公積金政策優化如何重塑核心城市購房需求結構？

2026年以來，公積金政策呈現出顯著的優化趨勢，主要體現在額度提升和使用場景擴圍兩個維度。在額度方面，多個省份及城市陸續上調公積金貸款上限。數據顯示，在達到上浮后家庭公積金最高額度情形下，21個樣本城市公積金貸款對140平米新房總價的覆蓋度平均達到83%，對120平米二手房總價的覆蓋度平均達到96%。其中，惠州、長沙、寧波等城市的二手房覆蓋度超過100%，顯示出公積金在支持剛需和改善型需求中的重要作用。此外，公積金滲透率存在區域差異，北京、上海、天津三城市滲透率領先，表明政策寬松對一二線城市的支持力度更大。 在使用場景方面，公積金用途已從單純的購房貸款擴展至代際互助、繳納契稅、老舊電梯更新、重大疾病提取、購買車位及城市更新等多個領域。例如，蘭州允許三代以內直系親屬合并計算可貸額度，成都支持提取公積金支付重大疾病醫療費用及購買車位，上海允許提取公積金支付電梯更新費用。這些舉措極大地提升了公積金的流動性和實用性，使其成為居民家庭資產配置的重要工具。 利率方面，盡管商業貸款利率快速下行，但公積金貸款與個人住房貸款的息差依然保持，公積金貸款成本優勢凸顯。2022年后，公積金貸款市場占有率從15.3%提升至17.6%，形成了“變相降息”的效果。與個人住房貸款余額下行不同，公積金貸款余額持續攀升，居民并未出現大規模“早償”現象，表明低利率的公積金貸款具有極強的吸引力。 借鑒香港樓市案例，其止跌回穩由產業復蘇、高知中青年引入以及租金回報率與利率的劈叉共同促進。香港政府通過人才入境計劃吸引了大量優秀人才，支撐了產業復蘇和消費能力。同時，租金上漲和房價下跌使得住宅租金回報率顯著上升，部分戶型出現“租不如買”的情況，推動了市場回暖。這一路徑對國內核心城市房地產市場企穩具有借鑒意義，即通過產業和人口導入，提升租金回報率，進而吸引資產配置需求。 綜上，公積金政策的優化不僅直接降低了購房成本，還通過場景擴圍提升了資金使用的靈活性，對核心城市房地產市場企穩起到關鍵作用。投資者應關注政策底部的估值修復及核心城市租金回報率修復帶來的資產配置機會。