取的項目中有一些舊改項目體量大、成本低、推進節奏相對緩慢一些，例如，武漢保利城 （2010 年獲取，待建面積 46 萬平）、深圳保利勤誠達譽都（2018 年獲取，待建面積 185.8 萬平）、 廣州西悅灣（2012 年獲取，在建面積 21.8 萬平，待建面積 17.2 萬平）均為舊改項目。 除去遵義及三個舊改項目后，2019 年以前的獲取的項目面積占比僅 15%，2019 年及以后獲取的項 目面積占比為 85%。雖然部分項目可能存在去化壓力，但其中也包含了較多商業業態，因此相對影 響較小。不過，未來在收儲相關政策的推進下，存在規劃變更的可能性，為公司未來發展帶來增益； 其他住宅項目整體城市能級較高，我們預計仍能實現穩步推貨與去化。

開竣工與結算：受行業下行影響，近年來開工與結算規模均收縮

受整體房地產行業下行期的影響，公司近年來開工與結算規模均收縮，但由于高能級城市布局的提 升，結算均價有明顯上漲。2024 年公司房地產項目新開工面積為 156 萬平，同比下降 29.6%；2024 年公司竣工面積為 455 萬平，同比增長 7.3%。2024 年房地產開發銷售業務共有 111 個項目實現銷售 結轉，結算面積 196 萬平，同比下降 24.7%，結算金額 379 億元，同比下降 2.1%，由于高能級城市 布局的提升，結算均價 19387 元/平，同比增長 30.3%。按結轉金額計算，普通住宅占比 93%、別墅 占比 3%、商鋪占比 3%、車位占比 1%。區域分布上，長三角占比 44%、珠三角占比 18%、西南地 區占比 12%、香港地區占比 1%、其余地區占比 25%。

2.多元業務：依托集團強大的資源協同支撐，打造地產開發、 商旅服務、物業服務、科技創新四大業務板塊

保利置業依托保利集團強大的資源協同支撐，實現產業全面升級，打造境內外高端房地產開發、城 市綜合投資運營（酒店、商業、辦公樓運營）、城市美好生活服務（物業服務）、科技創新 4 大業 務板塊，形成“兩輪、雙翼、多元驅動”卓越發展戰略：以境內外高端房地產開發和城市綜合投資 運營為“兩輪”，通過兩大核心業務的合理組合及良性發展，鞏固行業領先地位；以城市美好生活 服務和綜合金融服務為“雙翼”，塑造企業持續發展特色，助力業務發展；同時協同保利集團多項 優質產業資源實現“多元驅動”，全面提升城市綜合運營服務能力，實現企業高質量可持續發展。 1）房地產開發：保利置業地產開發業務遍及上海、北京、香港、廣州、深圳、杭州、重慶、武漢、 濟南、哈爾濱、貴陽、南寧、昆明、蘇州、寧波、佛山、煙臺、萬寧等城市，開發投資近 200 個項 目，先后投資開發北京新保利大廈、北京保利大廈、上海保利廣場、上海證券大廈、上海保利大劇 院、廣州中信廣場、武漢保利廣場等城市地標建筑。 2） 物業服務：1996 年 12 月上海保利物業酒店管理集團有限公司在北京成立，隸屬于保利置業集 團，是首批國家一級資質物業管理企業，目前是保利置業集團的物業管理業務平臺，管理業務涉及 住宅物業、商務寫字樓、商業綜合體、城市運營和景區公共服務等多元物業服務。截至 2024 年末， 管理物業項目數量達 288 個，在管面積達 5274 萬平。 3）商旅服務：2022 年 7 月，保利商旅酒店管理有限公司（保利置業集團全資子公司）正式成立， 并開啟酒店輕資產業務運營模式。目前，保利商旅酒店管理業務除擁有自營品牌酒店外，分別與洲 際酒店、凱悅酒店國際知名酒店管理集團合作，根據官網最新數據（截至 2025 年 5 月），已經布局 上海、北京、武漢、柳州、貴陽、順德等 8 個城市的優質地段打造并經營四星、五星酒店 9 家。 4）科技創新：北京保利星數據光盤有限公司（簡稱：保利星）由保利置業集團有限公司、保利 國際控股有限公司共同投資（保利置業集團持股比例為 66%），于 1999 年 7 月成立。保利星是 國家新聞出版總署認定的首批《國家光盤復制示范企業》，是全國光盤復制企業中唯一一個連續 獲得五屆印刷復制獎的企業。先后制定國家標準 3 項、行業標準 20 項，獲得國家專利 10 余項。 自 2001 年起至今連續七次被評為高新技術企業。 2019 年 8 月保利星公司將微流控芯片業務剝 離，由保利置業集團有限公司投資成立了北京保利微芯科技有限公司（保利置業持股 100%）。 憑借在微流控芯片設計領域的技術積累和創新實力，保利微芯成功被認定為國家級高新技術企業、 北京市專精特新中小企業。產品實現了用于循環腫瘤細胞捕獲、單細胞捕獲、微液滴生成檢測、 單細胞微珠液滴等微流控芯片產品，實現對國外產品的替代，達到國際同等水平。已取得專利 8 件，其中發明專利 4 件。通過 ISO13485 醫療器械行業質量管理體系認證。與北京工業大學共建 了“產學研聯合培養研究生基地”。

物業管理：服務多類型物業，在管規模穩步增長

公司旗下物業管理公司——上海保利物業酒店管理集團有限公司業務涉及住宅、商業、辦公樓、酒 店和劇院等多種類型物業的經營管理服務。公司于 1996 年 12 月在北京成立，隸屬于保利置業集團， 起步于中國保利集團北京保利大廈和上海證券大廈的物業管理及酒店管理，是首批國家一級資質物 業管理企業，率先將星級酒店服務品質融入物業服務。自 1997 年保利物業第一個大型涉外別墅項目 北京麗京花園起，以日益精益的服務打造出上海翡麗甲第、上海證券大廈、廣州中信廣場、北京新 保利大廈等標桿項目。截至 2024 年末，管理物業項目數量達 288 個，在管面積達 5274 萬平，同比 增長 3.9%；實現收入 12.06 億元，與 2023 年持平。

上海保利物業酒店管理集團有限公司與保利物業并無直接關系，保利發展均為股東。 上海保利物業酒店管理集團有限公司隸屬于保利置業集團，保利置業集團持股 100%，保利發展通過 保利（香港）控股有限公司間接持有保利置業集團 41.5%的股份，而保利發展持有另一家上市物管 公司保利物業72.3%的股份。截至 2024 年末，上海保利物業酒店管理集團有限公司進 駐全國 41 個城市，在管面積 5274 萬平，規模遠小于上市公司保利物業（2024 年末進駐全國 194 個 城市，在管面積 8.03 億平）。

 投資性物業及酒店：當前總建面 68 萬平，資產價值合計 122 億元

公司旗下投資性物業及酒店運營平臺——保利商旅酒店管理有限公司，是保利置業集團有限公司全 資子公司，是融合酒店、商業、寫字樓、健身等多業態、市場化、品牌化的酒店及商業資產管理公 司，負責置業集團自營酒店項目的經營管理，外資酒店品牌的業主管理、部分商業及寫字樓管理、 健身房運營及新項目的開發等。截至 2024 年末，主業酒店板塊已布局在全國 8 個城市共 9 家酒店， 既有位于一線城市核心區的高端商務型酒店，也有位于城市周邊的溫泉酒店、景區酒店等項目。其 中委托管理酒店項目 4 家分別與洲際酒店集團和凱悅酒店集團合作，分別是上海嘉定凱悅酒店、柳 州凱悅嘉軒酒店、德清凱悅嘉軒酒店、順德保利假日酒店；自營酒店 5 家，包括北京保利大廈酒店、 湖北保利大酒店、貴陽保利國際溫泉酒店、四川保利新九寨賓館及四川華龍山莊等。截至 2024 年末， 公司持有投資性物業總建筑面積 68.2 萬平。投資性物業資產為 87 億元，酒店資產為 35 億元。2024 年公司物業投資及管理收入為 17.07 億元，同比增長 0.5%；酒店及餐廳營運收入 3.65 億元，同比下 降 3.3%。