地方財政對房地產行業的依賴程度是多少？

以下內容分別通過對房地產行業稅收、土地出讓金在一般公共預算收入和政府性基金收入的占比計算，研究地方財政對房地產行業的依賴程度。

1.房地產行業稅收與一般公共預算收入

全國層面：

2010-2021 年全國狹義房地產行業稅收 CAGR11.1%，占一般公共預算收入比重穩 步提升，2021 年占全國一般公共預算收入的 10.3%。 房地產相關稅收普遍存在于房地產項目開發的各個環節，共計需繳納主要稅費 16 項， 涉及的納稅主體主要包括：開發商（11 項）、建設商（2 項）、材料生產商（2 項）和購 房人（1 項）。

（1）開發商：

拿地階段，需繳納契稅、耕地占用稅和印花稅，契稅是指境內轉移土地時向承受土地使 用權單位征收的稅項，現行契稅稅率為 3%-5%；耕地占用稅指占用耕地建房時需繳納 的稅項，采用定額稅率征收；企業拿地階段簽訂土地使用權出讓或轉讓合同，按產權轉 移書據征收印花稅，稅率為 0.05%。

建設階段，需繳納城鎮土地使用稅和印花稅，城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地 面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收，按年計征分期申報繳納；印花稅分為測繪費、 勘察設計費和主體工程建安合同，分別適用“加工承攬合同”稅目（稅率0.05%）、“建 設工程勘察設計合同”稅目（稅率 0.05%）和 “建筑安裝工程承包合同”稅目（稅率 0.03%）。

銷售階段，需繳納增值稅及附加、土增稅、企業所得稅、印花稅和代扣個稅，其中，企 業銷售商品房，適用“產權轉移書據”稅目，印花稅稅率為0.05%；持有階段，需繳納 房產稅，以房屋為征稅對象，按房產的原值或是租金收入為計稅依據。

（2）建設商和材料生產商：需繳納企業所得稅和印花稅。其中，印花稅適用“購銷合 同”稅目，依 0.03%繳納。

（3）購房人：需繳納契稅，房產交易（包括新房、二手房）契稅稅率為 3%-5%，但 由于各地在執行時有減免優惠，故總體來看實際稅率普遍為 1%-3%。

從 2010 年-2019 年，國家稅務總局披露的狹義房地產行業稅收由 6855 億元增長至 26184 億元，9 年 CAGR 為 16.1%。占全國一般公共預算收入的比重由 8.3%增長至 13.8%，年均提升 0.6pct，主要迅速提升時間段為 2011-2013 年和 2015-2019 年。 為了觀察最新趨勢，我們計算狹義房地產行業稅收并發現與廣義稅收呈現相似趨勢。狹 義房地產行業稅收規模由 2010 年的 6528 億元提升至 2021 年的 20793 億元，11 年 CAGR 達 11.1%，占全國一般公共預算收入的比重由 2010 年的 7.9%提升至 2021 年的 10.3%，年均提升 0.2pct。

地區層面:

各地區分化嚴重，長三角及大灣區房地產行業稅收絕對值較高，海南、重慶、江蘇、 安徽等較發達地區一般公共預算收入對房地產行業稅收依賴度較高。我們將 2020 年*全 國 31 個省的狹義房地產行業稅收和地方一般公共預算收入進行整理，定義房地產行業 稅收占地方一般公共預算收入的比例為一般公共預算收入對房地產行業的依賴度。如下 圖所示，全國各省水平分化較大。從房地產行業稅收絕對值來看，對全國貢獻最大的省 份主要集中在長三角和三灣區：廣東（占全國房地產行業稅收比重 13.3%，下同）、江 蘇（10.5%）、浙江（9.1%）、山東（7.6%）、上海（5.6%）。從一般公共預算收入對房 地產行業的依賴度來看，依賴度較高的省份為海南（26.6%）、湖南（26.2%）、浙江 （24.7%）、河南（24.0%）、山東（22.9%）。

按房地產行業稅收絕對值高低以及一般公共預算收入對房地產行業稅收的依賴度高低 2 個指標，以 31 個省的算術平均值為界限（房地產行業稅收均值為 635 億元，依賴度均 值為 18.1%），我們將全國的省份分為 4 類，分別為：（1）高絕對值、高依賴度；（2） 低絕對值、高依賴度；（3）高絕對值、低依賴度；（4）低絕對值、低依賴度。可以發 現 15 個省都屬于低絕對值低依賴度，江蘇、浙江、上海等地呈現高絕對值、高依賴度 的特征；而海南、重慶、廣西等地呈現低絕對值、高依賴度的特征。

2.國有土地使用權出讓收入與政府性基金收入

全國層面：

國有土地使用權出讓收入歷年來是各地方政府性基金收入的主要來源，其規模、占比 近年來也呈現向上抬升的趨勢。全國國有土地使用權出讓收入由 2012 年的 28517 億元 提升至 2021 年的 87051 億元，9 年 CAGR 達 13.2%；其占全國地方政府性基金收入的 比重由 2012年的 83.4%提升至 2021年的 92.7%，區間漲幅達 9.3pct，年均提升 1.0pct。

地區層面:

各地區政府性基金收入對土地出讓金依賴度均較高。2021 年各省份土地出讓金數據還 未更新完畢，故使用 2020 年數據。2020 年國有土地使用權出讓收入各省均值為 2735 億元，占各地政府性基金收入的比重均值為 89.7%。絕對值方面，江蘇的國有土地所有 權出讓收入最高，達 10618億元。依賴度方面，福建、湖南、天津、北京等地依賴度最 高，福建高達 95.6%；寧夏、甘肅、青海等地依賴度最低，寧夏最低為 76.6%。

分象限看，大部分省份集中在高依賴度象限。江蘇、浙江、廣東等省份呈現高絕對值、 高依賴度的特征。

3.各省地方財政收入對房地產行業的依賴度

為了更清晰的了解地方財政收入對房地產行業的依賴程度，我們定義地方政府財政收入 =一般公共預算收入+政府性基金收入，房地產行業對地方財政的貢獻=房地產行業稅 收+國有土地使用權出讓收入。通過房地產行業對地方財政收入的貢獻，來衡量地方政 府對房地產行業的依賴程度。

整體看，2020 年各地方政府財政收入對房地產行業的依賴程度分化較大，房地產行業 相關收入占地方政府財政收入比例的均值為 49.5%，依賴度最高的省份為浙江、湖南、 江蘇、湖北；依賴度最低的為寧夏、內蒙古、山西、新疆。從規模看，江蘇、浙江、 廣東、山東等四省的房地產行業貢獻額達 43552 億元，占全國總和的 42.8%。

對比發現，地方政府財政收入對房地產依賴度較低的地區包括上海（40.0%）、北京 （38.6%）等房地產行業較為發達，但政府其他收入來源豐富的經濟強省（市）；也包 括寧夏（32.0%）、新疆（37.1%）、內蒙古（33.8%）等房地產行業較不發達，政府通 過出讓土地等方式較難提高收入的地區。

地方政府財政收入對房地產依賴較高的地區包括江蘇（62.1%）、浙江（64.9%）等房 地產行業發達，政府較為依賴通過土地出讓的方式作為財政收入的省份；也包括湖南 （62.6%）、重慶（58.8%）等經濟實力較弱，政府收入來源較為單一，主要依賴房地 產行業的省份。

2015-2020 年全國所有省份地方財政收入對房地產行業依賴度均提升，其中提升幅度 最大的為中西部經濟偏弱的省份。2015-2020 年全國所有省份地方財政收入對房地產行 業依賴度均有不同程度的提升。依賴度提升幅度較大的省份主要為中西部經濟相對較弱 地區，如青海（29.2pct）、湖南（26.8pct）、陜西（23.7%）、云南（22.9pct）。