2026年房地產行業供需邊際改善的具體表現及核心城市復蘇邏輯是什么？

2026年房地產行業供需邊際改善顯著，行業正從“經濟驅動力”轉變為“經濟后周期行業”，底部漸行漸近。

在供給側，行業流動性與縮表壓力迎來實質好轉。首先，現房銷售占比創新高，純沉淀現金回收改善了開發商凈現金流。其次，保交付政策推進下，施工強度下降，建安支出占銷售額比例穩步下降，緩解了工程款支出壓力。再次，非國有房企存續信用債規模持續下降，2026至2030年平均年到期規模遠低于前期水平，債務周期縮表影響進入尾聲。最后，高周轉帶來的項目公司現金占用規模穩中有降，集團資金壓力減輕。

在需求側，通脹回升驅動實際利率下行，加速了核心城市樓市的房價回升。一線城市平均租金回報率雖橫向較低，但老小區實際租金回報率凸顯，二手房投資屬性增強。同時，核心城市房價收入比縱向回落至2018年左右水平，橫向低于全球主要城市平均線，從純消費視角看，房價已回落至合理區間，市場投資與消費需求雙重恢復。

核心城市復蘇邏輯主要體現在價格機制修正與產品迭代。限價政策取消使一二手房價格倒掛消失，市場進入自然供需恢復。一線城市新房成交規模在經歷高位后回落，滯后三年的次新房供應沖擊減弱。核心區域老小區去庫存趨勢明確，率先進入存量出清。同時，新房呈現“豪宅化”與“高端化”趨勢，套均總價與面積大幅躍升，房企對高端住宅的定價能力成為核心競爭力。頭部房企通過持續在核心城市拿地，利用優質增量項目對沖存量減值壓力，銷售出現領先復蘇，ROE修復成為估值核心驅動。