華潤置地-1109.HK-港股公司深度報告：三條曲線高效協同，資管平臺實現資本循環.pdf

全球房地產行業進入存量時代，頭部房企紛紛尋求商業模式轉型，華潤置地憑借“三條曲線高效協同”戰略，率先完成從開發商向城市投資開發運營商的跨越。2025年，公司經常性業務核心凈利潤占比首次突破50%，達到51.8%，標志著其盈利結構發生歷史性逆轉，估值邏輯正從周期股向消費基礎設施及收租股切換。

盈利結構重塑與央企信用優勢

公司依托央企信用極限優勢，加權融資成本降至2.72%，為逆勢擴張提供低成本資金支持。2025年，經營性不動產毛利率高達71.8%，有效對沖了開發業務15.5%的低毛利率壓力。經常性業務利潤首超開發業務，成為公司利潤增長的穩定器。

三條增長曲線協同發力

第一曲線開發業務聚焦核心城市高端改善需求，2025年一線城市銷售占比升至45%，拿地均價同比提升37%，通過產品力溢價確立核心城市定價權。第二曲線經營性不動產構筑利潤護城河，在營購物中心98座，零售額同比增長22.4%，毛利率連續三年超75%，并通過大會員體系實現生態價值躍遷。第三曲線資管平臺打通“投融建管退”閉環，構建“REITs雙平臺+Pre-REITs基金”體系，資產管理規模達5022億元，實現資本高效循環。

未來展望與投資建議

預計至2030年，公司非開發業務利潤貢獻將達60%。盡管短期受開發業務結轉影響，營收有所波動，但經常性業務的高盈利性和資管平臺的輕資產擴張潛力將支撐長期價值。公司具備消費基礎設施平臺、資管閉環、核心城市定價權三重壁壘，維持“買入”評級。