新加坡住房金融及稅收制度分析

三大資金政策支持購房，再融資支持靈活貸款。

HDB 為購房者提供豐富的購屋津貼制度，主要包括額外公積金購屋津貼和特別公 積金購屋津貼。例如，家庭平均月收入小于 1,500 新元的家庭可獲得 80,000 新元的 增強性公積金住房補助。此外，為了進一步降低低收入群體的購房負擔，新加坡政府 還推出了針對不同情況的特殊津貼，包括首次購房、重復購房和跨國婚姻等.這些津 貼制度大大減輕了低收入和中等收入家庭的購房負擔。

新加坡的中央公積金制度類似國內公積金及社保制度，強制性地為公民進行長 期儲蓄。自 1953 年《中央公積金法令》頒布后，1955 年新加坡便成立了中央公積金 局進行制度管理。該制度歷經兩大發展階段：1955-1965 年的養老保障階段及 1965 年至今的擴展與完善階段。自 1968 年，公民被允許利用其公積金購買政府房屋，上 限為房屋估值的 120%，使購房變得更加可達。到了 1986 年，政府進一步擴大了公積 金的使用范圍，允許其部分投資于高風險金融資產，如證券市場。 新加坡公積金被劃分為三個子賬戶：普通賬戶、特殊賬戶、保健儲蓄賬戶。普通 賬戶用于購房、保險、教育和投資。保健儲蓄賬戶用于支付醫療費用。當公民達到 55 歲時，他們會獲得一個特殊賬戶，該賬戶資金來源于前兩個賬戶，并在公民達到 62 歲時開始發放養老金。此制度確保了新加坡公民在多個階段得到經濟支持與保障。

除了購房津貼和中央公積金制度外，HDB 還為購房者提供條件相對更優的貸款。 當購房者不能全款支付時，HDB 可為居民提供低息購房貸款。HDB 貸款最高可覆蓋房 產價格或價值的 80%，首付最低為 20%,利率是現行公積金利率+0.10%。申請 HDB 貸 款需要至少一名共同借款人是新加坡公民，組屋最長貸款期限為 30 年，私人住宅為 35 年。相比商業銀行貸款的利率波動較大，大部分新加坡人會選擇 HDB 貸款。

三大資金政策支持，新加坡自有住房比例和自有住房人口比例在 1974 年至 2023 年間經歷了顯著的增長。1974 年，新加坡自有住房比例約為 30%,隨后逐步攀升至 1989 年的 87%,隨后仍然保持緩慢增長，最終維持在 95%左右的水平。自有主房人口 比例展現相同趨勢，最終維持在 75%左右的水平。這體現了新加坡在推動國民實現住 房自有方面取得的顯著成就。通過這些措施，新加坡成功地大幅度提升了自有住房比 例和自有住房人口比例，使得大多數新加坡居民能夠擁有自己的住房。

在新加坡，公積金貸款利率制定有所不同。新加坡公積金貸款利率是在公積金普 通賬戶存款利率基礎上增加 0.10%，對比中國，中國公積金貸款利率由中國人民銀行 進行設定調整。1999 年 7 月至今，新加坡公積金貸款利率為 2.60%。截至 2024 年 8 月，中國公積金貸款利率五年期及以下為 2.35%，以上為 2.85%。截至 2024 年 8 月， 新加坡公積金貸款利率與中國公積金貸款利率相當。

在新加坡，商業住房貸款的利率參考市場基準利率。在新加坡，SIBOR（新加坡銀行間同業拆借利率）將于 2024 年 12 月 31 日被 SORA（新加坡隔夜平均利率）完全 取代。在中國，中國人民銀行于 2019 年 8 月推出的貸款市場報價利率（LPR）是商業 住房貸款的主要參考利率，LPR 是根據主要商業銀行的報價計算得出的，每月 20 日 公布，分為 1 年期和 5 年期。近年新加坡基準利率有較大上漲，2024 年 1 月的 3 個 月 SORA 利率均值為 3.70%，截至 2024 年 8 月已超過我國 1 年 LPR 水平。

由于市場利率變化，新加坡居民會考慮轉換 HDB 貸款為商貸，或商貸之間轉換。 新加坡許多首次購房者選擇使用 HDB 貸款購買組屋，部分原因是他們可能不了解其 他融資選項，同時 HDB 貸款允許借到最多 80%的房價，使首付款相對較低。然而，很 多時候，HDB 貸款的利率往往高于銀行貸款，因此許多居民會選擇將 HDB 貸款再融資 為利率較低的銀行貸款。銀行貸款通常提供更靈活的條款和較低的利率，這不僅可以 減少每月的還款壓力，還可以更快地還清貸款。此外，商業貸款之間的利差，或者居 民為了通過再融資延長還款期限，也促使居民在不同銀行貸款之間轉換。

再融資需滿足一定要求,且若是 HDB 貸款再融資則無法再換回。再融資需滿足的 條件包括：抵押貸款債務償還率（MSR），即月收入中用于償還所有住房或財產貸款的 比例，不能超過 30%；總債務償還率（TDSR），即每月收入中用于償還所有債務的比 例，不能超過 55%；貸款價值比（LTV），即可借到的房屋貸款比例，最高為房屋估值 的 75%。此外，銀行還可能有其他要求，如最低月收入等，且 HDB 貸款在轉換至商業 貸款后無法再換回。

商業貸款利率不及 HDB 貸款優惠，若預判未來利率下行則可進行轉換。在固定 利率方面，多家銀行提供的前兩年較低固定利率后期浮動的貸款，例如馬來亞銀行的 1+1 年固定貸款在前兩年利率為 2.85%，星展銀行和華僑銀行的 2 年固定貸款利率分 別為 2.85%和 2.95%，初期較為優惠，但仍然高于 HDB 利率的 2.60%。在 SORA 基準的 浮動利率貸款方面，利率普遍較高，基本大于 4%。2024 年 8 月，并不是進行再融資 的好時期，但選擇與 SORA 基準的浮動利率的借款人或可考慮轉換為固定利率類型。

新加坡人口密度高，土地稀缺，外籍常住人口商品房居住需求旺盛。新加坡是全 球人口密度最高的國家之一，2023 年人口密度達 8058 人/平方千米。由于土地資源 有限，這種高密度的特征使得土地和房地產成為稀缺資源。此外，新加坡居民占常住 人口比例較低，2023 年僅為 61.02%，其他的外籍人士占據了重要地位，新加坡外國 人比例居世界第六位。外籍人士不能購買政府組屋，并且新加坡商品房有限，外籍常 住人口的居住需求是新加坡房地產市場熱度較高原因之一。

新加坡為世界金融中心之一，外籍買家在新加坡商品房市場投資需求旺盛。新 加坡作為全球領先的金融中心，吸引了大量國際資本和高凈值個人，其在金融中心指 數（GFCI）排名常年穩居世界前三。其穩定的政治環境、健全的法律體系，以及優越 的地理位置，使得新加坡成為全球投資者的重要目的地。外籍人士青睞新加坡的房地 產市場，特別是在中央商業區和高檔住宅區，他們對穩定的租金收益和長期升值潛力 充滿信心，即便面對全球其他地區的不確定性，他們依然將新加坡視為理想的投資目 的地，外籍買家的投資需求是新加坡房地產市場熱度較高原因之一。

賣家印花稅（SSD）主要針對私人住宅市場，抑制過度投機，限制短期轉售。SSD 是新加坡政府為抑制房地產市場過度投機行為而實施的一項重要稅收政策。該稅種 適用于在短期內轉售私人住宅物業的賣家，旨在通過增加交易成本來減少短期炒房 行為，維護市場穩定。SSD 的稅率與持有私人物業的時間長短直接相關，通常持有時 間越短，稅率越高，例如在購買房產后 1 年內轉售的稅率可能高達 12%，而持有超過 3 年的物業則無需繳納 SSD。

買家印花稅（BSD）采用累進稅收，房價越高稅收越重。BSD 是新加坡政府對購 房者征收的一項稅收，適用于購買住宅和非住宅物業的買家。BSD 的稅率基于累進稅 率結構，隨著房產價值的增加而提高。BSD 的設立旨在增加政府的財政收入，并通過 累進稅率調節購房者的需求，特別是對高價值房產，從而抑制房價的過度增長。該稅 種對所有類型的房產適用，并且在一定程度上有助于平衡市場需求與供給。

新加坡額外買家印花稅，優先保障國內居民住房需求。自 2023 年 4 月 27 日起， 新加坡政府對額外買家印花稅（ABSD）進行了新一輪的調整，旨在平衡住房市場并確 保住宅的可及性。外國人購買任何住宅物業的 ABSD 稅率高達 60%，此稅率 2011 年僅 為 10%。此外，實體和住房開發商分別面臨 65%和 35%+5%(非可退還)的高稅率。這進 一步強化了政府對于住房市場穩定的控制，體現了新加坡政府對住房市場健康發展 的關注，防止市場過熱，保障國內居民的住房需求。

外國額外買家稅再度提高以來，新加坡外國投資得到抑制。在 2024年第一季度，新加坡的外國買家房地產投資受到更嚴格的政策調控影響，特別是外國額外買家稅 再次提高。根據最新數據，新加坡房地產市場總投資銷售額在 2024 年第一季度顯著 下降，環比減少了 25.2%。從 2023 第四季度的 58 億新元下降至 43 億新元。

新加坡各類印花稅，有效控制房價。新加坡自各類印花稅實行以來，房價得到了 有效的控制，而這種穩定直至 2020 年被打破。新冠疫情時期由于新加坡采取了貨幣 寬松政策，借貸成本降低，刺激了房地產市場的需求，最終導致住宅價格上漲。在這 一趨勢還存在持續攀升勢頭時，新加坡在 2023 年 4 月再次提高了額外買家印花稅， 有效的控制住了房價，2023 年 4 月份后房價基本得到了穩定。