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豫園股份研究報告：核心商圈“再造”，品牌出海貢獻增量。

公司簡介

公司是東方美學品牌 IP 商業(yè)化運營的代表，以豫園商城與東方美 學品牌為核心，覆蓋多元消費業(yè)態(tài)。25H1 消費產(chǎn)業(yè)運營、商業(yè)綜 合運營與物業(yè)綜合服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)銷售三大業(yè)務(wù)收入占比分別為 76.1%/17.2%/6.7%；其中黃金珠寶占消費產(chǎn)業(yè)運營收入的 88%，同 時還覆蓋了餐飲食品、美麗健康、酒業(yè)、表業(yè)等消費品業(yè)務(wù)。2025 年 7 月 1 日公司公告?zhèn)_發(fā)行預案，計劃發(fā)行規(guī)模不超過 40 億元，主要用于歸還到期債務(wù)及補流。

投資邏輯： 商圈擴容重大變化：二三期動工批文下達，有望“再造豫園”。 2024 年豫園一期客流量達 4500 萬人次，大豫園片區(qū)具備極大的商 業(yè)與投資價值。25H1 公司商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合服務(wù)收入 12.8 億元，占比 6.7%，未來二三期占地面積達一期的兩倍以上，租賃 商鋪擴容有望顯著增厚公司物業(yè)租賃與管理收入，此外辦公樓、 商墅等產(chǎn)品的銷售有望助力地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)過渡及公司財務(wù)回血。 餐飲出海首店模式跑通，拓店有望超預期。公司餐飲業(yè)務(wù) 25H1 收 入 4.7 億元，占消費產(chǎn)業(yè)運營收入的 3.2%，近年來受門店調(diào)整影 響增速承壓。公司持續(xù)推動松鶴樓、南翔小籠包等老字號品牌出 海，開辟新增長曲線，2025 年 4 月份松鶴樓倫敦首店開業(yè)，采用 輕資產(chǎn)合營模式，海外華僑對傳統(tǒng)老字號品牌認可度高，未來多 國華人街區(qū)域拓店加速可期。 黃金珠寶門店調(diào)整壓力釋放，地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離止血，業(yè)績改善進行 中。黃金珠寶 2024 年以來持續(xù)閉店調(diào)整，低基數(shù)疊加產(chǎn)品煥新驅(qū) 動下，業(yè)績有望回暖，25H1 收入 127.9 億元，Q2 增速已轉(zhuǎn)正。地 產(chǎn)業(yè)務(wù)伴隨庫存產(chǎn)品及地塊出清，毛利拖累及減值損失有望逐年 改善，25H1 地產(chǎn)收入 32.87 億，同比增長 4.84%。