地產(chǎn)行業(yè)深度報告：從分化走向平衡，結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍值得關(guān)注.pdf

地產(chǎn)行業(yè)深度報告：從分化走向平衡，結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍值得關(guān)注。解析基本面，當(dāng)下市場的分化是行業(yè)再平衡走向新模式的必要路徑。在新房 市場供需關(guān)系更健康的高線城市，高產(chǎn)品力“好房子”實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價，市場 表現(xiàn)為價漲量收聚焦高端改善需求；二手房市場價格回落后，租金收益率提 升，為資產(chǎn)價格提供托舉力量。

挖掘市場端，我們認(rèn)為行業(yè)探底過程中，結(jié)構(gòu)性機(jī)會不應(yīng)忽視。在市場整體 承壓的地產(chǎn)板塊，截至 25 年 9 月初仍有多只個股實(shí)現(xiàn) 40%以上漲幅，我們 認(rèn)為行業(yè)處于結(jié)構(gòu)分化、新老切換及總量改善拐點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍值得關(guān)注。

【報告亮點(diǎn)】 結(jié)合新房、二手房、土地、租房四級市場，我們圍繞價格這一核心議題討論 市場分化的合理性與必要性，并對不同市場的發(fā)展方向、修復(fù)路徑開展討論， 結(jié)合行業(yè)基本面、公司數(shù)據(jù)與市場表現(xiàn)，我們對行業(yè)結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會提出 五條主線并挖掘潛力標(biāo)的。

【主要邏輯】 1、理解分化的合理性，新房進(jìn)攻驅(qū)動價格預(yù)期，二手房防守夯實(shí)估值基礎(chǔ)： 25 年新房二手房、城市間市場合理分化，應(yīng)理解新房在供需均衡、品質(zhì)提升、 改善需求高溢價支付能力下具備漲價基礎(chǔ)，也應(yīng)接受二手房價回落，可促進(jìn) 租金收益率提升，加速價格基礎(chǔ)夯實(shí)，同時有望加速收儲動作。 2、政策方向依舊明確，預(yù)期博弈仍有空間：本輪政策博弈行情表現(xiàn)不及以 往，主因基本面表現(xiàn)好于 24 年，強(qiáng)力政策尚待出臺；8 月以來北上深先后 落地寬松政策，“止跌回穩(wěn)”政策方向明確，關(guān)注基本面把握預(yù)期節(jié)奏。 3、結(jié)構(gòu)性機(jī)會關(guān)注五條主線，重點(diǎn)推薦越秀地產(chǎn)：關(guān)注行業(yè)龍頭、產(chǎn)品溢 價盈利提升、困境反轉(zhuǎn)、報表修復(fù)、規(guī)模再擴(kuò)張幾個方向均有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的；重 點(diǎn)推薦越秀地產(chǎn)，公司估值處于低位，業(yè)績利空已釋放，銷售逆勢增長，貨 值結(jié)構(gòu)向一線城市改善需求靠攏，結(jié)算毛利率接近拐點(diǎn)，多因素均正向積極。