如何看待房地產稅收和土地出讓收入對財政收入的重要性？

以下是從新房交易與政府財政的關系，及房地產行業稅收，土地出讓金對財政收入的貢獻角度分析房地產稅收和土地出讓收入對財政收入的重要性。

新房交易與政府財政的關系： 房地產開發流程主要分為三個階段：一級土地開發、二級土地開發和房屋交易階段。一 級土地開發指將生地變為熟地以及建設基礎設施配套，主要由城投代建，開發成本約占 土地出讓價格的 25%-30%（各個城市差別較大），開發收益基本為土地開發成本*15%。 政府提供一級土地開發的錢主要來自于專項債和城投債等。土地整理完備后，房企通過 公開市場招拍掛拿地，繳納的土地出讓金流入財政。

然后進入到二級土地開發階段，主要指房屋和配套的建設，開發成本約占總貨值的 30%。開發環節涉及到開發商、建設商、材料生產商等產業鏈條上的各個主體，大家 用于開發的資金部分來自于開發貸、公司債、金融/非銀貸款、非銀機構供應鏈金融等。

第三個階段是新房交易，購房者向房企支付購房款獲得房屋。購房者的資金主要來源于 自備款和按揭貸款，這部分是所有資金來源中最主要的部分，開發商獲得購房款可用于 償還開發貸以及支付工程款。此外在拿地、開發和新房交易的過程中每個環節都會涉及 各種類型的稅收，稅收收入通過傳導流入地方和中央財政。

因此可以看到房地產行業對財政收入的貢獻主要來自兩部分，一是土地出讓金即國有 土地使用權出讓收入，計入政府性基金收入；二是土地和房地產相關稅收（包括土地 增值稅、契稅、房產稅等）以及產業鏈的其他稅收，計入一般公共預算收入；

我國各省、直轄市、自治區的地方政府財政收入主要由一般公共預算收入、政府性基金 收入、國有資本經營預算收入、社會保險基金預算收入等方面組成，其中占比較大的是 一般公共預算收入和政府性基金收入，一般公共預算收入主要由稅收收入和少部分非稅 收收入組成，政府性基金收入是國家通過向社會征收以及出讓土地、發行彩票等方式取 得的收入。對于全國來說，全國全口徑財政收入=中央一般公共預算收入+地方一般公 共預算收入+中央政府性基金收入+地方政府性基金收入；對于地方來說，地方全口徑 財政收入=地方一般公共預算收入+政府性基金收入+上劃中央收入。

我國目前財政收入中約有 36%金額由房地產行業貢獻。根據 2021 年財政部數據，我 國全口徑財政收入中，67%為一般公共預算收入，其中 7%為狹義房地產行業稅收收入 *；33%為政府性基金收入，其中 29%為國有土地使用權出讓收入。

相較于房地產行業稅收，土地出讓金對我國財政收入的貢獻度更高且增長速度更快。 從歷史數據看，我國房地產行業對財政收入的貢獻度從 2012 年的 26%增長至 2021 年 的 36%，2015 年回落至 25%，主要是國有土地使用權出讓金的貢獻度在這兩年回落， 而房地產行業稅收的貢獻度較為穩定，一直保持在 6-7%區間。但從 2015 年-2020 年， 房地產行業貢獻度呈穩步上升趨勢，平均每年提升 2.67pct。