房地產(chǎn)行業(yè)：K型分化將會加劇，房企價值重估將啟動.pdf

核心城市二手房拋壓下降、供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)，正推動房地產(chǎn)市場從"政策底"向"市場底"過渡。2026年上半年，上海、北京等綜合去化周期已降至一年以內(nèi)的健康區(qū)間，房價止跌企穩(wěn)，而弱二線及三四線城市仍面臨數(shù)年去化壓力，城市間K型分化加劇。

市場總量與景氣度

上半年新房+二手房年化成交規(guī)模約14.2億平米，較2025年小幅抬升。二手房市場表現(xiàn)突出，網(wǎng)簽面積累計增長，三四線城市成交增幅甚至高于一二線。景氣度指標(biāo)全面改善：新房售批比創(chuàng)近十年新高，純新盤開盤去化率升至64%，二手房來訪轉(zhuǎn)化率提升至5.7%。

價格與庫存格局

重點48城二手房成交均價跌幅顯著收窄，一線城市實現(xiàn)正增長。核心城市價格止跌源于二手房拋壓下降與前期投資需求充分釋放，上海、北京短期庫存去化周期分別降至6.9個月、9.3個月，供求關(guān)系已實現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。但全國長期庫存仍處高位，城投平臺"拿而不開"的土地庫存達(dá)41億平方米，化解尚需時日。

政策供需協(xié)同

公積金政策與"以舊換新"成為兩大抓手。公積金貸款額度大幅提升，重點城市對80平方米二手房總價覆蓋率達(dá)176%，上海覆蓋比例從2023年的22%躍升至84%。上海國企收購舊房試點擴(kuò)圍至多個中心城區(qū)，累計完成523套，改造后納入保租房運營，打通"賣舊買新"置換鏈條。

板塊估值與房企價值

SW地產(chǎn)板塊上半年跑輸大盤24個百分點，股價隱含房價下跌預(yù)期與實際止跌表現(xiàn)背離程度達(dá)2021年以來最大。主流房企持續(xù)聚焦核心城市，信用十強上半年銷售增速大幅跑贏行業(yè)，二季度已實現(xiàn)同比正增長。若核心城市成交中樞進(jìn)一步抬升，板塊具備價值反轉(zhuǎn)機會，核心優(yōu)質(zhì)房企長期配置價值凸顯。