房地產(chǎn)行業(yè)2026年中期投資策略：關注數(shù)據(jù)邊際轉(zhuǎn)好帶來的估值修復空間

2026年上半年，房地產(chǎn)市場基本面呈現(xiàn)邊際修復特征，最核心的變化在于二手房價格下行斜率持續(xù)放緩，部分核心城市率先出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。市場已逐步由前期“加速下跌”階段過渡至“跌幅收窄、預期修復”階段，房價二階導率先轉(zhuǎn)正。具體表現(xiàn)為：“小陽春”行情成色優(yōu)于歷史同期，量價關系更趨均衡；傳統(tǒng)淡季表現(xiàn)超預期，市場韌性明顯增強；二手房價格跌幅持續(xù)收窄，核心城市率先企穩(wěn)；改善型需求回升帶動結構優(yōu)化，置換鏈條逐步修復；租金企穩(wěn)成為新的積極信號。當前行業(yè)仍處于由“預期修復”向“基本面驗證”過渡階段，行業(yè)最悲觀階段或已逐步過去。 下半年展望方面，總庫存持續(xù)下降，但仍有約7億的過量庫存，土地庫存占比超六成，呈現(xiàn)“源頭淤積”型的庫存結構。預計2026年新房市場熱度低位企穩(wěn)，銷售額為7.7萬億元（-8.3%），銷售面積為8.3億平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新開工有望正增長，預計新開工面積對應銷售面積為7.5億平方米，同比+27%。竣工由于期房庫存不足，短期內(nèi)不存在改善的基礎，預計為4.7億平方米（-20%）。投資受益于開工改善，預計為7.5萬億元（-9%），跌幅持續(xù)收窄。 投資建議方面，在當前政策放松空間已不大的情況下，房價的邊際變化決定了地產(chǎn)股能否估值修復。在未來高頻數(shù)據(jù)不出二次探底的假設下，預計地產(chǎn)股后續(xù)演繹三個階段：第一階段“沒那么差”，當前地產(chǎn)股PB隱含的房價下跌幅度已充分甚至過度悲觀定價，若數(shù)據(jù)持續(xù)向好，少量空轉(zhuǎn)多就能帶來較大提振；第二階段“底部確認”，房價止跌成為共識，部分城市出現(xiàn)上漲，減值壓力明確降低，優(yōu)質(zhì)房企PB會超過1；第三階段“房價向上”，定價仍以PB為主，但部分房企會逐漸參考PE。建議繼續(xù)增配地產(chǎn)板塊，優(yōu)選折價充分、拿地積極、風險出清相對充分的標的。