辦公租賃市場需求情況如何？

金融、科技以及專業(yè)服務等行業(yè)企業(yè)占據重點 城市寫字樓租賃市場的主導地位，同時也是商辦運營商旗 下辦公物業(yè)組合的重要租戶力量。

1.金融、科技及專業(yè)服務辦公需求維持穩(wěn)健，科技企業(yè)重回中關村

優(yōu)質租戶結構是寫字樓物業(yè)維持穩(wěn)定運營的基石。 瑞安辦公官微披露，上半年，其旗下寫字樓物業(yè)組合新增 簽約總面積超 18 萬平方米，其中上海項目（包括瑞安廣場、 企業(yè)天地 5 號、太平洋新天地商業(yè)中心、、瑞虹企業(yè)天地、 虹橋天地辦公樓、創(chuàng)智天地、INNO 創(chuàng)智、鴻壽坊）新增簽 約總面積約 15.9 萬平方米。

從租戶結構來看，上半年內新增簽約財富世界 500 強企業(yè) 共計 6 家，簽約總面積約 1.9 萬平方米，財富中國 500 強 新增簽約 5 家，總面積為 2.2 萬平方米，福布斯全球企業(yè) 2000 強新增簽約 14 家，總面積為 8.7 萬平方米。 以招商商管、瑞安辦公、太古地產以及華貿寫字樓為例， 觀察租戶所屬行業(yè)。 可以看到，今年上半年，招商商管深圳區(qū)域寫字樓業(yè)務部 成交面積達 45488.11 平方米。目前，其在深圳蛇口片區(qū)的 寫字樓集群租戶聚焦在科技、貿易、金融、能源、船運等 五大核心行業(yè)，包括蘋果、今日頭條、IBM、斯倫貝謝石油 等龍頭企業(yè)已進駐。 依托政策導向和蛇口片區(qū)資源聯動，未來將吸引更多總部 經濟、科技服務等行業(yè)的優(yōu)質企業(yè)。

另外，從企業(yè)披露的具體租戶結構數據來看，2023 年，金 融行業(yè)、專業(yè)服務業(yè)以及 TMT 行業(yè)在運營商旗下寫字樓物 業(yè)組合中占據相當重要的位置。 具體來看，瑞安房地產旗下寫字樓物業(yè)中占比前三的租戶 行業(yè)包括高科技及 TMT，占比 21%，銀行、保險及金融服 務占比 14.2%，消費產品及服務占比 13%。 太古地產辦公樓占比前三的租戶所屬行業(yè)包括銀行業(yè) / 金 融 / 證券 / 投資，占比 27.9%；貿易占比 24.5%；專業(yè)服 務占比 15.7%。 北京華貿中心 1 座、2 座寫字樓占比前三的租戶所屬行業(yè) 分別為金融結構 / 保險 / 投資，占比 39%；專業(yè)及商務服務， 占比 19%；機械 / 設備制造，占比 11%。按投資主體進行 分類，內資企業(yè)占比 44.6%，外資企業(yè)占比 55.4%。

一線城市甲級寫字樓租賃需求行業(yè)占比上，據戴德梁行披 露，今年第二季度，北京寫字樓租戶占比前三的行業(yè)分別 為金融業(yè)、TMT 以及專業(yè)服務業(yè)；上海租戶占比前三的分 別為專業(yè)服務業(yè)、制造業(yè)以及 TMT；廣州前三的租戶為 TMT、專業(yè)服務以及貿易和零售；深圳前三的租戶為金融、 專業(yè)服務以及 TMT。 結合運營商和一線城市租戶結構來看，金融、科技以及專 業(yè)服務等行業(yè)企業(yè)占據辦公樓租賃市場的主導地位。 另外，今年上半年，北京中關村有多家新企業(yè)入駐，涵蓋 科技創(chuàng)新、數字經濟、高精尖產業(yè)發(fā)展等領域。 據北京統計局披露的數據，2024 年 1-6 月，中關村示范區(qū) 監(jiān)測的規(guī)模（限額）以上重點企業(yè)實現總收入 4.0 萬億元， 同比增長 4.9%。

1-6 月，中關村示范區(qū)規(guī)模（限額）以上國家高新技術重 點企業(yè)實現總收入 1.7 萬億元，同比增長 4.0%。其中，電 子信息和高技術服務領域企業(yè)分別實現收入 8083.8 億元和 5416.2 億元，收入合計占國高新重點企業(yè)收入的 77.3%。 具體來看，今年上半年，包括螞蟻集團、華為、騰訊等在 內的科技企業(yè)重新回流中關村區(qū)域。 早于去年 8 月，螞蟻集團與海淀區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協議， 支持螞蟻集團在海淀區(qū)設立創(chuàng)新科技總部，并聚焦科技創(chuàng)新、發(fā)展數字經濟、服務數字社會等方面開展全方位合作。 6 月 15 日，螞蟻集團位于北京海淀區(qū)中關村的創(chuàng)新科技總 部大樓正式掛牌，預計將于 7 月底正式啟用，總部大樓位 于麗金智地中心項目東塔。同時，今年 5 月，華為海淀城 辦宣布進駐麗金智地中心。 而騰訊則在今年年初以 64.2 億元的價格拿下海淀區(qū)學院路 北端 A、B、C、J 地塊 B4 綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、 B23 研發(fā)設計用地，土地面積約為 7 萬平方米，總建面約 為 28.6 萬平方米。 據了解，本次交易將主要用于滿足騰訊對辦公用地的需求， 為員工提供穩(wěn)定集中的辦公場所。

3.中小企業(yè)辦公租賃需求仍存， 未來辦公的多元化發(fā)展圖譜

有效辦公需求跟不上市場供應是重點城市寫字樓空置率持 續(xù)攀升的重要原因，但企業(yè)辦公方式靈活變動帶來的影響 也不容忽視。 商業(yè)辦公細分市場上，聯合辦公行業(yè)發(fā)展錯綜復雜。不可 否認的是，靈活辦公方式對于提高員工工作效率、降低企業(yè)辦公成本、平衡員工的工作與生活等多方面有重要作用。 據國家市場監(jiān)督管理總局披露，全年新設經營主體 3272.7 萬戶，同比增長 12.6%。其中，新設企業(yè) 1002.9 萬戶，增 長 15.6%；新設個體工商戶 2258.2 萬戶，增長 11.4%。截 至去年年底，全國登記在冊的經營主體達 1.84 億戶，同比 增長 8.9%。企業(yè) 5826.8 萬戶，個體工商戶 1.24 億戶，農 民專業(yè)合作社 223 萬戶，總體發(fā)展穩(wěn)中趨好。

顯然，這些創(chuàng)業(yè)者的辦公需求是確實存在的，如何將市場 需求轉化為落地的入駐效率正是聯合辦公企業(yè)需要考慮的。 近期，觀點新媒體先后與 BEEPLUS、創(chuàng)富港、IWG、木棉 中國、WeWork 中國等在內的多家聯合辦公企業(yè)進行交流， 可以發(fā)現，目前聯合辦公企業(yè)正向差異化發(fā)展。 舉例來說，創(chuàng)富港繼續(xù)堅持傳統業(yè)務模式，在小微企業(yè)市 場上優(yōu)勢明顯，主要服務于極小及微小企業(yè)，入駐企業(yè)的 規(guī)模平均是 2-5 人。入駐物業(yè)主要聚焦于核心城市的乙級 寫字樓物業(yè)，基本不會考慮進入產業(yè)園區(qū)。 BEEPLUS 的模式主要是國企持有民企運營，目前包括有 3.0 產業(yè)中心、政企中心、寫字樓產品線以及產業(yè)社區(qū)在內的 四條產品線，其中寫字樓系列和產業(yè)社區(qū)系列是今年關注 的重點。 值得一提的是，今年以來，樣本企業(yè)擴張動作放緩，更多 聚焦于運營管理能力的提升。比如創(chuàng)富港在交流過程中表 示，目前正處于增長最緩慢時期，規(guī)模年增長在 10% 左右。 WeWork 中國表示，今年沒有定下具體擴張目標，公司主 要關注營收、整體的盈利。 這點也可以從觀點指數統計到的樣本企業(yè)新增開店的數據 中得到驗證。

據觀點指數不完全統計，2024 年 1 月到 6 月，樣本企業(yè)共 計新增開業(yè) 25 個辦公空間產品，相較去年上半年，樣本企 業(yè)新開項目數變動不大，但和行業(yè)快速增長階段對比，企 業(yè)規(guī)模增長速度明顯放緩。 上半年新增開店的企業(yè)主要包括創(chuàng)富港、IWG、優(yōu)客工場、 BEEPLUS、高格辦公空間以及創(chuàng)聯工場。 城市布局上，以深圳、上海、廣州為代表的一線城市依然 是企業(yè)布局的重點，一線城市靈活辦公規(guī)模聚集效應明 顯。今年上半年，深圳以 9 個新開項目數位居首位，占比 36%，其次是上海，占比為 12%。 其中創(chuàng)富港以新開項目數 15 個位居首位，占企業(yè)開業(yè)項目 數的 60%，從其新開門店城市分布來看，其深耕廣深兩城 的同時，也正穩(wěn)步加大在上海、長沙等重點城市的布局。

聯合辦公企業(yè)在業(yè)績數據上同樣存在較大的差異。 數據顯示，優(yōu)客工場和堂堂加兩者去年的收入同比下滑明 顯，跌幅分別為 30.41% 和 36.92%，全年收入數值分別錄 得 4.6 億元和 3.19 億元。 同期，兩者相應的凈利潤分別錄得 -2255.6 萬元和 -4804.7 萬元，均出現虧損幅度縮窄，但仍未擺脫虧損。 營收表現較為積極的 IWG 和創(chuàng)富港，去年全年收入分別錄 得 33.35 億英鎊和 7.48 億元，同比增長 8.07% 和 7.1%。 （注：IWG 收入按實際貨幣計增長 8%，按固定匯率計增 長 10%。） 其中 IWG 集團目前已在全球 120 多個國家擁有近 4000 個 靈活辦公空間產品，800 萬名客戶。全年稅息折舊及攤銷 前利潤（EBITDA）錄得 4.03 億英鎊，同比增長 34%。

商業(yè)模式上，IWG 集團已投入輕資產模式的懷抱。其在 財報中表示，去年加快了輕資產增長戰(zhàn)略的實施，全年簽 署的合作協議幾乎是 2022 年的兩倍。2023 年在全球新增 867 個新辦公空間產品，其中 95% 的項目采用托管合作的 模式，并以更高的利潤率實現了有史以來最高的收入。 “IWG 集團現在完全不是二房東了，現在 IWG 集團擴張新 網點的模式已經轉變成輕資產模式”，輕資產模式的傾向 在觀點新媒體與 IWG 集團的交流中得到驗證。 創(chuàng)富港作為聯合辦公行業(yè)少有的連續(xù)多年實現正向盈利的 企業(yè)，去年全年凈利潤錄得 3536 萬元，同比出現下滑，但 仍保持一定的盈利能力。今年一季度，創(chuàng)富港歸屬公司股 東的凈利潤錄得 1475.67 萬元，同比增長 195.83%。 整體來看，辦公空間服務市場雖面臨競爭與挑戰(zhàn)，但也有 不錯的增長。這也要求企業(yè)需不斷提升運營管理能力，以 滿足不斷變化的市場需求。